產(chǎn)業(yè)園開發(fā)失敗主要因素分析以及應(yīng)對措施

前言

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚載體在地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，無論從土地利用率、資源利用程度、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同等方面都發(fā)揮了應(yīng)有的功能。自上世紀(jì)九十年代沿海地區(qū)引入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念，到二十一世紀(jì)前二十年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，尤其是近幾年傳統(tǒng)地產(chǎn)入局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)發(fā)展如火如荼，在發(fā)展過程中有的園區(qū)成功打造成區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚地標(biāo)，而有的園區(qū)因各種原因發(fā)展戛然而止，或被迫出讓或被迫終止開發(fā)等等。

梳理國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)失敗典型案例，從中梳理出產(chǎn)業(yè)園區(qū)失敗的核心因素如下：

（1）定位失誤

產(chǎn)業(yè)園從最開始策劃階段就明顯脫節(jié)，一是不符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯，沒有充分利用當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，二是一味追求高端化、特殊化；二是不符合客戶需求，市場研究不透徹，潛在客戶的租賃或購買需求沒有摸透，包括空間面積、垂直交通、園區(qū)配套等沒有合理規(guī)劃。

（2）開發(fā)過快

園區(qū)開發(fā)商過分樂觀導(dǎo)致開發(fā)節(jié)奏過快，而企業(yè)自身的經(jīng)營能力沒有那么強(qiáng)大或者市場消化能力不足，導(dǎo)致開發(fā)與招商資源不匹配、運(yùn)營能力跟不上、財(cái)務(wù)吃緊、去化困難，最終入不敷出，拖垮整個(gè)項(xiàng)目，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

（3）產(chǎn)品錯配

該失誤大部分還是因?yàn)閷Ξ?dāng)?shù)氐恼?、市場把握不夠，同時(shí)也跟企業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)力和運(yùn)營力有關(guān)。在適合打造辦公空間的地方建設(shè)生產(chǎn)空間，在適合制造生產(chǎn)的地方打造高端寫字樓，一旦頂層產(chǎn)品設(shè)計(jì)出現(xiàn)失誤，后期想要修正非常困難，因?yàn)榍捌诘脑O(shè)備、配套等難以支撐功能的轉(zhuǎn)換。同時(shí)，如果定位的是高端園區(qū)，那么整個(gè)去化周期非常漫長，開發(fā)成本極高，財(cái)務(wù)成本、管理成本、運(yùn)營成本等都有可能拖垮企業(yè)。

（4）定價(jià)失誤

首發(fā)定價(jià)會直接影響后續(xù)的出貨，定價(jià)過高會導(dǎo)致去化困難，同時(shí)若后續(xù)大幅降價(jià)會對品牌造成巨大損傷；若前期定價(jià)過低，那么則會讓企業(yè)陷入巨大的讓利局面，項(xiàng)目的現(xiàn)金流承受較大壓力。因此，項(xiàng)目定價(jià)一定是綜合了單價(jià)、成本、利潤、面積段、市場動態(tài)以及企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況和需求來定奪。

（5）服務(wù)落后

在傳統(tǒng)地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)思維的影響下，大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺少運(yùn)營思維，只想著大干快上，把園區(qū)租賃出去或出售出去當(dāng)成最后目標(biāo)，對后續(xù)的運(yùn)營沒有系統(tǒng)規(guī)劃，當(dāng)然也有些是在前期規(guī)劃的時(shí)候就沒有考慮運(yùn)營服務(wù)問題。企業(yè)不管是通過哪種方式入駐園區(qū)，看中的也絕不是園區(qū)的選址、產(chǎn)業(yè)布局、企業(yè)大小等，園區(qū)的配套措施、工作環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等因素也影響著企業(yè)是否入駐和園區(qū)后期的價(jià)值提升。

案例分析一

武漢市漢南區(qū)某工業(yè)園，規(guī)劃面積面積1000畝，規(guī)劃建筑面積150萬平方米，旨在打造企業(yè)總部、辦公研發(fā)、生產(chǎn)基地和配套服務(wù)等七大板塊，計(jì)劃引入生物科技、光電子通信等產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目一期開發(fā)了五十萬方，目前僅有幾家企業(yè)入駐，剩余三十多萬方空置，給項(xiàng)目造成了極大的資金壓力。據(jù)前瞻了解，該項(xiàng)目主要集中有一下幾個(gè)問題：

