廣東地價3年漲幅近300% 泡沫風險能否消除？

近年來，廣東土地價格飆漲，據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，廣東省統(tǒng)計局和廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)布調(diào)查報告，自2009年以來，3年間廣東省房地產(chǎn)企業(yè)土地購置價格從852元上漲至3264元，漲幅近300%。

專家表示，雖然不能直接把地價上漲對房價影響進行簡單加減，但2009年以來的房價上漲，地價無疑是重要推手。在中央明確要求堅持調(diào)控不放松之際，各地需采取手段抑制土地出讓價格過快增長，防止出現(xiàn)地價推高房價的惡性循環(huán)。

地價飆升推漲房價

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會23日發(fā)布調(diào)查報告，自2009年以來廣東房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積下降，購置單價明顯上漲。

來自廣東省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度，廣東房地產(chǎn)企業(yè)購置土地價格為每平方米852元，而2012年同期，這一數(shù)字“飆升”至3264元，漲幅近300%。

其中，2009年至2010年，房地產(chǎn)企業(yè)購地價格從852元/平方米上漲到2071元/平方米，2011年土地出讓價格小幅回落至1982元/平方米，而截至2012年三季度，地價再度上漲至3264元/平方米。經(jīng)過上漲、盤整、再上漲的過程，土地出讓均價上漲近3倍。同期，廣東省商品房銷售均價從6300元左右上漲到8187元。

值得注意的是，雖然價格不斷上漲，但開發(fā)商購置的土地在幾年間保持相對平穩(wěn)，維持在每年1300萬-1500萬平方米的范圍，比2007年、2008年每年超過2000萬平方米的幅度有不少下降。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會市場研究部主任鐘武貞表示，考慮到土地的容積率和不同城市地價差異明顯，無法把地價上漲的幅度和房價上漲簡單算術(shù)加減，“但從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上分析，土地價格上漲確實是構(gòu)成房價上漲的動力之一。”

“造城”運動催生泡沫風險

一些業(yè)內(nèi)人士認為，地價上漲，有因為城市發(fā)展帶來的增值因素，但上漲過快的重要原因是土地出讓定價機制不盡合理。

房地產(chǎn)研究學(xué)者、暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，開發(fā)商購地是市場行為，之所以地價上漲過快，主要原因還是因為有市場，開發(fā)商敢于接手。

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，通過招拍掛拿地的房地產(chǎn)企業(yè)，購地成本一般占總成本的30%-40%，而開發(fā)商又將購地成本提升加諸售價。因為房價不斷上漲，帶動土地出讓價格水漲船高，到頭來地王頻出，又進一步推高周邊區(qū)域房價。“目前部分一線城市核心區(qū)域的土地出讓價格已經(jīng)超過同區(qū)域三五年前的房價。”

而一些地方政府也樂于見到地價上漲，以提高土地出讓收入。長期參與土地 價格評估的政府內(nèi)部人士向記者透露，部分城市定地價并不是單純參照以往土地出讓價格制定，而是用出讓地塊周邊房價為基準，扣除建安成本和稅費后，根據(jù)規(guī)劃容積率反推目標地塊當前價格，再加上未來三至五年的預(yù)期漲幅來確定出讓底價。

胡剛表示，為了盡量提高土地出讓收益，推高地價預(yù)期，不少城市頻繁開始各類“造城”運動，政府制造概念對土地進行包裝，部分城市土地市場的價格虛高，已經(jīng)催生了泡沫風險，應(yīng)當引起重視。

地方政府應(yīng)有所作為

近期以來，一些城市出現(xiàn)了土地市場升溫、出讓溢價明顯提升的情況。在商品房市場量價企穩(wěn)的情況下，土地市場升溫體現(xiàn)的開發(fā)商預(yù)期變化讓后市走勢撲朔迷離。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會分析，當前土地市場出現(xiàn)的量降價漲，可能使得一兩年后商品房市場供應(yīng)量下降和當前商品房重置成本上升。隨著年底將近，地方政府推地節(jié)奏加快，且企業(yè)也有增加生產(chǎn)資料的需求，土地市場可能更為活躍，土地價格有進一步上漲的可能性。

但鐘武貞表示，無論是對16個省市調(diào)控執(zhí)行督查、加強對放松調(diào)控的問責、出臺通知要求執(zhí)行房地產(chǎn)用地宗地規(guī)模、容積率控制等各類土地使用標準等，都體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松的明確態(tài)度。

專家表示，在當前房地產(chǎn)調(diào)控不能放松之際，地方政府需要抑制土地財政的過度沖動，不能靠單純提高地價緩解財政壓力，給房價托底，影響調(diào)控效果。

“開發(fā)商購地增加有利于未來保證有序供應(yīng)，但一些開發(fā)商表現(xiàn)出的過于樂觀的態(tài)度，明顯缺少依據(jù)，對部分開發(fā)商"非理性"帶來的示范效應(yīng)和市場沖擊，政府應(yīng)當有所作為。”胡剛表示。

但一些業(yè)內(nèi)人士表示，要避免政策“雷聲大、雨點小”的尷尬，還需要動真格。政府應(yīng)對當前土地出讓價格評估進行改革，合理評估土地價格，同時應(yīng)加快房產(chǎn)稅等替代性收入試點的進度，減少地方政府對土地財政的過度依賴，防止土地價格再度上漲，間接推動房價升溫。