運(yùn)營(yíng)尚待突破 一文帶你解讀我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)概況

養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入黃金期

根據(jù)全國(guó)老齡辦最新統(tǒng)計(jì)，2017年我國(guó)新增老年人口首次超過(guò)1000萬(wàn)，60歲以上老年人口達(dá)2.4億，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)17.3%。到2020年，全國(guó)60歲以上老年人口將增加到2.55億左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右。而預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中葉中國(guó)將進(jìn)入深度老齡化階段，老年人口將達(dá)到4.8億左右。中國(guó)老年人口增加速度之快將是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多，屬于老齡化速度最快的國(guó)家之一。

中國(guó)人口的老齡化也給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了"黃金機(jī)遇"，尤其是社會(huì)資本在健康領(lǐng)域投資熱潮的興起，地產(chǎn)、保險(xiǎn)等資本不斷進(jìn)入健康養(yǎng)老、老年地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生、養(yǎng)老旅游等跨界融合的行業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)被催生成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，受到社會(huì)資本的熱捧。

根據(jù)《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書(shū)》顯示，預(yù)計(jì)2020年我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)空間將達(dá)到7.7萬(wàn)億元，2030年將進(jìn)一步擴(kuò)張，達(dá)到22.3萬(wàn)億元。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)者及開(kāi)發(fā)模式

從進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的資本背景來(lái)看，根據(jù)實(shí)力背景及經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者可分為三類(lèi)：第一類(lèi)是實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的大牌開(kāi)發(fā)商：如萬(wàn)科、保利、復(fù)星、綠地、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、綠城、上實(shí)等；第二類(lèi)是手握長(zhǎng)期低成本資金的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)：如泰康人壽、生命人壽、新華保險(xiǎn)、國(guó)壽、太保、合眾等；第三類(lèi)是尋求產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張及挖掘新利潤(rùn)點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)資本：以和諧基金、紅杉資本、云鋒基金為代表。

同時(shí)，在開(kāi)發(fā)模式上，注重與醫(yī)療機(jī)構(gòu)或護(hù)理機(jī)構(gòu)聯(lián)合服務(wù)輸出。自建開(kāi)發(fā)如萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)、綠城烏鎮(zhèn)雅園、保利西塘越項(xiàng)目；通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)改造開(kāi)發(fā)，如上海申養(yǎng)(上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海萬(wàn)科、上海中醫(yī)藥大學(xué)聯(lián)合成立)改造的長(zhǎng)者公寓。

在商業(yè)模式上，形成了以泰康之家全齡社區(qū)照護(hù)的會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)模式，以萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)為代表的租售型高端活力老人養(yǎng)老社區(qū)模式，以金陵天泉湖為代表，打通旅游、度假、醫(yī)療服務(wù)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的養(yǎng)老生態(tài)社區(qū)模式，以綠城烏鎮(zhèn)雅園為代表，提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、老年大學(xué)，針對(duì)高端活力老人為主的綜合養(yǎng)老社區(qū)模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)所遇到困境

（1）盈利困局

養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利困局體現(xiàn)在多個(gè)領(lǐng)域，其一由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)期較長(zhǎng)引發(fā)，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)提供主要以公辦養(yǎng)老院為主，而民辦養(yǎng)老院為輔，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期資金投入量大，對(duì)類(lèi)似機(jī)構(gòu)是一筆不小的壓力。其二由中國(guó)國(guó)情所決定，因國(guó)內(nèi)老人跟隨子女在家養(yǎng)老的觀念深入人心，故一定程度上限制了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展。其三是養(yǎng)老地產(chǎn)層曾作為風(fēng)口，出現(xiàn)了一定的投資熱；也出現(xiàn)了部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)熱，競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈的現(xiàn)象；進(jìn)一步帶來(lái)了養(yǎng)老地產(chǎn)空置率較高的問(wèn)題。

（2）運(yùn)營(yíng)尚待突破

養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)困局體現(xiàn)在多個(gè)領(lǐng)域，其一是人才匱乏，養(yǎng)老服務(wù)不僅是住宿問(wèn)題，衣食住行的需要，還包括就醫(yī)養(yǎng)護(hù)、精神心理等，而市場(chǎng)上的確出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老人才、護(hù)理人才、營(yíng)養(yǎng)人才的缺失，讓高質(zhì)量，持續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)提供出現(xiàn)缺失；其二是標(biāo)準(zhǔn)的缺失，如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該分級(jí)，不同體量、類(lèi)別的養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)該有相對(duì)應(yīng)的級(jí)別要求。據(jù)記者了解，養(yǎng)老服務(wù)國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級(jí)劃分與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》目前還在起草當(dāng)中，最后要依托本國(guó)國(guó)情，復(fù)制外國(guó)的養(yǎng)老模式是行不通的，我國(guó)在相關(guān)政策法規(guī)在土地、規(guī)劃、資金、人才支持、運(yùn)營(yíng)方面有清晰的制度建立，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展最終是要建立適合國(guó)情發(fā)展的生態(tài)圈。

未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

（1）發(fā)展趨勢(shì)上，長(zhǎng)期看前景樂(lè)觀，短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇

從長(zhǎng)期上看，因我國(guó)人口老齡化加速，中國(guó)老年人口規(guī)模將持續(xù)上升，從源頭上增加了養(yǎng)老地產(chǎn)的受眾；其次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人均可消費(fèi)能力提升，老年人口自身收入來(lái)源以及收入能力得到拓展，未來(lái)老年人口市場(chǎng)化傾向提升，這同樣會(huì)促使長(zhǎng)期內(nèi)我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求急速增加。

從短期看，我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，表現(xiàn)為投資與參與主體的快速增加，在當(dāng)前政策背景以及房地產(chǎn)等不同行業(yè)告別早期傳統(tǒng)盈利模式的情境下，更多類(lèi)型企業(yè)加速布局進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。

（2）從投資風(fēng)險(xiǎn)看，三大風(fēng)險(xiǎn)依然存在，需要更多政策與經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新

從政策層面看，需要未來(lái)加快推動(dòng)養(yǎng)老金融的發(fā)展，創(chuàng)新金融領(lǐng)域的參與方式，通過(guò)投資主體的多元化降低高端養(yǎng)老地產(chǎn)的短期投資風(fēng)險(xiǎn)。

從經(jīng)營(yíng)模式看，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈需要更進(jìn)一步延長(zhǎng)，地產(chǎn)、保險(xiǎn)、護(hù)理、醫(yī)療、文體娛樂(lè)、旅游、零售、餐飲等行業(yè)需要加速融合，如此才能進(jìn)一步發(fā)揮各產(chǎn)業(yè)自身的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)，并有效降低投資企業(yè)因?yàn)檫^(guò)多的專(zhuān)業(yè)化投資所造成的重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

從利潤(rùn)回報(bào)看，長(zhǎng)期內(nèi)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)率都不可能過(guò)高，這是因?yàn)轲B(yǎng)老行業(yè)自身特征所決定，從國(guó)際上看，目前高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回報(bào)都不超過(guò)10%，未來(lái)，高端養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)上需要打造基于多元服務(wù)的更具選擇更富彈性的利潤(rùn)群，而非單一的傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的租售回報(bào)模式。

以上數(shù)據(jù)來(lái)源參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與投資決策分析報(bào)告》。

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