請問現(xiàn)在中國寫字樓租賃市場怎么樣？

你好，歡迎提問，希望以下回答可以幫助到你

商業(yè)地產(chǎn)供給下降，辦公樓一級市場資源緊缺

受國家土地政策和經(jīng)濟形勢影響，我國商業(yè)地產(chǎn)一級市場供給和需求雙雙下降。在供給方面辦公樓固定資產(chǎn)投資額和施工面積結(jié)束了連續(xù)十年的上漲趨勢，在2018年首次出現(xiàn)下降；需求方面，辦公樓銷售金額和銷售面積也均出現(xiàn)不同程度的下降。辦公樓一級市場供需雙降，使得市場上辦公樓存量面積減少，在下游需求不斷提升的情況下，有利于辦公樓租賃價格的上漲。

2009-2018年，全國辦公樓施工面積規(guī)?？傮w呈上升趨勢，增速整體放緩。2018年全國辦公樓施工面積規(guī)模為35842.23萬平方米，同比下降0.48%，首年出現(xiàn)負增長。

相對于往年而言，由于大中型城市的土地資源逐漸稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)拿地價格呈上漲趨勢，但是可用地塊數(shù)量已經(jīng)逐漸減少，特別是繁華優(yōu)質(zhì)地塊，土地競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利潤減少，也降低了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性。2009-2018年，全國寫字樓用地投資額總體呈上升趨勢，但增速整體放緩。2018年全國辦公樓用地投資額出現(xiàn)較大成都下滑，下滑至5996.33億元，同比下降11.31%。

圖表2：2009-2018年辦公樓房地產(chǎn)投資額（單位：億元，%）

在需求方面，2018年辦公樓銷售面積較上年小幅下降。2009-2018年，我國辦公樓用房銷售面積總體呈增長態(tài)勢，2018年出現(xiàn)負增長，為2014年以來首次出現(xiàn)負增長，具體來看，2018年，我國辦公樓用房銷售規(guī)模為4363.32萬平方米，同比下降8.26%。

圖表3：2010-2018年辦公樓用房銷售面積（單位：萬平方米，%）

辦公樓銷售金額也出現(xiàn)下降，2018年，我國辦公樓銷售金額為6276.83億元，同比下降2.55%。辦公樓銷售金額較辦公樓銷售面積下降幅度略小，說明2018年在辦公樓供給和需求雙雙下降的局面下，辦公樓銷售單價反而上升，達到14385元/平米，較上年同比上升6.22%，銷售單價的上漲，對于購買的企業(yè)和個人來說，將會將一部分額外成本通過租金的形式轉(zhuǎn)嫁到租賃者身上，將會促使寫字樓租金價格的上漲。

圖表4：2009-2018年辦公樓用房銷售金額（單位：億元，%）

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)各有盈利模式，上海、北京、深圳市場依舊領(lǐng)跑全國

商業(yè)地產(chǎn)的投資大，資金回收周期長，商業(yè)地產(chǎn)項目盈利能力的強弱不僅體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，從拿地到設(shè)計，到開發(fā)，到招商、業(yè)態(tài)布局，再到后續(xù)運營，每一個環(huán)節(jié)都影響到商業(yè)地產(chǎn)項目的長期生存與盈利。因此商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭不只是某個環(huán)節(jié)的競爭或者產(chǎn)品的競爭，更多地體現(xiàn)為商業(yè)模式的競爭。目前我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了幾種較為成功的商業(yè)地產(chǎn)模式，其中萬達模式、中糧大悅城模式、華潤萬象城模式已成功在多個地區(qū)加以復(fù)制，并且運行良好。一個好的商業(yè)模式不僅縮短了開發(fā)-盈利周期，而且降低了在開發(fā)過程中因不斷摸索而需要耗費的成本。這些商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)就是憑借有利的商業(yè)模式而實現(xiàn)了快速擴張。

