中國樓市真的能“夢回2009”嗎？

習(xí)李政府執(zhí)政以來，連續(xù)兩年的政府工作報(bào)告，對房地產(chǎn)市場的表述都有新意。2014年的報(bào)告，近8年來首次沒提房價(jià)。而今年的變化更大，不僅時(shí)隔6年后再次提出“支持居民自住和改善性住房需求”，還去掉了幾乎每年都有的“抑制投機(jī)投資性需求”。

翻閱自2005年以來的歷次政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)部分，上次政府工作報(bào)告中不提抑制投機(jī)投資，并且鼓勵(lì)住房消費(fèi)，則要追溯到2009年。當(dāng)年的樓市最終在政策的剌激之下迎來了大反彈，因此有媒體總結(jié)：今年的樓市政策是“夢回2009年”。

事實(shí)上，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)形勢的確堪憂，去年全國住房銷售面積出現(xiàn)房改16年以來的第二次年度下跌，前一次是2008年。雖然去年11月底央行降息，力助40個(gè)重點(diǎn)城市12月成交量創(chuàng)出歷史新高，但市場熱度僅維持了1個(gè)月。進(jìn)入2015年后，新房成交量迅速回落到去年救市前的平均水平。今年前2月的成交量甚至低于過去兩年的同期水平。

而這次，政府工作報(bào)告中的措辭與2009年確有幾分類似之處，再加上央行春節(jié)過后宣布今年的首次降息，市場對寬松貨幣預(yù)期有所加深。這都讓很多人覺得現(xiàn)在似乎又回到了2009年，中國房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破，作為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長引擎之一的——房地產(chǎn)的春節(jié)即將到來。不過，筆者認(rèn)為，當(dāng)前的樓市已物是人非，與2009年炯然不同，投資者切忌將回光返照，當(dāng)成現(xiàn)在是抄底樓市的大好時(shí)機(jī)。

首先，2008年底的金融危機(jī)，屬于外部因素，當(dāng)時(shí)國內(nèi)樓市泡沫并不大(既使在上海，房價(jià)也只有1.2-1.5萬/每方米)，再加上中央政府的“四萬億”投資、降息、減稅等一系列政策的共同剌激之下，市場最終得以反彈，而且這種反彈一直持續(xù)到了2013年。

而現(xiàn)在房地產(chǎn)的衰退來源于內(nèi)部，因?yàn)樽?998年房改以來，房價(jià)一連漲了16年，自身有調(diào)整的需要。再加上本屆政府立主于改革，通過改革紅利的釋放來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長，所以不可能再像2009年再樣推行極度寬松的貨幣政策和財(cái)政政策。

其三，2009年各級政府力推房地產(chǎn)市場火爆，意在維系經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行。而現(xiàn)在各級政府均降低了GDP增長預(yù)期，即使出臺的一系列利好房地產(chǎn)政策，其意圖也是要想去庫存，讓房地產(chǎn)泡沫軟著陸。從全國宏觀層面來看，占據(jù)全國新房銷售面積30%的前40個(gè)重點(diǎn)城市銷量已接近飽合，就算目前的存量住宅完全“去庫存”也好幾年。

更要命的是，多數(shù)二三線城市的新房人口增速落后于房地產(chǎn)成交額，房改房增值帶來的隱形紅利也在逐步消失。多數(shù)二三線城市的新房人均擁有量，已接近甚至超過一線城市水平，如果未來沒有人口持續(xù)增長，住房需求將缺乏有效支撐。而作為一線城市來說，動(dòng)輒數(shù)百萬的房價(jià)，一旦投機(jī)投資者退出，自住型消費(fèi)群體又無法接替，房價(jià)泡沫更有崩潰的可能。估計(jì)一線城市房價(jià)開始比較抗跌，但最終難逃回歸理性價(jià)位的宿命。

最后，2009年時(shí)除了股市，就是房地產(chǎn)投資，民眾投資的渠道相對現(xiàn)在少了很多。而現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融、信托、銀行理財(cái)產(chǎn)品、海外置業(yè)讓很多人有了更多的投資選擇。人們大可不必動(dòng)用巨額資金來謀取較高回報(bào)。隨著投資渠道多樣化、利率市場化，投資者完全可以用不多的資本投資，來獲得相對不錯(cuò)的收益率。而鑒于房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)巨大，更多的資金分流到其他的理財(cái)市場，則是未來大的趨勢。所以國內(nèi)房價(jià)再不可能再有大漲的空間。

所以今年雖然政府工作報(bào)告為了確保整體經(jīng)濟(jì)的確定，將鼓勵(lì)住房消費(fèi)寫了出來，而且各級地方政府也都給房地產(chǎn)調(diào)控松了綁，但是并不意味著2015年房價(jià)就會(huì)攀升。我們在政府工作報(bào)告的涉及房地產(chǎn)部分中可以看出中央的三大意圖。

其一，對于庫存較高的城市，地方政府可以通過購買存量房轉(zhuǎn)為保障房，給低收入群體住房進(jìn)行托底。主要措施包括今年提出的“實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。而去年提出的新型城鎮(zhèn)化政策中的重要組成部分——城市棚戶區(qū)改造，今年將繼續(xù)增加110萬套至580萬套，這是通過拆遷來增加住房需求，減輕商品住宅需求下降的影響，同時(shí)也惠及了民生。

其二，中央政府在調(diào)低GDP增速，預(yù)期房地產(chǎn)投資下降大勢所趨的情況下，增加鐵路、水利等基礎(chǔ)設(shè)施投資，這兩項(xiàng)今年的投資目標(biāo)高達(dá)1.6萬億人民幣，比去年幾乎翻倍。因?yàn)檎{(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，無法一蹴而就，房地產(chǎn)投資增速放緩，制造業(yè)投資不振，那只能通過基建投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，不過同樣是基建投資，中央也要力爭通過PPP的形式引進(jìn)民間資本投資，以便更好達(dá)到“簡政放權(quán)”的效果。

其三，確保房地產(chǎn)“軟著陸”。 在“穩(wěn)中求進(jìn)”的轉(zhuǎn)換階段，仍需確保整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的重要性無疑就凸現(xiàn)出來了。在本次工作報(bào)告中提出的六大消費(fèi)引擎中，住房消費(fèi)是唯一的實(shí)體商品，也是總量最大的消費(fèi)。住房消費(fèi)同時(shí)又能帶動(dòng)投資和上下游眾多產(chǎn)業(yè)。所以確保房地產(chǎn)投資對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)深化各項(xiàng)改革至關(guān)重要。

2015年政府工作報(bào)告中，之所以提出“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”就是因?yàn)閲鴥?nèi)經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)增長，離不開房地產(chǎn)業(yè)，只有房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型才能有效進(jìn)行。但這并不意味著，像2009年那樣的房價(jià)大漲的情況會(huì)再次發(fā)生。雖然政府工作報(bào)告中頗有讓人“夢回09”的味道，但是現(xiàn)在的樓市與2009年相比，早已物是人非。中國房地產(chǎn)的大調(diào)整期已經(jīng)來臨。