哪些城市的房?jī)r(jià)尤其二手房市場(chǎng)有發(fā)展空間？

很高興能回答您的問(wèn)題！關(guān)于中國(guó)城市二手房市投資價(jià)值問(wèn)題，由于城市數(shù)量較多，以下從全國(guó)二手房市發(fā)展現(xiàn)狀及主要城市二手房市發(fā)展情況進(jìn)行匯總分析，供您借鑒參考。

二手房（住宅）交易規(guī)模上升，房市進(jìn)入存量消化市場(chǎng)

2012-2018年，中國(guó)二手房（住宅）交易規(guī)模呈波動(dòng)上升趨勢(shì)，2018年，中國(guó)二手房銷售額為6.53萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.5%。

此外，中國(guó)二手房交易規(guī)模占全國(guó)住宅銷售規(guī)模（包括二手房和住宅商品房）的比例也呈上升趨勢(shì)，2018年，中國(guó)住宅商品房的銷售額為12.64萬(wàn)億元，二手房交易規(guī)模占全國(guó)住宅銷售規(guī)模的34.1%，說(shuō)明中國(guó)住房市場(chǎng)正在逐漸步入存量消化市場(chǎng)。

圖表1：2012-2018年中國(guó)二手住宅銷售額（單位：億元，%）

圖表2：二手房占住宅銷售額比重（單位：萬(wàn)億，%）

高能級(jí)城市率先進(jìn)入存量房時(shí)代

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，二手房銷售套數(shù)超過(guò)一手房銷售套數(shù)的基本為一二線城市，其中，北京、廈門、深圳等城市二手房銷售套數(shù)占比已達(dá)到70%左右，大連、南京、無(wú)錫、上海、廣州、寧波等城市二手房銷售套數(shù)占比也已超過(guò)50%，這些城市已經(jīng)率先進(jìn)入存量房時(shí)代。

圖表3：2018年高能級(jí)城市二手房交易占比住宅交易比例（單位：%）

二手房交易價(jià)格整體環(huán)比上漲，但增速放緩

2019年9月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了8月份70個(gè)大中城市新建商品房及二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況。在二手房市場(chǎng)，有43個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，7個(gè)城市價(jià)格環(huán)比持平，20城市價(jià)格環(huán)比下跌。

分城市來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲幅度前五城市分別為唐山（1.8%）、無(wú)錫（1.7%）、銀川（1.5%）、沈陽(yáng)（1.5%）、寧波（1.4%）。

圖表4：2019年8月中國(guó)70大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲跌情況

圖表5：2019年8月70大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲跌TOP 5

2019年8月，70大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比增速為5.3%，同比下降0.8%，其中，一線城市8月份增速下降至-0.2%，二線城市下降至5.5%，三線城市下降至5.8%。

從2019年8月各大城市二手房?jī)r(jià)格同比漲幅與2015-2019年累計(jì)漲幅對(duì)比也看出，二手房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)明顯遇到瓶頸。

圖表6：2015-2019年中國(guó)二手住宅價(jià)格變化情況（單位：%）

圖表7：2015-2019年主要城市二手房?jī)r(jià)格漲幅（單位：%）

二線城市成為拉動(dòng)二手房交易市場(chǎng)增長(zhǎng)引擎

通過(guò)12個(gè)主要城市（包括一線城市北京、深圳；二線城市杭州、南京、南寧、廈門、青島、大連、無(wú)錫、蘇州；三線城市揚(yáng)州、金華）二手房銷售進(jìn)行對(duì)比分析，2019年1-8月，中國(guó)二線城市二手房銷量實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，一線和三線城市二手房交易量則大幅出現(xiàn)不同程度下滑。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)樣本數(shù)據(jù)，2019年1-8月，一線城市二手房成交量累計(jì)同比下滑4.8%，三線城市二手房成交量累計(jì)同比下滑23.6%，二線城市二手房成交量累計(jì)同比增長(zhǎng)19.0%。

2019年1-8月，廈門、蘇州、大連三個(gè)城市二手房銷售增速較快，廈門二手房銷售累計(jì)增速達(dá)到167.6%，成為二手房交易最活躍城市。

圖表8：2018-2019年主要城市二手房銷量及增速對(duì)比（單位：套，%）

深圳、福州二手房（非住宅）交易價(jià)格排名靠前

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2019年8月，中國(guó)主要城市二手房（非住宅）集中交易價(jià)格如下所示，深圳、福州、青島三個(gè)城市二手房交易價(jià)格位列前三，分別為44610元/平米、37707元/平米和36997元/平米。

圖表9：2019年8月主要城市二手房集中交易價(jià)格（單位：元/平米）

北京、長(zhǎng)春二手房成交量居前

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)2017/2018年，北京市和長(zhǎng)春市場(chǎng)二手房成交數(shù)量排名居前，分別為170019套和97463套。

圖表10：2017/2018年主要城市二手房交易數(shù)量（單位：套）