上市房企暴利時(shí)代正終結(jié) 后市以價(jià)換量仍將持續(xù)

上半年，國(guó)內(nèi)多家上市龍頭房企業(yè)報(bào)顯示，房地產(chǎn)的“暴利時(shí)代”正在過去，房企普遍增收不增利。四大房企雖然現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)，但償債能力仍存隱憂，庫(kù)存量有增無(wú)減。

暴利時(shí)代正在過去

中報(bào)顯示，四大上市房企上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入674.6億元，同比增長(zhǎng)39.29%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)79.59億元，同比增長(zhