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縣域房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容和范圍？
根據(jù)要求，要對縣域房地產(chǎn)市場進行調(diào)研，了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，主要是供金融領(lǐng)導(dǎo)參考使用，請各位大咖給點思路，謝謝??
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邀請演講進行縣域房地產(chǎn)市場調(diào)研，首先要對房地產(chǎn)開發(fā)市場有一個正確的認知，即房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。而在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是國有土地。我國另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。 因此對房地產(chǎn)市場調(diào)研主要分為兩大層面：土地層面，房地產(chǎn)層面。
圖表1：房地產(chǎn)開發(fā)范圍
資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
關(guān)于土地，需要了解縣域的住宅、工業(yè)、商服用地等情況，調(diào)研主體可參考全國情況，如下。根據(jù)中國自然資源部統(tǒng)計，2017年，供應(yīng)國有建設(shè)用地60.31萬公頃（904萬畝），同比增長13.5%。其中，工礦倉儲用地12.28萬公頃，商服用地3.09萬公頃，基礎(chǔ)設(shè)施及其他用地36.52萬公頃；住宅用地8.43萬公頃，同比增長13.2%，但占建設(shè)用地總供應(yīng)量的比重逐年下降。
圖表2：2012-2017年中國國有建設(shè)用地供應(yīng)情況（單位：萬公頃，%）
資料來源：自然資源部 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
關(guān)于房屋開發(fā)，也需要了解縣域的住宅、工業(yè)、商服的房屋開發(fā)投資情況，可參考全國情況，如下。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，住宅類投資額逐年增加，2018年住宅投資85192億元，增長13.4%，增速比2017年加快4.0個百分點。不論是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)處于哪一個階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資中占比最大的始終為住宅類投資。 此外，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重整體也呈增加趨勢，從1997年的49.6%增加至2018年的70.8%，提高了將近20個百分點。
圖表3：1998-2018年中國住宅投資及其占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比重（單位：億元，%）
資料來源：國家統(tǒng)計局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
除以上基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)以外，市場調(diào)研還需注意以下四點：第一，交通現(xiàn)狀及規(guī)劃，交通便利對房地產(chǎn)銷售的影響較大，尤其是住宅類；第二，地方政府發(fā)展規(guī)劃，如新區(qū)建設(shè)等；第三，居民消費習(xí)慣，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和商家入駐；第四，當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)配套情況，影響工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
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