2016年中國(guó)酒店行業(yè)發(fā)展投資與融資策略分析

目前中國(guó)酒店行業(yè)總體上仍處于發(fā)展低谷中。但是部分城市的酒店已率先“觸底反彈”。酒店經(jīng)營(yíng)的上升通道、下降通道，有一大部分取決于各地不一的供求關(guān)系。

而2015年初全球酒店企業(yè)股價(jià)的下跌，也反映了全球酒店行業(yè)的供求關(guān)系變化。在目前的情形下，酒店行業(yè)投融資需要哪些值得注意的地方呢，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2016-2021年中國(guó)酒店行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》給出了一些值得參考的投資與融資策略。

一、中國(guó)酒店行業(yè)投資策略建議

1、經(jīng)濟(jì)型酒店投資建議

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人民生活水平的提高，近幾年中國(guó)的旅游業(yè)市場(chǎng)取得了大幅度的提高。同時(shí)游客出游更多開(kāi)始注重住宿的舒適性和便捷性，然后才會(huì)是性?xún)r(jià)比。因此未來(lái)幾年，經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展方向應(yīng)該集中在提高自身的便捷性上，然后是舒適性。

2、中端型酒店投資建議

隨著商旅市場(chǎng)的擴(kuò)大，大部分高星級(jí)酒店開(kāi)始向商務(wù)酒店轉(zhuǎn)型，未來(lái)酒店的商旅客人將會(huì)成為主要的客戶(hù)源。據(jù)《酒店商旅客人住宿分析報(bào)告》監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)的商旅人士主要集中在25至39歲，他們的年均出行次數(shù)在5次左右，接近30%的商旅人群半年出差10次以上。他們有著高學(xué)歷，高收入，高消費(fèi)能力的特征，這些特征使他們成為成熟的消費(fèi)群體，對(duì)產(chǎn)品的鑒別能力強(qiáng)，對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求較高，較注重品質(zhì)，因此他們?cè)谶x擇住宿時(shí)最關(guān)注服務(wù)質(zhì)量，其次是性?xún)r(jià)比與便捷程度。因此，未來(lái)中端型酒店的投資發(fā)展建議是：回歸產(chǎn)品本質(zhì)，做好服務(wù)，為客戶(hù)提供最佳的性?xún)r(jià)比。

3、高端型酒店投資建議

商旅市場(chǎng)的擴(kuò)大使得大部分的高星級(jí)酒店開(kāi)始轉(zhuǎn)型成為商務(wù)酒店，好的服務(wù)質(zhì)量是高端型酒店一開(kāi)始就存在的優(yōu)勢(shì)，在轉(zhuǎn)型為商務(wù)酒店的同時(shí)應(yīng)該將這個(gè)有點(diǎn)繼續(xù)的保持下去，然后再在性?xún)r(jià)比和便捷程度上加大投資力度。

4、并購(gòu)策略

未來(lái)中國(guó)傳統(tǒng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型將會(huì)依托“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)的發(fā)展，將互聯(lián)網(wǎng)及其相關(guān)信息技術(shù)恰當(dāng)?shù)恼系骄频晷袠I(yè)自身的發(fā)展中時(shí)未來(lái)酒店行業(yè)發(fā)展的主旋律。因?yàn)榫频晷袠I(yè)未來(lái)的并購(gòu)策略應(yīng)該是在并購(gòu)?fù)袠I(yè)特色酒店的同時(shí)，也應(yīng)該考慮相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的企業(yè)以及在“互聯(lián)網(wǎng)+酒店“這個(gè)新興模式下取得一定成就的企業(yè)。

5、與OTA競(jìng)爭(zhēng)策略

酒店集團(tuán)與OTA的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在房間的預(yù)定價(jià)格之上，OTA為了獲得更多的訪問(wèn)流量往往會(huì)以低價(jià)的形式進(jìn)行宣傳，而低價(jià)對(duì)于酒店集團(tuán)本身來(lái)說(shuō)以為著營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的減少乃至虧損，但是酒店集團(tuán)在一定程度上也要依靠OTA的營(yíng)銷(xiāo)渠道來(lái)贏得客戶(hù)。酒店集團(tuán)與OTA的競(jìng)爭(zhēng)不可避免，同時(shí)也將會(huì)持續(xù)一定的時(shí)間。關(guān)于這點(diǎn)酒店集團(tuán)有兩個(gè)策略可以選擇，一是同行集團(tuán)之間形成聯(lián)盟打造屬于自己的OTA平臺(tái);二是同現(xiàn)有的OTA企業(yè)形成信息共享機(jī)制，從而在價(jià)格制定上面雙方可以協(xié)商定價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)雙贏的結(jié)果。

