從“甲醛房”到“爆倉” 深圳市長租公寓市場如今走到哪一步？

 自2015年11月國務(wù)院首次將“公寓”定義為生活性服務(wù)業(yè)，并提出重點支持長短租公寓等業(yè)務(wù)發(fā)展。作為長短租公寓的細分業(yè)態(tài)，長租公寓近兩年來也獲得了越來越多的關(guān)注。在政策和市場需求的推動下，長租公寓市場進入了高速發(fā)展的階段。而深圳作為一座年輕的移民城市，其長租公寓市場的發(fā)展情況備受關(guān)注。

高房價、高人流量給深圳長租公寓市場發(fā)展帶來機遇

深圳長租公寓市場從2014年開始發(fā)展，2015和2016年進入爆發(fā)期，目前深圳擁有超過100家大大小小的長租公寓經(jīng)營商，租賃市場規(guī)模已超千億，這與深圳市大量的流動人口以及不斷攀升的房價息息相關(guān)。2017年深圳市常住人口1252.83萬人，人口平均年齡32.5歲，其中，擁有戶籍的常住人口僅為434.72萬人，近七成人口為非本地市民。常住人口的住房自有率為34%，即約1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通過租賃等方式解決居住問題。

作為國內(nèi)最發(fā)達、最活躍的租賃市場之一，深圳共有各類出租房（公寓、宿舍）約783萬套（間），面積約3.48億平方米，約占住房存量套數(shù)的73.5%，其中，城中村租賃住房和工業(yè)配套宿舍合計占全市租賃房源的83%。而目前深圳長租公寓運營商管理房源約10萬間，這些房源大多來自舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)以及城中村等。

此外，深圳房價居高不下，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018年10月全深圳市新房成交均價54071元/m²，環(huán)比下跌9元，與上月根本持平，最高是福田95736元/m²，環(huán)比上升7.7%，最低是龍崗43796元/m²，環(huán)比上升26.0%。在房價的重壓下，住房壓力極大，大部分“深漂族”都是通過租房解決居住問題。

過去，散布于深圳各區(qū)的城中村是租房主要來源地，在某種程度上承擔起了住房保障功能。近年來，隨著城市建設(shè)的完善與改造，很多城中村被推倒重來，與之相伴的則是深圳的房租一路走高。長租公寓也是舊城改造的“受益者”。自2015年開始，曾經(jīng)承載了深圳大部分租房人口的14個城中村逐漸消失，與此同時，深圳的長租公寓迅速發(fā)展起來。有的長租公寓甚至就是建在原來的城中村上。

注：龍崗區(qū)包含坪山與大鵬；寶安區(qū)包含光明和龍華。

長租公寓多集中于人流量較大的一線市場上。據(jù)統(tǒng)計，我國一線市場公寓數(shù)量占比60%，其中上海19%、北京16%、廣州12%、深圳12%，合計租金規(guī)模達324億；二線及其他市場以杭州（10%）、南京（6%）、蘇州（6%）、西安（5%）為代表，公寓數(shù)量占比40%，年租金規(guī)模約86億。公寓和品牌的集聚也讓區(qū)域市場的競爭進入白熱化，而此時，除了最先興起的運營商品牌公寓之外，“長租市場”已經(jīng)逐漸演變成房企的新戰(zhàn)場。

大型房企爭相布局，深圳長租公寓市場競爭加劇

房地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬科是較早進軍長租公寓的開發(fā)商，早在2014年萬科就在“八爪魚”戰(zhàn)略中推出了“萬科驛”與“萬科派”兩類品牌，隨后不斷發(fā)力，相繼推出被窩公寓（萬科驛產(chǎn)品）、VV公寓。而在2016年5月，上述產(chǎn)品均被萬科合并為統(tǒng)一品牌“泊寓”。目前萬科泊寓在深圳市已拓房源超過3萬間，穩(wěn)居深圳房企長租公寓已拓房源“龍頭”位置，已開門店15家，未來門店數(shù)量會繼續(xù)增加。

龍湖起步雖然較晚，但是發(fā)展勢頭相當兇猛，在將長租公寓定為集團主航道業(yè)務(wù)后，龍湖開始全國化的布局，目標2020年進入行業(yè)前三，目前在深圳市已拓房源超過3000間，門店數(shù)量達到8家。金地經(jīng)過2年多的市場布局，在深圳市的已拓房源超過1萬間，已開業(yè)門店也有7家。

2017年12月20日，碧桂園發(fā)布長租公寓品牌——BIG+碧家國際社區(qū)，宣布未來3年要提供100萬套租賃房源。碧桂園BIG+碧家國際社區(qū)在深圳的項目有6個，其中東門、塘坑、天安云谷3家已開業(yè)，持房量逾1500間。

大型房企的加入讓深圳長租公寓的競爭變得更加激烈，而以創(chuàng)業(yè)品牌為主的專業(yè)公寓運營商也不甘示弱。截至2018年上半年，集悅城在深圳市場已開了房源8500間，窩趣超過5000間，魔方公寓超過4000間。值得注意的是，魔方公寓在2018年8月9日完成對深圳V客青年公寓的戰(zhàn)略投資，后者將作為一支獨立品牌納入魔方生活服務(wù)集團品牌體系，魔方公寓加速布局深圳市場，至今在深圳運營的門店約30家。

行業(yè)仍處于起步階段，市場亟待整治

長租公寓市場雖然增長迅速，但仍處于初始階段，一個跑得越快的行業(yè)，也往往越難有規(guī)范的管理和服務(wù)，無法及時發(fā)現(xiàn)和控制風(fēng)險。近期頻頻出現(xiàn)的甲醛房、長租公寓機構(gòu)“爆雷”等事件，就是最好的佐證。根據(jù)深圳市消委會公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，深圳長租公寓相關(guān)投訴數(shù)量增長迅速。2016年，長租公寓投訴量僅為29起，2017年投訴量為101起，而今年截至8月底，投訴量就已經(jīng)達到162起，與去年同期相比增長了305%。投訴量的激增投射出長租公寓市場的不規(guī)范，行業(yè)管理水平整體低下，市場亟需整治。

隨著深圳成為12個首批開展住房租賃試點城市之一，未來深圳的住房供應(yīng)主體也將越來越多元化、規(guī)模化以及專業(yè)化。隨著各家房企長租公寓品牌的進駐，未來深圳長租公寓領(lǐng)域的品牌化程度將會逐步提高，而行業(yè)內(nèi)部的競爭也將更加激烈。然而，目前的長租公寓發(fā)展仍面臨著盈利模式難解、多方行業(yè)巨頭進入市場、尚未落地的政策等多方挑戰(zhàn)，深圳長租公寓市場仍有很長的路要走。

以上數(shù)據(jù)分析均來自前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

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