大灣區(qū)“工業(yè)上樓”發(fā)展實(shí)踐指南（上） ——大灣區(qū)的有益探索

在城市快速發(fā)展過程中，城市空間和產(chǎn)業(yè)升級(jí)矛盾日益凸顯，實(shí)現(xiàn)城市功能和產(chǎn)業(yè)功能融合成為大城市發(fā)展必須解決的核心問題之一?；浉郯拇鬄硡^(qū)城市中廣州、東莞、深圳城市土地開發(fā)強(qiáng)度分別為48.9%，50%，53%，已經(jīng)遠(yuǎn)超世界多數(shù)發(fā)達(dá)城市，并遠(yuǎn)高于國際城市土地開發(fā)警戒線（30%）。在此背景下，“工業(yè)上樓”成為城市空間優(yōu)化拓展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展新模式。“工業(yè)上樓”創(chuàng)新模式聚焦城市空間多維拓展與集約利用，有助于城市工業(yè)從土地開發(fā)向產(chǎn)業(yè)開發(fā)、空間價(jià)值開發(fā)轉(zhuǎn)變，是新產(chǎn)業(yè)、新需求的新載體。

一、“工業(yè)上樓”背景及概述

1、“工業(yè)上樓”的早期萌芽

香港和新加坡工業(yè)進(jìn)程比中國內(nèi)地更快，率先開啟城市“工業(yè)上樓”模式探索，而深圳全至科技創(chuàng)新園是城市更新背景下推動(dòng)的國內(nèi)第一個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目。

20世紀(jì)50年代香港——工業(yè)大廈

在20世紀(jì)50年代，香港為解決土地資源緊缺與工業(yè)發(fā)展需求的矛盾，將低技術(shù)、勞動(dòng)密集的手工業(yè)、輕工業(yè)搬上高樓，形成工業(yè)大廈。該大廈地塊容積率高，通常達(dá)到3.0以上，建筑高達(dá)百米，在有限的城市土地上聚集更多產(chǎn)業(yè)空間。隨著產(chǎn)業(yè)不斷更新升級(jí)，工業(yè)大廈主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)門類也變成以服裝、醫(yī)藥、電子等輕型產(chǎn)業(yè)為主。例如新梅怡廣場，高達(dá)24層，曾經(jīng)是香港電子生產(chǎn)的重要集聚地。

20世紀(jì)80年代新加坡——堆疊式廠房

新加坡與香港不同，由于產(chǎn)業(yè)相對偏重，主要發(fā)展堆疊式廠房。新加坡“工業(yè)上樓”起步于20世紀(jì)80年代，由政府扶持、政府下屬官方機(jī)構(gòu)——裕廊集團(tuán)進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營，如新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地裕廊工業(yè)區(qū)。堆疊式廠房通常為4-9層，以三層為一個(gè)單元向上堆疊，將容積率提高至2.0以上。廠房包含中試生產(chǎn)制造、研發(fā)辦公、物流倉儲(chǔ)三大功能，并配有直達(dá)貨梯、裝卸貨平臺(tái)等生產(chǎn)輔助設(shè)施。企業(yè)可以租或買一個(gè)單元作為自己的完整產(chǎn)業(yè)運(yùn)行機(jī)構(gòu)，也有多種不同類型的單元可供企業(yè)選擇。

2012年深圳——“廠房+寫字樓”復(fù)合建筑

和新加坡、中國香港等原因類似，中國內(nèi)地珠三角地區(qū)開啟“工業(yè)上樓”的探索也是源于城市發(fā)展面臨著越來越嚴(yán)重的土地資源緊缺，制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)催化了“工業(yè)上樓”的加速發(fā)展。2012年，全至科技創(chuàng)新園按照“廠房+寫字樓”的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了23層的摩天工廠，這些年來一直被譽(yù)為 “國內(nèi)‘工業(yè)上樓’第一園”。全至科技創(chuàng)新園能夠滿足企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、檢測和展銷的一站式需求，引入企業(yè)150多家，其中國家級(jí)高新企業(yè)約70家。

2、工業(yè)上樓的迭代演進(jìn)及定義

“工業(yè)上樓”1.0到3.0的演進(jìn)

“工業(yè)上樓1.0”以土地節(jié)約為目的，這一階段廠房多以生產(chǎn)為主，讓容易上樓的產(chǎn)業(yè)先行上樓，如20世紀(jì)50年代的香港；“工業(yè)上樓2.0”則將產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)進(jìn)一步細(xì)化，讓研發(fā)創(chuàng)新環(huán)節(jié)上樓，主要特點(diǎn)為高層研發(fā)，新型研發(fā)的優(yōu)先上樓，如20世紀(jì)80年代的新加坡；“工業(yè)上樓3.0”在“再工業(yè)化”推進(jìn)進(jìn)程下，結(jié)合1.0和2.0發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展環(huán)節(jié)進(jìn)行拆分，并進(jìn)一步細(xì)化產(chǎn)業(yè)方向，提倡可以上樓的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)上樓，如現(xiàn)今以深圳為代表的的大灣區(qū)城市。