6、中國(guó)酒店品牌海外市場(chǎng)投資策略

目前，中國(guó)酒店品牌在海外市場(chǎng)主要以輸出管理、特許經(jīng)營(yíng)、收購(gòu)、經(jīng)營(yíng)權(quán)或資產(chǎn)置換等各類(lèi)模式發(fā)展酒店項(xiàng)目。

(1)品牌聯(lián)盟模式

品牌聯(lián)盟即雙方在各自市場(chǎng)互選一部分符合條件的酒店，并在對(duì)方被選酒店品牌下同時(shí)也掛上自己的品牌，以“雙品牌運(yùn)作”，且將自己的部分理念和服務(wù)適當(dāng)植入對(duì)方酒店。

互相貼牌的聯(lián)盟模式下，收益來(lái)自于訂房，即雙方都通過(guò)對(duì)方的訂房系統(tǒng)為自己送客，然后拿出客房收入的一定比例作為訂房費(fèi)收益送給對(duì)方。

例如，綠地集團(tuán)成立酒店管理公司后不久，推出“鉑瑞”Primus和商務(wù)“鉑驪”兩大酒店品牌，其已與西班牙最大酒店管理集團(tuán)Meliá就雙方在中、歐多地自有資產(chǎn)高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)置換方面達(dá)成合作，即綠地在華擁有的部分酒店可掛牌Meliá品牌，而Meliá在歐洲的部分持有物業(yè)的酒店則可掛牌綠地自主酒店品牌。

與一般的品牌聯(lián)盟模式不同，綠地與Meliá的經(jīng)營(yíng)權(quán)置換除了互相貼牌之外，是比聯(lián)盟模式更為緊密的管理輸出，聯(lián)盟模式下雙方僅是適當(dāng)植入一部分對(duì)方的理念和服務(wù)，且雙品牌運(yùn)行，但綠地的經(jīng)營(yíng)權(quán)置換則是整套系統(tǒng)的輸出管理，且只掛管理方品牌。

(2)特許經(jīng)營(yíng)模式

2011年，錦江之星與菲律賓上好佳正式簽約，品牌授權(quán)上好佳，在馬尼拉注冊(cè)酒店投資管理公司，由上好佳在菲律賓區(qū)域發(fā)展錦江之星門(mén)店，上好佳相當(dāng)于是錦江之星的菲律賓區(qū)域代理商，錦江之星給予上好佳品牌、管理培訓(xùn)、標(biāo)準(zhǔn)制定、訂房系統(tǒng)共享等，上好佳對(duì)當(dāng)?shù)鼐频赀M(jìn)行投資、派人員和經(jīng)營(yíng)，在15年合作期限內(nèi)，雙方在菲律賓要開(kāi)設(shè)不少于30家酒店。

此種模式的收益在于，上好佳需向錦江之星交納品牌使用費(fèi)、軟件費(fèi)、管理費(fèi)、新開(kāi)店費(fèi)用等，并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)分成。在中國(guó)市場(chǎng)，一家經(jīng)濟(jì)型酒店的投資額約700萬(wàn)-1000萬(wàn)元，投資回報(bào)期約3年。菲律賓市場(chǎng)由于投資成本與中國(guó)市場(chǎng)基本持平，而房?jī)r(jià)略高于中國(guó)市場(chǎng)，因此投資回報(bào)期更短。

之后，錦江之星又與韓國(guó)SANG WON HOUSING CO.LTD公司簽訂特許經(jīng)營(yíng)合同，以單店特許經(jīng)營(yíng)方式在韓國(guó)擴(kuò)張，首家特許經(jīng)營(yíng)店由SANG WON HOUSING CO.LTD公司按照錦江之星的海外標(biāo)準(zhǔn)，在韓國(guó)首爾投資建造。到2017年，雙方計(jì)劃在中國(guó)游客出游較多的韓國(guó)城市開(kāi)設(shè)約10家錦江之星。

與貼牌相比，特許經(jīng)營(yíng)模式更緊密，且對(duì)管理者的體系和專(zhuān)業(yè)度要求很高，由于投資建設(shè)成本皆由外方承擔(dān)，因此中方成本較低，且能快速在海外市場(chǎng)擴(kuò)張。不過(guò)由于實(shí)際經(jīng)營(yíng)者并非中方酒店集團(tuán)，而是外方合作者，因此萬(wàn)一在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在管理疏忽，則會(huì)對(duì)中方酒店集團(tuán)的品牌造成損害。

