開發(fā)商未來將面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)?

經(jīng)濟(jì)前景不明朗，讓下半年房市備受挑戰(zhàn)。昨日，雅居樂、富力地產(chǎn)和信達(dá)地產(chǎn)公布2012年中期業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，上半年雅居樂毛利和富力地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比均出現(xiàn)減少。而來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，8月上半個(gè)月，54個(gè)城市總簽約套數(shù)同比減少7.9%。信達(dá)地產(chǎn)表示，未來，公司面臨行業(yè)、市場(chǎng)和財(cái)務(wù)三大風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)不少房企來說，今年上半年并不特別好過。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，數(shù)據(jù)顯示，雅居樂上半年的營(yíng)業(yè)額為人民幣118.48億元，凈利潤(rùn)為20.70億元，均與去年同期持平。但是其毛利為53.64億元，較去年同期下降12.7%;凈利潤(rùn)率為17.9%，與去年同期比較下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。

富力地產(chǎn)上半年的總營(yíng)業(yè)額為84.4 億元，同比減少23%;凈利潤(rùn)為20.0億元，同比減少35%。今年上半年，富力地產(chǎn)合約銷售額達(dá)人民幣146 億元，比去年同期高出9%，完成年度銷售目標(biāo)320 億元的46%。

富力地產(chǎn)昨日下午股價(jià)受壓下跌。其董事長(zhǎng)李思廉表示，凈利潤(rùn)減少主要是期內(nèi)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)交付的物業(yè)減少所致。期內(nèi)交付合共53萬(wàn)平方米的已落成物業(yè)，僅占全年計(jì)劃竣工面積244萬(wàn)平方米的約22%，而去年上半年則為72.4萬(wàn)平方米。

市場(chǎng)：

8月上半月成交下降

市場(chǎng)方面，七八月份各大城市成交有所下降。以上海為例，7月份，上海市純商品住宅成交面積為85.8萬(wàn)平方米，同比上升11.6%，環(huán)比下降15.8%，但成交量高于去年同期。

來自前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，8月上半個(gè)月，54個(gè)城市總簽約124518套，同比7月下調(diào)7.9%，但依然為年內(nèi)同期第二高位。在所有54個(gè)城市中，僅26個(gè)城市同比有上漲，其他城市均有不同程度的下調(diào)。其中一線城市上海下調(diào)幅度近30%，與6月上半月成交持平。在二線城市中，杭州、南京、武漢等均有近20%的跌幅。

“究其原因，一是供應(yīng)量下滑，大部分熱點(diǎn)城市開發(fā)商認(rèn)為在上半年的以價(jià)換量中，犧牲了很大的利潤(rùn)，在最近資金緩解以后，都不同程度減緩了供應(yīng)節(jié)奏。”北京中原市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，而房產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)格執(zhí)行也一定程度上影響了購(gòu)房者的積極性。開發(fā)商以價(jià)換量基本結(jié)束，高性價(jià)比房源減少，購(gòu)房者再現(xiàn)猶豫。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員吳曉君認(rèn)為，價(jià)格止跌，成交盤整，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)正在糾結(jié)。

開發(fā)商看市：

高利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式受沖擊

未來，開發(fā)商似乎并不樂觀。

雅居樂主席陳卓林表示，2012年下半年，國(guó)際金融和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍充滿不穩(wěn)定因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策已見成效，預(yù)計(jì)還將持續(xù)，市場(chǎng)整體仍然充滿挑戰(zhàn)，集團(tuán)對(duì)下半年市況保持審慎樂觀。

房地產(chǎn)行業(yè)

資金狀況不容樂觀

信達(dá)地產(chǎn)董事會(huì)報(bào)告表示，長(zhǎng)期來看，近年來的房地產(chǎn)調(diào)控將逐漸弱化住房的投資功能，使其回歸居住功能和民生屬性，整體有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。但在目前，公司面臨三大風(fēng)險(xiǎn)。一是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)以往房地產(chǎn)行業(yè)“高利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的商業(yè)模式形成了有力的沖擊;一線房企不斷提高市場(chǎng)份額，行業(yè)集中度的提升正在改變競(jìng)爭(zhēng)格局。二是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控下，投機(jī)、投資及部分改善型需求一定程度上依然受到抑制，婚房等剛性需求、首次置業(yè)、合理改善等需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)。三是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：雖然貨幣政策存在微調(diào)預(yù)調(diào)的空間，但房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致房企融資渠道依然受到限制，房地產(chǎn)行業(yè)資金狀況仍不容樂觀。

李思廉表示，經(jīng)濟(jì)前景不明朗造就了潛在物業(yè)買家的觀望心態(tài)，但累計(jì)下調(diào)的價(jià)格調(diào)整已引發(fā)部分壓抑已久的剛性需求的釋放，發(fā)展商普遍采取更積極的銷售策略以減少庫(kù)存。但目前市場(chǎng)樓市庫(kù)存仍處高位，開發(fā)商也不得不推遲開工，預(yù)計(jì)下半年，各房產(chǎn)商將繼續(xù)消化庫(kù)存以減少資金壓力。