圖表5：商業(yè)地產(chǎn)主要企業(yè)經(jīng)營模式對比

上海、深圳和北京作為我國一線城市，是主要企業(yè)的集中地，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的活躍程度也遠遠領(lǐng)先于其他城市，根據(jù)德勤&南洋理工&睿意德聯(lián)合發(fā)布的《2018中國商業(yè)地產(chǎn)活力40城》，2018中國商業(yè)地產(chǎn)活力城市排名前十的分別是上海、北京、深圳、成都、廣州、杭州、重慶、武漢、蘇州和南京。上海、北京商業(yè)地產(chǎn)活力依舊領(lǐng)跑全國，二者差距呈現(xiàn)穩(wěn)步縮小態(tài)勢。北京商業(yè)創(chuàng)新活躍度領(lǐng)銜一線城市，豐富的人才儲備、技術(shù)資源和文化資源為商業(yè)創(chuàng)新提供了不竭的源泉和強勁的后發(fā)力。

圖表6：2018年中國商業(yè)地產(chǎn)活力40城

金融業(yè)仍是寫字樓租賃主導(dǎo)，聯(lián)合辦公發(fā)展空間巨大

寫字樓一級市場供需雙降導(dǎo)致資源緊缺程度加大。根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的《2018年中國寫字樓市場報告》數(shù)據(jù)顯示，2018年全國主要城市甲級寫字樓租金普遍呈上漲趨勢，而空置率多數(shù)城市均呈下降趨勢。其中，北京和上海為寫字樓租金上漲幅度最高的城市，租金上漲幅度分別為10.9%和10.4%；大連和重慶的甲級寫字樓租金略有下降，下降幅度分別為1.6%和2.3%?？罩寐史矫?，重慶和成都空置率下降幅度最大，分別為10.5%和8.5%，天津空置率上漲幅度最大，上漲幅度為7.6%。

圖表7：2017-2018年全國主要城市甲級寫字樓租金和空置率變化情況（單位：%）

金融行業(yè)是中國寫字樓市場的需求主力，在全國主要城市均有所體現(xiàn)。以傳統(tǒng)金融機構(gòu)為代表的金融業(yè)承租面積最多，傾向于租賃或購買優(yōu)質(zhì)剪輯寫字樓來彰顯企業(yè)競爭力。金融業(yè)租戶對于高位租金的承受能力較高，商業(yè)銀行和保險公司對辦公空間面積有較大需求，隨著金融業(yè)企業(yè)的不斷擴張，也更傾向于將分支機構(gòu)設(shè)立在次級或非核心商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓中。

2018年，金融市場表現(xiàn)相對疲軟，對券商、基金和資產(chǎn)管理公司的擴張計劃造成沖擊，但隨著中央對中小企業(yè)的重視和政策扶持，有助于金融市場逐步回歸正軌，金融服務(wù)業(yè)對外開放，推動資管行業(yè)專業(yè)化，屆時對辦公空間的需求也將有所回升。

圖表8：2018年主要城市金融業(yè)租戶比重（單位：%）

自2016年Wework在上海開設(shè)中國大陸首家聯(lián)合辦公門店以來，聯(lián)合辦公一直是寫字樓市場的熱議話題之一，在2018年呈現(xiàn)了爆發(fā)式增長的趨勢，使行業(yè)集中度迅速提高。目前，聯(lián)合辦公市場已經(jīng)取得了很大的發(fā)展，也會對人們的工作方式產(chǎn)生長遠的影響。隨著更多參與者的進入，行業(yè)競爭將會更加激烈，除了專業(yè)運營商和初創(chuàng)公司外，許多房地產(chǎn)知名企業(yè)也開始建立聯(lián)合辦公品牌，希望涉足這個前景巨大的市場，如龍湖地產(chǎn)的“一展空間”，凱德集團的“C3”，佳兆業(yè)的“創(chuàng)享界“等。

隨著市場的發(fā)展，聯(lián)合辦公的規(guī)模和選址也在演變。起初，Wework、裸心社等行業(yè)領(lǐng)先運營商熱衷于選址小體量改造項目，如今聯(lián)合辦公已經(jīng)在甲級寫字樓大規(guī)模擴張，客戶群體也從小型初創(chuàng)公司變?yōu)殪`活辦公的大企業(yè)。許多運營商也正在向二線城市擴張以增加份額，除北上廣深之外，成都、杭州、西安等地也有聯(lián)合辦公場所入駐。

圖表9：2018年聯(lián)合辦公區(qū)域分布（單位：%）

圖表10：近年來聯(lián)合辦公進駐甲級寫字樓情況（單位：萬平方米）