2019年深圳工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)租賃市場(chǎng)前景？

綜合各大地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)于深圳2019年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判，可以得出，2019年深圳工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)租賃市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

主要原因可歸結(jié)為，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展和跨境電商等產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流等用地的需求增長(zhǎng)，而深圳工業(yè)園區(qū)供應(yīng)增長(zhǎng)幅度小，整體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)。 

（1）高力國(guó)際：跨境電商的快速發(fā)展繼續(xù)帶動(dòng)深圳倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)租賃需求增長(zhǎng)，同時(shí)物流活動(dòng)持續(xù)外溢至東莞與惠州 

縱觀2018年市場(chǎng)需求旺盛，但年內(nèi)深圳未錄得新增倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)入市，新增供應(yīng)的缺乏助推了對(duì)東莞及惠州倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求。目前東莞及惠州物流倉(cāng)儲(chǔ)總體量為151萬(wàn)平方米，為深圳現(xiàn)有存量的75%。 

新增供應(yīng)缺失持續(xù)拉升深圳倉(cāng)儲(chǔ)租金水平，截至2018年第四季度，全市平均租金同比增長(zhǎng)10%至每平方米每月49.6元，整體空置率低至3%。相比之下，東莞與惠州的月平均租金僅分別為每平方米36.0元與每平方米33.4元，目前兩個(gè)城市整體空置率均低于5%。 

高力國(guó)際深圳產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部董事陳劍鋒表示："持續(xù)增長(zhǎng)的跨境電子商務(wù)與內(nèi)需刺激政策將拉升深圳物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求。由于空置率處于低位，預(yù)計(jì)2019年全市平均租金將實(shí)現(xiàn)8%的增長(zhǎng)。隨著東莞與惠州新增物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的入市以及大灣區(qū)內(nèi)的優(yōu)化運(yùn)作，深圳物流用地供應(yīng)的缺口將有效得到填補(bǔ)。" 

（2）世邦魏理仕：供應(yīng)面緊缺的現(xiàn)象依將持續(xù) 

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2018全年深圳錄得一個(gè)21萬(wàn)平方米高標(biāo)倉(cāng)入市，為近三年以來(lái)的最高紀(jì)錄。整體市場(chǎng)供不應(yīng)求依然持續(xù)，空置率在年末錄得5.3%，相比2017年有0.4個(gè)百分點(diǎn)的升高，但總體維持在較低水平?；仡?018年，受新增供應(yīng)為位于保稅區(qū)項(xiàng)目的帶動(dòng)，除中小型電商、以菜鳥(niǎo)聯(lián)盟旗下的第三方物流和零售需求以外，進(jìn)出口需求也成為全年需求的重要組成部分。租金方面，供不應(yīng)求繼續(xù)推升優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)在低空置率的情況下提高其租金報(bào)價(jià)，全年錄得3.1%的租金增長(zhǎng)。

2018年深圳共四宗物流用地出讓，其中三宗的容積率均在2.5以上，預(yù)計(jì)將以樓倉(cāng)形式入市，而另一宗預(yù)計(jì)將作自用。因此2019年，預(yù)計(jì)僅有一個(gè)13萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，整體市場(chǎng)的新增供應(yīng)將依然有限。同時(shí)，按照原有的規(guī)劃，個(gè)別項(xiàng)目將被轉(zhuǎn)為辦公、展覽等其他用途或者考慮賣出，因此整體市場(chǎng)的供應(yīng)面緊缺的現(xiàn)象依將持續(xù)。

另外，世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管鄧偉表示："從市場(chǎng)尋租需求來(lái)看，來(lái)自國(guó)外的第三方物流、服裝和家居品類的零售及來(lái)自國(guó)內(nèi)的數(shù)據(jù)中心租戶在深圳積極尋租。部分需求因承租的面積較大，較難在深圳落地，預(yù)計(jì)會(huì)外溢至周邊城市。同時(shí)，受中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，部分保稅倉(cāng)出現(xiàn)空置較高的情況下，預(yù)計(jì)會(huì)申請(qǐng)向非保稅倉(cāng)轉(zhuǎn)化，從而承接來(lái)自電商、第三方物流和數(shù)據(jù)中心的需求。"