(3)重資產(chǎn)模式

近兩年來(lái)，一些具有資金實(shí)力的中國(guó)酒店集團(tuán)開(kāi)始以直接并購(gòu)或投建方式在海外發(fā)展酒店。如，2013年4月旅業(yè)集團(tuán)收購(gòu)德國(guó)法蘭克福市的四星酒店——原金郁金香飯店;北京華榮建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的華榮陽(yáng)光酒店在德國(guó)法蘭克福封頂，計(jì)劃于2014年開(kāi)業(yè)。

二、中國(guó)酒店行業(yè)融資策略建議

酒店是典型的資金密集型企業(yè)，資金是酒店體內(nèi)的血液，是酒店進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要條件，沒(méi)有足夠的資金，酒店的生存和發(fā)展就沒(méi)有保障。但由于酒店占用資金量太大，一般情況下，較易出現(xiàn)資金鏈循環(huán)不力的情形，這就需要通過(guò)外部資金融通的方式來(lái)解燃眉之急，酒店就需要進(jìn)行融資。而酒店的融資方式主要有以下幾種：

1、銀行信貸。

銀行信貸要求自有資本投資25%以上，向銀行借貸75%。開(kāi)發(fā)商可以使用土地使用權(quán)、相關(guān)建筑物的所有權(quán)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)和未來(lái)酒店收益等等資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押。

但是這種融資方式對(duì)于中小投資者來(lái)向難度較大，原因在于：(1)銀行金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)作機(jī)制約束中小企業(yè)融資，放貸比較謹(jǐn)慎;(2)我國(guó)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部清理整頓，使得銀行收縮信貸規(guī)模;(3)缺乏與中小企業(yè)相適應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)。

2、債券融資。

債券發(fā)行費(fèi)用低，且利息率一般低于股票股息率，債券的利息列入費(fèi)用項(xiàng)目，可抵減所得稅，同時(shí)，有的債券可以提前收回，使企業(yè)保持較靈活的資金結(jié)構(gòu)。

3、租賃融資。

租賃融資的籌資環(huán)節(jié)少，所需手續(xù)簡(jiǎn)單，省了許多繁瑣的審批手續(xù)，尤其是籌資費(fèi)用低是顯著優(yōu)勢(shì)。酒店項(xiàng)目可以進(jìn)行：土地租賃、資產(chǎn)租賃、房屋租賃、設(shè)備租賃等。

4、股票融資。

發(fā)現(xiàn)股票籌集的資金屬于企業(yè)的資本金，沒(méi)有到期日，不必償還本金，可為企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。但是因?yàn)槠髽I(yè)上市門(mén)檻太高，大多數(shù)中小企業(yè)無(wú)法通過(guò)這種方式解決急需的資金。

5、產(chǎn)權(quán)融資。

開(kāi)發(fā)商主要考慮產(chǎn)權(quán)融資途徑是發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店。這種融資方式曾是投資者們最鐘愛(ài)的投資方式之一，也是眾多開(kāi)發(fā)商最佳融資渠道之一，但是由于相關(guān)法律的確實(shí)，導(dǎo)致發(fā)生了諸多法律糾紛。

產(chǎn)權(quán)酒店的概念是開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司，同意出租經(jīng)營(yíng)，并獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。

6、商業(yè)信用融資。

弱酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)有足夠吸引力，開(kāi)發(fā)商有一定信用，開(kāi)發(fā)中的工程建設(shè)，可以通過(guò)墊資方式進(jìn)行。

7、私募資本融資。

開(kāi)發(fā)商以股權(quán)有限公司的主發(fā)起人身份，向社會(huì)定向招募投資人入股，共同作為發(fā)起人，形成資本融資。

8、信托融資。

新的《信托法》出臺(tái)以來(lái)，信托投資公司已經(jīng)擁有了很大的運(yùn)作空間。開(kāi)發(fā)是商可以把即將開(kāi)發(fā)的酒店項(xiàng)目打包，通過(guò)信托憑證，向社會(huì)集資。

9、政策支持性融資。

國(guó)家政策支持包括：旅游國(guó)債項(xiàng)目;扶貧基金支持;生態(tài)保護(hù)項(xiàng)目;文物保護(hù)項(xiàng)目;世界旅游組織規(guī)劃支持;國(guó)家及省市旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金;國(guó)家重點(diǎn)扶持行業(yè)的行業(yè)性酒店。這種融資方式對(duì)開(kāi)發(fā)商性質(zhì)要求較為嚴(yán)格，必須是符合國(guó)家規(guī)定資歷的開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，方可進(jìn)行政策性資金融資。