新土改“三權(quán)分置”

新土改農(nóng)民可以獲得多少收益?

日前，中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，標(biāo)志農(nóng)村土地制度改革即將進(jìn)入試點階段。

土地的所有制不會改變，這是根本，建立在現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)等可以進(jìn)行交易。去年11月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》明確提出，在堅持農(nóng)村土地集體所有制的前提下，實現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置，建立的是土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)市場、經(jīng)營權(quán)交易市場，保護(hù)流轉(zhuǎn)、經(jīng)營方的正當(dāng)權(quán)益。

不改變土地所有權(quán)性質(zhì)，實行承包權(quán)交易、經(jīng)營權(quán)抵押等，盤活現(xiàn)有的土地資產(chǎn)，建立現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓在各個地方尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)非常普遍，江南一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)村鎮(zhèn)每年轉(zhuǎn)讓每畝承包地獲得800到1500元不等的轉(zhuǎn)讓收益，允許承包權(quán)轉(zhuǎn)讓是對市場經(jīng)濟(jì)中某一自發(fā)現(xiàn)象的追認(rèn)。

農(nóng)民所獲得的收益取決于土地溢價、交易活躍度、轉(zhuǎn)讓后的經(jīng)營范圍劃定等。全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會副主任委員辜勝阻表示：“農(nóng)民承包土地的經(jīng)營權(quán)證、農(nóng)民宅基地的使用權(quán)證、農(nóng)民在宅基地址上自建住房的房產(chǎn)證，這三種權(quán)益就是農(nóng)民承包土地的經(jīng)營權(quán)，這種經(jīng)營權(quán)是可以流轉(zhuǎn)的，農(nóng)民宅基地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地址上自建住房的房產(chǎn)權(quán)，通過三證、三權(quán)的確認(rèn)，然后建立一個公開、公平、公正的流轉(zhuǎn)市場。”

擁有土地承包與經(jīng)營權(quán)的人可以轉(zhuǎn)讓、抵押，讓土地從僵化的資產(chǎn)成為活的資產(chǎn)，解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金不足。目前交易市場等已陸續(xù)建立，據(jù)國際在線報道，為了幫助農(nóng)民有序流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，在全國1200多個縣市區(qū)、15000多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，陸續(xù)建立了農(nóng)村各類產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供場所、設(shè)施、發(fā)布信息、組織交易等服務(wù)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心。土地流轉(zhuǎn)的價格在交易中心由交易雙方自行協(xié)商，也可以公開競標(biāo)。

一塊土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果是在肥沃的經(jīng)濟(jì)作物區(qū)比如在昂貴的中藥產(chǎn)區(qū)，出價者如果足夠多比如有三家以上競價，也許可以得出對農(nóng)民有利的有效價格。土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓價格相差極大，只要是市場價格，都可以接受。在開始階段，重要的是建立規(guī)則，統(tǒng)一交易市場，以公平的規(guī)則發(fā)現(xiàn)價格，提升交易效率可能是第二位的任務(wù)。

假如在轉(zhuǎn)讓過程中，基層政府逼迫農(nóng)民將土地轉(zhuǎn)讓給政府早已中意的大型企業(yè)，暗示其他市場主體不要參與競爭，那么轉(zhuǎn)讓過程就可能變成一種土地溢價的不公平輸送過程，不掌握定價能力、談判能力的農(nóng)民可能將承包權(quán)以極低的價格長期出手。

不出意外的話，很快將有一些農(nóng)業(yè)經(jīng)營大戶浮出水面，他們現(xiàn)在辛苦經(jīng)營的大農(nóng)場可以得到法律的保護(hù)，擁有最終經(jīng)營權(quán)的經(jīng)營者可以長期、安心地經(jīng)營農(nóng)場，土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)不足部分，可以通過對合法經(jīng)營權(quán)的保護(hù)，得到一定程度地彌補。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度可能得到了過度關(guān)注。

這一制度建設(shè)落地時間可能會比較長，首先要試點而后修改法律，根據(jù)目前我國現(xiàn)行的《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

試點時間可能長達(dá)兩三年。去年10月，農(nóng)業(yè)部提出將在2017年底完成集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革試點，另有媒體報道，此次土改方案中，農(nóng)地入市僅指集體經(jīng)營性建設(shè)用地中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地以及公益性事業(yè)用地，對于農(nóng)村宅基地進(jìn)入市場仍采取先試點，探索推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，對于能有效緩解城市商品房壓力的“小產(chǎn)權(quán)房”仍然不被承認(rèn)。指望小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的投資者，不必對突破法律紅線心太熱。