房地產(chǎn)價格下降 是拐點到來還是短期波動

一、2014年以來，70大城市房地產(chǎn)價格下跌個數(shù)不斷增多

我們從經(jīng)典的經(jīng)濟學(xué)教課書中學(xué)習(xí)到，商品的價格受供求雙方的影響。當(dāng)商品供不應(yīng)求時，商品價格就會上漲，從而使得市場供給量增加，需求量減少，供求雙方達到均衡。當(dāng)商品供過求時，商品的價格就會下降，從而使得市場供給量減少，需求量增多，供求雙方達到均衡?？偠灾?，在市場經(jīng)濟條件下，產(chǎn)品的價格受供求的影響，呈波動變化的狀態(tài)。然而，如果拿這個理論來衡量我國房地產(chǎn)市場價格，就會發(fā)現(xiàn)，市場價格的持續(xù)上漲，使得人們忘記了房地產(chǎn)市場的價格還會下跌。進入2014年以來，關(guān)于我國房地產(chǎn)價格的討論仍然是飯后茶余之時最為熱烈的話題，仍然是經(jīng)濟學(xué)家、商業(yè)大佬們以及新聞媒體熱點。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2014-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，2014年以來，我國70大城市房地產(chǎn)價格下降的城市數(shù)量呈逐漸上漲的態(tài)勢。2014年1月，我國新建商品房房地產(chǎn)價格上漲的城市有62個，持平的有2個，而下跌的僅有6個。2014年6月，我國新建商品房房地產(chǎn)價格上漲的城市僅有8個，持平的有7個，而下跌的數(shù)量增長到55個。截至2014年6月，我國房價快速上漲的勢頭終于得到了遏制。

圖表 1 2014年1-5月份70大城市新建商品房房地產(chǎn)價格環(huán)比上漲、持平和下跌城市數(shù)量變化趨勢

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

二、房價下跌是房地產(chǎn)市場拐點到來，還是短期市場受供求影響的波動？

房地產(chǎn)價格的下跌是房地產(chǎn)市場的拐點到來，還是短期市場受供求影響的波動？對于房地產(chǎn)市場供求雙方來講，都是一個至關(guān)重要的問題。如果是房地產(chǎn)拐點到來，那就意味著房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面得到了徹底的扭轉(zhuǎn)，開發(fā)商進而可以轉(zhuǎn)而進行其他行業(yè)的投資，房地產(chǎn)購買這也可以緩一緩焦慮的心情，進而等待房價的進一步下降，在市場均衡點購買的到何意的住房。如果只是短期的波動，那么意味著房間將會繼續(xù)上漲，現(xiàn)在購買房子應(yīng)該是比較合算。而本文作者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場價格的下跌是房地產(chǎn)市場價格的短期波動。在圖2中，我們可以看到，房地產(chǎn)價格的下跌只是小幅，從長期來看，房地產(chǎn)價格較上年同比下降的城市個數(shù)僅有1個，69個城市價格均呈上漲態(tài)勢。

圖表 2 2014年1-5月份70大城市新建商品房房地產(chǎn)價格同比上漲、持平和下跌城市數(shù)量變化趨勢

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

三、房地產(chǎn)價格上漲的背后邏輯沒有徹底的改變

在房地產(chǎn)價格是漲還是跌的看法上，本文作者是屬于看漲派。房地產(chǎn)價格上漲的背后的商業(yè)環(huán)境沒有發(fā)生根本的改變。影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：1）城鄉(xiāng)差距沒有根本的改變；2）中國的人口眾多，人口對住房的需求量較大；3）經(jīng)濟的集聚性使得房價上漲。

1）城鄉(xiāng)差距沒有根本發(fā)生改變。中國城鎮(zhèn)擁有著較多的社會資源，使得人們爭相往向往居住在城市，生活在城市。最為根本的原因是城鄉(xiāng)生活差距較大。城市居民不論在生活水平、工作方便程度、收入水平以及所占有的社會資源均多于農(nóng)村地區(qū)。在城市擁有一套住房是身份界定的最好的標(biāo)準(zhǔn)。國家一直以來致力于戶籍制度的改革，但是戶籍制度未發(fā)生根本變化。

2）中國人口眾多，對住房的需求量較大。中國人口多是一個不爭的事實，我國經(jīng)濟的高速發(fā)展也得益于人口紅利。然而經(jīng)濟的發(fā)展具有集聚性，相對與人口數(shù)量而言，房地產(chǎn)數(shù)量仍然較小。

3）經(jīng)濟的集聚性使得房價上漲。經(jīng)濟發(fā)展具有集聚的特點，在一個特定的區(qū)域內(nèi)，所能容納的住宅建筑的數(shù)量一定，不可能在所有的土地面積上均建住宅房屋。區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地面積與住宅用地面積必須成一定的比例。

四、房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)市場未來發(fā)展將呈現(xiàn)出以下幾大趨勢：1）房地產(chǎn)價格的上漲是波動性的上漲，與經(jīng)濟發(fā)展的速度相協(xié)調(diào)；2）未來房地產(chǎn)市場將逐漸分化，地段、戶型和管理較好的區(qū)域房價將會呈現(xiàn)不斷的上漲趨勢；而地段、戶型和管理較差的區(qū)域的房價會下降；3）在房地產(chǎn)市場價格波動中，購房者的預(yù)期對房價的影響越來越大。而新聞媒體對房價的報道、分析在消費者房價預(yù)期形成中占有重要的地位。