不動產(chǎn)登記對房價影響幾何

 2014年12月22日國務(wù)院公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起，包括房屋建筑所有權(quán)、宅基地使用權(quán)等在內(nèi)的十類不動產(chǎn)權(quán)利開始在全國范圍內(nèi)進行統(tǒng)一登記。國土資源部消息顯示，目前已有26個省、30多個市（州）、70個縣（市區(qū)）完成該級不動產(chǎn)登記職責(zé)和機構(gòu)整合，部分地區(qū)各項準(zhǔn)備工作基本到位?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》實施已經(jīng)入最后的倒計時階段，據(jù)悉這一工作將在武漢、成都、青島、廣州、杭州、廈門、濟南等15個城市提前開展，這些城市居民的“房產(chǎn)證”將陸續(xù)換發(fā)成“不動產(chǎn)證”。

自去年以來，各地“房哥”、“房姐”們聞聲拋售二手房源的現(xiàn)象有所加劇，究竟不動產(chǎn)登記引發(fā)的拋售二手房源現(xiàn)象能否起到降房價的效果呢？前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析給出了否定的答案。

首先，“房哥”、“房姐”們拋售二手房原因主要是源于對房產(chǎn)稅的恐慌，認(rèn)為政府推行不動產(chǎn)登記是在為房產(chǎn)稅打基礎(chǔ)，但登記是登記，收稅是收稅，房產(chǎn)稅之所以還處于研討階段，核心也不在于掌握數(shù)據(jù)，而是綜合考慮社會成本和相關(guān)后果等稅收邏輯，因此，不動產(chǎn)登記并非房產(chǎn)稅的“敲門磚”。

其次，一些多套房源持有者可能會在短期內(nèi)將名下部分房源出售，但“拋售”并不代表“甩賣”，預(yù)計隨著不動產(chǎn)登記的開啟和加速，涌入市場的二手房源數(shù)量還將大量增加，但這些二手房源數(shù)量和大市場相比比重仍然很小，對于房價的影響十分有限。

再次，從政府的角度來說，相信政府也絕對不是想要來打壓房價，去年全國樓市表現(xiàn)不佳，政府政策不斷放松，從松綁限購到降準(zhǔn)降息，無不顯示出穩(wěn)房價的用意。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，2009-2014年，我國商品房平均銷售價格并未出現(xiàn)下降，價格仍然處于上升態(tài)勢。

圖表1：2009-2014年我國商品房平均銷售價格情況（單位：元/平方米）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長7.4%，為近年來最低，未來5-10年內(nèi)穩(wěn)增長將是政府面臨的挑戰(zhàn)。過去十年投資和出口是拉動中國經(jīng)濟增長的主要動力，但在今后的十年，貿(mào)易順差不可能再提高更多，想要靠增加出口來拉動一個GDP超10萬億美元的經(jīng)濟體，不僅其他國家受不了，中國的環(huán)境和資源也受不了；而沒有投資和出口增長帶來的收入增長，消費是沒有辦法自己加速增長的；因此，未來拉動中國經(jīng)濟持續(xù)增長的還得靠投資，而投資中40%為工業(yè)投資，但隨著中國成本的大幅提高，以及環(huán)保壓力的上升，未來工業(yè)投資的速度也將放緩，三駕馬車中剔除出口、消費和工業(yè)投資，就只剩下基建投資和房地產(chǎn)投資了，因此，未來5-10年城鎮(zhèn)化將是拉動我國經(jīng)濟發(fā)展的引擎，而房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。

種種分析表明，不動產(chǎn)登記并不會引發(fā)降價，也不是政府的真實用意所在，從政府的角度來說，不動產(chǎn)登記更多的是在于摸清樓市“家底”，為將來土地供應(yīng)、市場調(diào)整、城市規(guī)劃、開工建設(shè)等提供基礎(chǔ)性的參考依據(jù)，更深遠的用意則在于調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變，將房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控。

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