請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在中國(guó)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)怎么樣？

你好，歡迎提問(wèn)，希望以下回答可以幫助到你

商業(yè)地產(chǎn)供給下降，辦公樓一級(jí)市場(chǎng)資源緊缺

受?chē)?guó)家土地政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)供給和需求雙雙下降。在供給方面辦公樓固定資產(chǎn)投資額和施工面積結(jié)束了連續(xù)十年的上漲趨勢(shì)，在2018年首次出現(xiàn)下降；需求方面，辦公樓銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積也均出現(xiàn)不同程度的下降。辦公樓一級(jí)市場(chǎng)供需雙降，使得市場(chǎng)上辦公樓存量面積減少，在下游需求不斷提升的情況下，有利于辦公樓租賃價(jià)格的上漲。

2009-2018年，全國(guó)辦公樓施工面積規(guī)模總體呈上升趨勢(shì)，增速整體放緩。2018年全國(guó)辦公樓施工面積規(guī)模為35842.23萬(wàn)平方米，同比下降0.48%，首年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

相對(duì)于往年而言，由于大中型城市的土地資源逐漸稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)拿地價(jià)格呈上漲趨勢(shì)，但是可用地塊數(shù)量已經(jīng)逐漸減少，特別是繁華優(yōu)質(zhì)地塊，土地競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)減少，也降低了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性。2009-2018年，全國(guó)寫(xiě)字樓用地投資額總體呈上升趨勢(shì)，但增速整體放緩。2018年全國(guó)辦公樓用地投資額出現(xiàn)較大成都下滑，下滑至5996.33億元，同比下降11.31%。

圖表2：2009-2018年辦公樓房地產(chǎn)投資額（單位：億元，%）

在需求方面，2018年辦公樓銷(xiāo)售面積較上年小幅下降。2009-2018年，我國(guó)辦公樓用房銷(xiāo)售面積總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2018年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，為2014年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，具體來(lái)看，2018年，我國(guó)辦公樓用房銷(xiāo)售規(guī)模為4363.32萬(wàn)平方米，同比下降8.26%。

圖表3：2010-2018年辦公樓用房銷(xiāo)售面積（單位：萬(wàn)平方米，%）

辦公樓銷(xiāo)售金額也出現(xiàn)下降，2018年，我國(guó)辦公樓銷(xiāo)售金額為6276.83億元，同比下降2.55%。辦公樓銷(xiāo)售金額較辦公樓銷(xiāo)售面積下降幅度略小，說(shuō)明2018年在辦公樓供給和需求雙雙下降的局面下，辦公樓銷(xiāo)售單價(jià)反而上升，達(dá)到14385元/平米，較上年同比上升6.22%，銷(xiāo)售單價(jià)的上漲，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)的企業(yè)和個(gè)人來(lái)說(shuō)，將會(huì)將一部分額外成本通過(guò)租金的形式轉(zhuǎn)嫁到租賃者身上，將會(huì)促使寫(xiě)字樓租金價(jià)格的上漲。

圖表4：2009-2018年辦公樓用房銷(xiāo)售金額（單位：億元，%）

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)各有盈利模式，上海、北京、深圳市場(chǎng)依舊領(lǐng)跑全國(guó)

商業(yè)地產(chǎn)的投資大，資金回收周期長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力的強(qiáng)弱不僅體現(xiàn)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，從拿地到設(shè)計(jì)，到開(kāi)發(fā)，到招商、業(yè)態(tài)布局，再到后續(xù)運(yùn)營(yíng)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都影響到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期生存與盈利。因此商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不只是某個(gè)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)或者產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，更多地體現(xiàn)為商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了幾種較為成功的商業(yè)地產(chǎn)模式，其中萬(wàn)達(dá)模式、中糧大悅城模式、華潤(rùn)萬(wàn)象城模式已成功在多個(gè)地區(qū)加以復(fù)制，并且運(yùn)行良好。一個(gè)好的商業(yè)模式不僅縮短了開(kāi)發(fā)-盈利周期，而且降低了在開(kāi)發(fā)過(guò)程中因不斷摸索而需要耗費(fèi)的成本。這些商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)就是憑借有利的商業(yè)模式而實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張。

