廣州樓市限購(gòu)2年房?jī)r(jià)最高漲2000元/平方米

近年來(lái)，廣東廣州加大調(diào)控力度抑制樓市價(jià)格上漲趨勢(shì)。“我們樓盤(pán)從今年年初到現(xiàn)在銷(xiāo)售價(jià)格沒(méi)有太大的波動(dòng)”，廣州某樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員表示，“雖然有優(yōu)惠活動(dòng)但都是隨市場(chǎng)而動(dòng)，最終成交均價(jià)與項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售均價(jià)差別也不大”。

實(shí)際上，公開(kāi)資料顯示，調(diào)控兩年，廣州住宅均價(jià)約上漲約1400-2000元/平方米。對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，這一數(shù)據(jù)相對(duì)比較符合實(shí)際。張大偉進(jìn)一步表示，廣州住宅均價(jià)上漲速度相對(duì)緩慢。

除此之外，業(yè)內(nèi)分析人士張宏偉表示，預(yù)計(jì)廣州樓市房?jī)r(jià)反彈壓力將會(huì)比其他一線城市大一些。

每平均價(jià)兩年上漲逾1400元

前瞻網(wǎng)記者獲悉，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)中，2010年9月廣州住宅均價(jià)為14054元/平方米，位列第6位;而2012年9月廣州則以15442元/平方米的住宅均價(jià)排在第6位。

由此來(lái)看，調(diào)控兩年，樓市金九期間，廣州住宅均價(jià)同比約上漲1388元/平方米。除此之外，另有資料顯示，從2002年至2011年的10年間，廣州房?jī)r(jià)從4143元/平方米上升至13401元/平方米，漲幅高達(dá)223%。其中，限購(gòu)兩年內(nèi)，2011年和2010年幾近持平，房?jī)r(jià)都在1.3萬(wàn)元/平方米的水平線上;而相比2011年，2012年房?jī)r(jià)則多在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米的幅度。

上述資料還顯示，從2010年8月份至今，廣州房?jī)r(jià)都在1.2萬(wàn)-1.4萬(wàn)多元/平方米的區(qū)間震蕩。對(duì)此，張宏偉表示，廣州房?jī)r(jià)波動(dòng)確實(shí)比較小。如果考慮CPI和收入因素，事實(shí)上這比2009-2010的房?jī)r(jià)可能是停漲甚至下降，從這一角度看，調(diào)控政策確實(shí)起到了非常重要的作用。

但張宏偉同時(shí)強(qiáng)調(diào)，盡管如此，住宅均價(jià)上漲則是事實(shí)，只不過(guò)上漲的速度放緩了很多。張大偉則表示，雖然限購(gòu)對(duì)穩(wěn)定廣州房?jī)r(jià)起到了很大作用，但從區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力來(lái)看，廣州則明顯遜色于其他三個(gè)一線城市，這也是廣州住宅均價(jià)上漲較小的一個(gè)主要原因。

值得注意的是，10月23日，廣州市房協(xié)和世聯(lián)地產(chǎn)在一次研討會(huì)上宣布，目前廣州庫(kù)存還有11.2萬(wàn)套仍處于高位，尤其是庫(kù)存結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出，部分區(qū)域的庫(kù)存甚至遠(yuǎn)超警戒線，并且單套庫(kù)存面積走高，大戶(hù)型產(chǎn)品庫(kù)存攀升。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮也表示，樓市調(diào)控確實(shí)是一些投資性需求被擠出，市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂孕枨蠹案纳菩孕枨鬄橹鲗?dǎo)。

而廣州市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)許國(guó)碧在會(huì)上則表示，改善型需求正接替剛需型入市，并有可能成為樓市成交主力，但在多重調(diào)控壓力下，改善型需求不可能掀起樓市熱潮。

四季度房?jī)r(jià)反彈可能性小

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，今年前三季度，廣東商品房銷(xiāo)售面積5066.48萬(wàn)平方米，雖然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分別收窄9.4個(gè)和17.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，受房?jī)r(jià)攀升影響，同期廣東商品房銷(xiāo)售額4147.91億元，增長(zhǎng)0.6%，已呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，其增幅比上半年和一季度分別提高8.0個(gè)和23.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，張宏偉和張大偉均表示，廣州房?jī)r(jià)大幅反彈可能性很小，小幅上漲可能性則相對(duì)較大。

值得一提的是，廣州限購(gòu)兩年，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，項(xiàng)目銷(xiāo)售速度放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，資金鏈較為緊張。此外，房企為了提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)而采取讓步價(jià)格的營(yíng)銷(xiāo)策略，這也就意味著利潤(rùn)率降低。

對(duì)此，不禁有市場(chǎng)人士質(zhì)疑，房企會(huì)不會(huì)因此提價(jià)保利?張宏偉表示，房企在注重跑量的同時(shí)，在未來(lái)通過(guò)多元化手段降低成本提升利潤(rùn)率確實(shí)顯得非常關(guān)鍵。

不過(guò)，廣州實(shí)際上還在收窄調(diào)控政策，包括廣州將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施，再加上上樓市庫(kù)存仍舊處在高位，因此多位分析人士表示，廣州樓市因此不存在房?jī)r(jià)大幅反彈的可能性。

此外，張宏偉還表示，一些上市房企年底可能為沖業(yè)績(jī)而舉行打折促銷(xiāo)活動(dòng)，從這一角度看，房企大幅提價(jià)的可能性也很小。

值得注意的是，廣州市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)許國(guó)碧23日也曾對(duì)媒體表示，廣州今年成交高峰期已在第三季度出現(xiàn)，預(yù)計(jì)第四季度預(yù)計(jì)將“降溫”，規(guī)避上行趨勢(shì)。