房地產(chǎn)投資下滑將帶來三大隱憂？

2月底至今的土地市場(chǎng)較為清淡。數(shù)據(jù)顯示，3月上旬一線城市土地總成交僅59.8億，環(huán)比同比均明顯下調(diào)，20大房企全國(guó)拿地僅5億。即使拿1-2月份數(shù)據(jù)來看，全國(guó)土地成交下滑，房企土地購(gòu)置面積2773萬平方米，同比下降31.7%;土地成交價(jià)款699億元，下降30.2%。

此外，今年房地產(chǎn)投資增速也令人感到擔(dān)憂。去年房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)下5年新低后，2015年繼續(xù)下滑。1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，同比名義增長(zhǎng)10.4%，增速比去年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積9852萬平方米，下降19.8%。

面對(duì)土地市場(chǎng)的冷清，以及房地產(chǎn)投資增速的放緩。專家們對(duì)此解釋：一方面，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的不斷落實(shí)，比如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進(jìn)，房地產(chǎn)稅研究立法等一系列措施，使得房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的需求正逐步減弱。另一方面，土地市場(chǎng)冷清主要是三四線城市，預(yù)計(jì)后市一二線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，房地產(chǎn)投資將呈現(xiàn)冷熱不均的格局。

不過，筆者認(rèn)為，2015年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速繼續(xù)下行乃是大概率事件，預(yù)計(jì)2015年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將首次降至個(gè)位數(shù)，至6%左右，這對(duì)于正面臨巨大下行壓力的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說無疑是雪上加霜。而土地市場(chǎng)的清淡和房地產(chǎn)開發(fā)投資的放緩將會(huì)帶來三大隱憂。

首先，地方政府土地財(cái)政收入減少，償債能力受到質(zhì)疑。地方政府財(cái)政收入過于依賴于房地產(chǎn)業(yè)。2014年地方一般公共財(cái)政收入7.59萬億元，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入4.26萬億元，占比56%，某種意義就是說地方還債能力要看賣地收入了。

而根據(jù)2013年末的全國(guó)債務(wù)審計(jì)結(jié)果，2015年將有1.9萬億元地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)到期。此外，到期的地方政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任和一定救助責(zé)任的債務(wù)分別為3198億元和5995億元。如今隨著賣地收入驟降，2015年1～2月，全國(guó)300城市土地出讓金為2815億元，僅占去年同期總額的48%。在這種情況下，不排除發(fā)生部分三四線城市的地方政府發(fā)生債務(wù)危機(jī)的可能。

再者，諸多房企在2015年拿地?zé)崆楹蛯?duì)房地產(chǎn)的預(yù)期更趨謹(jǐn)慎，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行帶來了壓力。一方面，房企都在努力去庫(kù)存。截至2月末，全國(guó)商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米，再次創(chuàng)下歷史新高，未來去庫(kù)存壓力仍然較大。另一方面，房企拿地?zé)崆槌霈F(xiàn)分化，現(xiàn)在房企閉著眼晴拿地賺錢的美好時(shí)光已過，拿地要更加謹(jǐn)慎。

土地市場(chǎng)的總體趨冷，房企對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情的降低，會(huì)造成整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)步入深度調(diào)整期，這對(duì)于當(dāng)前面臨巨大下行壓力的中國(guó)經(jīng)濟(jì)極為不利。因?yàn)楦鶕?jù)最新的外貿(mào)數(shù)據(jù)來看，我國(guó)對(duì)外貿(mào)易的回暖是 “衰退式貿(mào)易順差”，就是在我國(guó)進(jìn)口需求大幅回落的情況下取得的大幅順差。而拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的消費(fèi)占比一直在35%左右。所以除了基建投資之外，房地產(chǎn)投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響乃不容小覷。未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)要想穩(wěn)增長(zhǎng)必需要找新引擎。

最后，雖然房企總體拿地?zé)崆榇蟛蝗缜?，但還是在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)冷熱不均，一二線城市的中心城區(qū)是房企拿地的首選，而三四線城市的土地市場(chǎng)乏人問津。如果大家都朝著幾個(gè)一線城市去搶地，那么一線城市中心地區(qū)的土地市場(chǎng)泡沫將無以復(fù)加。一線城市中心地區(qū)的樓板價(jià)都要遠(yuǎn)超附近的二手房單價(jià)。而這給一線城市的土地市場(chǎng)的泡沫增添巨大危險(xiǎn)。

現(xiàn)如今敢于在一線城市不計(jì)成本，瘋狂拿地的往往是國(guó)有開發(fā)商、實(shí)力雄厚的大型民營(yíng)房企，其身后得到了銀行廉價(jià)信貸的支持，那么一旦未來一二線城市房?jī)r(jià)作出調(diào)整，房企拿地造出來的高價(jià)房買不出去，不僅會(huì)給房企帶來?yè)p失，更會(huì)給我國(guó)的銀行業(yè)帶來更大的金融危機(jī)。筆者認(rèn)為，一二線城市中心城區(qū)土地市場(chǎng)泡沫太大，各路拿地的投資者應(yīng)該多加謹(jǐn)慎為妙，在一線城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資也并非穩(wěn)賺不賠，只是房地產(chǎn)調(diào)整初期比較抗跌罷了。

2015年土地市場(chǎng)遇冷、房地產(chǎn)投資增速回落已是大勢(shì)所趨。而房地產(chǎn)投資增速放緩一方面意味著多數(shù)房企對(duì)房地產(chǎn)投資熱情下降，這會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行加大壓力。另一方面，土地市場(chǎng)的遇冷，會(huì)使地方政府財(cái)政收入減少，其未來償債能力受到質(zhì)疑，不排除個(gè)別地方債務(wù)危機(jī)會(huì)爆發(fā)。更值得一提的是，有實(shí)力的房企都去一線城市拿地，這會(huì)導(dǎo)致一線城市土地市場(chǎng)泡沫深重，當(dāng)面粉貴過面包價(jià)格的時(shí)候，銀行和房企的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)陡然上升，金融風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。