圖表5：商業(yè)地產(chǎn)主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)比

上海、深圳和北京作為我國(guó)一線城市，是主要企業(yè)的集中地，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的活躍程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市，根據(jù)德勤&南洋理工&睿意德聯(lián)合發(fā)布的《2018中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力40城》，2018中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力城市排名前十的分別是上海、北京、深圳、成都、廣州、杭州、重慶、武漢、蘇州和南京。上海、北京商業(yè)地產(chǎn)活力依舊領(lǐng)跑全國(guó)，二者差距呈現(xiàn)穩(wěn)步縮小態(tài)勢(shì)。北京商業(yè)創(chuàng)新活躍度領(lǐng)銜一線城市，豐富的人才儲(chǔ)備、技術(shù)資源和文化資源為商業(yè)創(chuàng)新提供了不竭的源泉和強(qiáng)勁的后發(fā)力。

圖表6：2018年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力40城

金融業(yè)仍是寫(xiě)字樓租賃主導(dǎo)，聯(lián)合辦公發(fā)展空間巨大

寫(xiě)字樓一級(jí)市場(chǎng)供需雙降導(dǎo)致資源緊缺程度加大。根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的《2018年中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金普遍呈上漲趨勢(shì)，而空置率多數(shù)城市均呈下降趨勢(shì)。其中，北京和上海為寫(xiě)字樓租金上漲幅度最高的城市，租金上漲幅度分別為10.9%和10.4%；大連和重慶的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金略有下降，下降幅度分別為1.6%和2.3%。空置率方面，重慶和成都空置率下降幅度最大，分別為10.5%和8.5%，天津空置率上漲幅度最大，上漲幅度為7.6%。

圖表7：2017-2018年全國(guó)主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和空置率變化情況（單位：%）

金融行業(yè)是中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求主力，在全國(guó)主要城市均有所體現(xiàn)。以傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)為代表的金融業(yè)承租面積最多，傾向于租賃或購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)剪輯寫(xiě)字樓來(lái)彰顯企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。金融業(yè)租戶對(duì)于高位租金的承受能力較高，商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司對(duì)辦公空間面積有較大需求，隨著金融業(yè)企業(yè)的不斷擴(kuò)張，也更傾向于將分支機(jī)構(gòu)設(shè)立在次級(jí)或非核心商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓中。

2018年，金融市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)疲軟，對(duì)券商、基金和資產(chǎn)管理公司的擴(kuò)張計(jì)劃造成沖擊，但隨著中央對(duì)中小企業(yè)的重視和政策扶持，有助于金融市場(chǎng)逐步回歸正軌，金融服務(wù)業(yè)對(duì)外開(kāi)放，推動(dòng)資管行業(yè)專業(yè)化，屆時(shí)對(duì)辦公空間的需求也將有所回升。

圖表8：2018年主要城市金融業(yè)租戶比重（單位：%）

自2016年Wework在上海開(kāi)設(shè)中國(guó)大陸首家聯(lián)合辦公門(mén)店以來(lái)，聯(lián)合辦公一直是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱議話題之一，在2018年呈現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)的趨勢(shì)，使行業(yè)集中度迅速提高。目前，聯(lián)合辦公市場(chǎng)已經(jīng)取得了很大的發(fā)展，也會(huì)對(duì)人們的工作方式產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。隨著更多參與者的進(jìn)入，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，除了專業(yè)運(yùn)營(yíng)商和初創(chuàng)公司外，許多房地產(chǎn)知名企業(yè)也開(kāi)始建立聯(lián)合辦公品牌，希望涉足這個(gè)前景巨大的市場(chǎng)，如龍湖地產(chǎn)的“一展空間”，凱德集團(tuán)的“C3”，佳兆業(yè)的“創(chuàng)享界“等。

隨著市場(chǎng)的發(fā)展，聯(lián)合辦公的規(guī)模和選址也在演變。起初，Wework、裸心社等行業(yè)領(lǐng)先運(yùn)營(yíng)商熱衷于選址小體量改造項(xiàng)目，如今聯(lián)合辦公已經(jīng)在甲級(jí)寫(xiě)字樓大規(guī)模擴(kuò)張，客戶群體也從小型初創(chuàng)公司變?yōu)殪`活辦公的大企業(yè)。許多運(yùn)營(yíng)商也正在向二線城市擴(kuò)張以增加份額，除北上廣深之外，成都、杭州、西安等地也有聯(lián)合辦公場(chǎng)所入駐。

圖表9：2018年聯(lián)合辦公區(qū)域分布（單位：%）

圖表10：近年來(lái)聯(lián)合辦公進(jìn)駐甲級(jí)寫(xiě)字樓情況（單位：萬(wàn)平方米）