（1） 開發(fā)過快：由于對市場預(yù)期的錯判，該項(xiàng)目一期上馬50萬方，大量快節(jié)奏的開發(fā)導(dǎo)致工程質(zhì)量出現(xiàn)一些問題，同時(shí)招商資源無法迅速匹配，市場去化困難，造成大量存貨積壓，資金沉積巨大，最終導(dǎo)致了資金鏈斷裂。

（2） 產(chǎn)品錯配：該項(xiàng)目的定位過高，同時(shí)整體業(yè)態(tài)布局不符合漢南區(qū)實(shí)際情況，項(xiàng)目處在較為偏僻的工業(yè)區(qū)，而在該環(huán)境下打造產(chǎn)城融合不太現(xiàn)實(shí)，同時(shí)當(dāng)?shù)匾陨a(chǎn)制造為主，而項(xiàng)目匹配了大量的企業(yè)總部和辦公研發(fā)產(chǎn)品，這也是造成去化困難的因素。

（3） 定位搖擺：據(jù)了解，項(xiàng)目在前期定位為打造汽車零部件、農(nóng)產(chǎn)品深加工和研發(fā)基地，但在開發(fā)過程中逐漸轉(zhuǎn)為了食品包裝和食品深加工的定位，而后又再度更改為生物科技和光電產(chǎn)品為主的產(chǎn)業(yè)定位，最終導(dǎo)致所建設(shè)的產(chǎn)業(yè)空間與定位產(chǎn)業(yè)需求不相符，同時(shí)也給招商帶來了極大的困難。

案例分析二

濟(jì)南市某科技城占地1200畝，總建筑面積80萬方，定位為“全球首創(chuàng)、世界領(lǐng)先、國內(nèi)一流、省內(nèi)第一”，打造一個(gè)吸引全球新新產(chǎn)業(yè)跨國公司總部和國內(nèi)新興產(chǎn)業(yè)的集聚地。項(xiàng)目一期上馬30萬方，建設(shè)大量的庭院式廠房，目前接近停滯，部分廠房抵押給施工方作工程款，剩余部門由于當(dāng)?shù)卣庸苓\(yùn)營，原項(xiàng)目方基本退出。該項(xiàng)目主要存在以下幾個(gè)問題：

（1） 開發(fā)過快：項(xiàng)目第一年上馬30萬方面積，第二年合并二三期項(xiàng)目上馬約70萬方，大規(guī)模的開發(fā)導(dǎo)致招商運(yùn)營跟不上，同時(shí)市場消化能力不足，導(dǎo)致前期沉入大量的資金，陷入被動狀態(tài)。

（2） 需求不足：項(xiàng)目定位為跨國企業(yè)總部和本地高科技型創(chuàng)新企業(yè)，這與濟(jì)南當(dāng)?shù)?ldquo;啞鈴型”經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有所偏差，結(jié)果就是當(dāng)?shù)乜少徺I園區(qū)產(chǎn)品或租賃的企業(yè)少之又少，而跨國企業(yè)或者國內(nèi)企業(yè)地方的頭部企業(yè)又因?yàn)闈?jì)南整體的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和配套環(huán)境沒有選擇落戶該園區(qū)。

（3） 產(chǎn)品錯配：該項(xiàng)目建設(shè)大量的庭院式廠房，定位為“一個(gè)企業(yè)一棟樓，一個(gè)企業(yè)一個(gè)庭院”，模糊廠房與辦公區(qū)域的界限，造成了矛盾的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，定位為總部辦公則與所處的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境不相符，定位為獨(dú)棟廠房和辦公則與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)需求不符。

產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)是一系列系統(tǒng)工程，要遵循“謹(jǐn)慎拿地—精準(zhǔn)定位—規(guī)劃設(shè)計(jì)—營銷推廣—招商簽約—建設(shè)交房—運(yùn)營服務(wù)”的步驟，在整個(gè)流程中要充分研究、反復(fù)論證，尤其是在一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，才能盡可能避免園區(qū)開發(fā)運(yùn)營失敗。同時(shí)園區(qū)規(guī)劃要做足功夫，至少要把一下幾點(diǎn)做好：

結(jié)語

產(chǎn)業(yè)園開發(fā)是一系列系統(tǒng)工程，不可急功近利，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的思維在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中行不通，只有深入分析政策和行業(yè)趨勢、潛心磨好產(chǎn)品、用心做好服務(wù)才能在激烈競爭中脫穎而出。