房市最艱難時刻已過 龍頭房企搶地擴張

告別了年初時的悲觀氣氛，中報過后房企紛紛拋出了下半年的計劃。先是上半年業(yè)績不錯的中海地產將銷售目標調整至千億元，隨后保利也被外界認為最有可能是沖擊千億俱樂部的企業(yè);龍頭老大萬科在銷售和融資雙豐收的情況下，手握470億元現(xiàn)金放言四季度將會買很多地。種種跡象表明暫時渡過危機的房地產行業(yè)正在經歷著一場巨大蛻變。

最難時刻已過

時下在房地產業(yè)里最為流行的一句話就是最艱難的時刻已經過去。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，早在今年6月份，借殼*ST東源上市的金科股份就率先發(fā)出了回暖聲音，其公告稱， 房地產行業(yè)最艱難的時期已經過去，目前是獲取新土地項目的較好時機。隨即，舉債10億元開始拿地擴張。

當時許多人對此還嗤之以鼻，認為其高興得過早。隨即，保利地產成都公司發(fā)布了一條廣泛流傳的微博：“保利求地!凈地、商業(yè)、住宅來者不拒;收購、合作、轉讓，你說了算。”保利的表態(tài)讓人們意識到，調控的影響正在被市場慢慢化解。

保利和金科的預判在半年報發(fā)布后成為了更多企業(yè)的共識。

8月10日，在香港中海半年業(yè)績發(fā)布會上，盡管中海董事會主席孔慶平表示“最嚴峻的情況還沒有過去”，但是中海卻將年初的銷售目標從800億港元調高至了1000億港元。

隨即，遠洋地產行政總裁李明也表示，最壞的時刻已經過去了。

8月17日，龍湖地產首席執(zhí)行官邵明曉在2012年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，預計今年下半年樓市的整體表現(xiàn)會比上半年好一些，但也不認為會出現(xiàn)大的市場反彈。

開發(fā)商的信心滿滿主要來自半年業(yè)績的大幅上漲。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日，公布上半年年報的房企合計有72家，占據(jù)整體上市房企140家的一半以上。

72家房企的總營業(yè)收入同比大漲，合計總營業(yè)收入達到了1120億元，同比去年上半年的943.7億元上漲幅度達到了18.7%。在72家企業(yè)中，同比下調的企業(yè)僅28家，大部分企業(yè)在上半年營收均有上漲，萬科等企業(yè)的營業(yè)收入均實現(xiàn)了大幅上漲。

鏈家地產市場研究部常清認為，與凈利潤等滯后超過一年的數(shù)據(jù)相比，銷售回款和新增借款更能反映出目前房企的真實資金情況，對房企未來經營的策略影響更為明顯。

資金鏈解憂

綠城的資金鏈問題成為了調控以來房企命運的真實寫照，隨著中報的發(fā)布，房企的現(xiàn)金流和債務均有所好轉。

公布中報業(yè)績的72家房企經營活動產生的現(xiàn)金流凈額超過1700億元，高于去年同期。

截至6月底，萬科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%，遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和203.1億元。截至6月底，萬科各類存貨中，現(xiàn)房庫存僅81.9億元，占各類庫存的比例僅為3.62%。在負債率方面，剔除預售賬款，萬科真實負債率只有39.3%，較去年年末下降0.3個百分點。

招商地產：上半年期末現(xiàn)金179億元，財務安全。真實資產負債率46%、凈負債率24%， 較年初下降7.1個和2.5個百分點。

從每股的現(xiàn)金流量來看，大部分企業(yè)數(shù)據(jù)相比一季度都有明顯好轉，萬科在半年報中的每股現(xiàn)金流量為0.26，而在一季度則為0.12。中潤資源的每股現(xiàn)金流量在一季度為-0.0100，扭轉為0.1609。萊茵置業(yè)從一季度的0.1158上漲到目前的0.4173，其他房企也大多明顯緩解了資金情況。

回顧標桿房企上半年的銷售走勢，1-2月份，受春節(jié)影響，標桿房企的成交量亦陷入低谷。進入3月份以來，由于節(jié)后剛性需求集中釋放，再加上房企加快推盤節(jié)奏并廣泛實行低價促銷的策略，標桿房企的銷售業(yè)績開始逐漸回升。5-6月，保利、萬科和中海三家房企連續(xù)兩月單月銷售金額都超過100億元大關，成為市場佼佼者。6月份，標桿房企的總銷售額首次突破700億元人民幣，創(chuàng)出歷史新高。

標桿房企銷售回暖的主要原因一方面得益于調控大環(huán)境的改善，刺激整體成交量回升;另一方面，在調控周期中，開發(fā)商亦積極探索適應市場變化的策略?？傮w上講，標桿房企在推盤策略、產品定位以及銷售策略等方面較前期均有所調整。

拿地擴張

資金鏈的改善讓開發(fā)商首先想到的就是拿地擴張。

手握470億元現(xiàn)金的龍頭萬科最先表示出了下半年的拿地計劃。8月21日，萬科董秘譚華杰在投資者交流活動上表示，7月份萬科買地用了60個億。他同時稱，今年四季度是拿地的好時候，萬科還會再買很多地。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，7月份萬科入手的11宗土地中，4宗集中于青島市，其他則分散在成都、杭州、寧波、重慶等地。據(jù)不完全統(tǒng)計，自4月份萬科出手土地市場以來，至今已新增項目共18個，總地價約為112億元。

由于上半年市場的不明朗，房企的拿地數(shù)量有所減緩。前瞻網(wǎng)記者了解到，今年上半年龍湖斬獲7幅土地，總建筑面積247.6萬平方米，基本均以掛牌底價獲得。

邵明曉表示，除上半年購得的7塊土地之外，本月龍湖又新購了4塊土地，截至8月龍湖于2012年已摘得11塊土地。

邵明曉稱，今年龍湖有比較充裕的資金，負債率也處于合適的水平，因此支撐集團在此前獲得了許多優(yōu)質地塊，龍湖方面認為這些地塊的價格比較合適，足以支撐未來的發(fā)展。

邵明曉同時表示，觀察到目前土地市場熱度上升，因此公司接下來在土地市場會比較謹慎。龍湖董事長吳亞軍也稱，除了在財務上謹慎之外，龍湖在土地的位置上也會謹慎選擇，盡量在城市中心地區(qū)拿地。

至于龍湖的拿地策略，邵明曉稱，在東西部有所不同，東部目前主要選擇一二線城市，西部地區(qū)則選擇省會。