“工業(yè)”上樓現(xiàn)今定義

“工業(yè)上樓”是指廠房從單層到工業(yè)研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、辦公等多層建筑，層高為24至100米之間，又稱高層工業(yè)樓宇，用地類型以M1、M0[ 目前依據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）常見工業(yè)地塊用地性質(zhì)可分為M0、M1，M0為新型工業(yè)用地，M1為一類工業(yè)用地。]等新型工業(yè)用地為主。

3、現(xiàn)階段發(fā)展工業(yè)上樓主要問題

在“工業(yè)上樓”發(fā)展的浪潮下，面向可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展訴求，如何科學(xué)引導(dǎo)還需深入探討?，F(xiàn)階段主要問題有：

（1）產(chǎn)業(yè)載體形態(tài)和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相匹配問題

曾經(jīng)中國香港工業(yè)大廈就是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)載體資源和產(chǎn)業(yè)需求發(fā)生了錯(cuò)配，導(dǎo)致中國香港工業(yè)大廈大量空置。產(chǎn)業(yè)空間供給規(guī)模大，隨之而來的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入問題也需要思考。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入可能面臨的同質(zhì)化問題，通過“工業(yè)上樓”所帶來的“創(chuàng)新成果”和“投入成本”是否能相匹配。

（2）城市間競爭的問題

從大灣區(qū)看，幾大城市相互到對方城市進(jìn)行駐點(diǎn)招商的行為已司空見慣，各大城市產(chǎn)業(yè)招商間的競爭已是十分激烈。協(xié)同發(fā)展、錯(cuò)位競爭，通過城市間生產(chǎn)功能、生態(tài)功能、生活功能的有機(jī)協(xié)同實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。共同推動(dòng)世界級(jí)的城市群的誕生，方能助力區(qū)域制造業(yè)向全球價(jià)值鏈的中高端邁進(jìn)。

（3）市場化發(fā)展的問題

地價(jià)租金、低內(nèi)部收益率的指標(biāo)設(shè)定會(huì)讓市場化園區(qū)承受巨大壓力，該如何應(yīng)對。對于市場化園區(qū)來說，一方面需要隨之相對調(diào)整園區(qū)價(jià)格以適應(yīng)市場形勢，一方面更需要市場化園區(qū)深耕運(yùn)營，用差異化、專業(yè)化的服務(wù)來平衡廠房的價(jià)格優(yōu)勢。

（4）安全隱患問題

例如爆炸、火災(zāi)、安全事故等。近年實(shí)施的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目普遍在50m以上，有些甚至高度近百米。過高的樓層使得消防梯難以到達(dá)，高層逃生的概率大大降低。安全隱患需要在實(shí)施“工業(yè)上樓”項(xiàng)目時(shí)更加警惕。

二、大灣區(qū)的有益探索

1、大灣區(qū)工業(yè)上樓發(fā)展情況

早期香港工業(yè)大廈的成功實(shí)踐給深圳、東莞等地解決城市土地空間和產(chǎn)業(yè)升級(jí)矛盾提供了范本。2005年大灣區(qū)首個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目在佛山試水，佛山因其制造業(yè)發(fā)達(dá)而用地緊張，需要集約化開發(fā)，率先開拓“工業(yè)上樓”市場，代表園區(qū)為順德天富來國際工業(yè)城項(xiàng)目。2012年，深圳成為城市更新背景下第一個(gè)“工業(yè)上樓”成功實(shí)踐的城市，隨著東莞、佛山、廣州等灣區(qū)城市出臺(tái)大量政策鼓勵(lì)發(fā)展“工業(yè)上樓”，“工業(yè)上樓”市場進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化發(fā)展時(shí)代。自此“工業(yè)上樓”項(xiàng)目在大灣區(qū)“遍地開花”。 

2、大灣區(qū)相關(guān)政策梳理

最新提出“工業(yè)上樓”相關(guān)政策的城市是深圳，其次佛山、東莞，政策主要以開發(fā)建設(shè)基本要求、產(chǎn)品構(gòu)成及開發(fā)模式標(biāo)準(zhǔn)化、建筑標(biāo)準(zhǔn)化、導(dǎo)向型扶持政策幾方面為主。相比深圳、東莞等城市，廣州市“工業(yè)上樓”政策出臺(tái)相對較晚，主要為開發(fā)建設(shè)基本要求、導(dǎo)向型扶持政策等方面，在產(chǎn)品構(gòu)成及開發(fā)模式標(biāo)準(zhǔn)化、建筑標(biāo)準(zhǔn)化相對欠缺。

3、大灣區(qū)工業(yè)上樓“先行示范”城市：深圳

從2022年二產(chǎn)增加值來看，廣東省排名前四的分別為深圳、廣州、佛山、東莞，后三者差距不到1千億，而排名第二的廣州距深圳相差4千多億。在工業(yè)發(fā)展道路上，廣州、佛山、東莞與深圳相差距離較大，而深圳在工業(yè)發(fā)展上也有很多經(jīng)驗(yàn)值得參考借鑒。

2021年7月27日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《國家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》，總結(jié)梳理了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)已復(fù)制推廣的創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法。其中，在第十條——劃定“區(qū)塊線”，保障工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，就明確提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。目前深圳在“工業(yè)上樓”政策、組織結(jié)構(gòu)、工業(yè)廠房空間建設(shè)、特色園區(qū)發(fā)展成效、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型引導(dǎo)、配套設(shè)施建設(shè)等多方面均成為大灣區(qū)“先行示范”的代表城市。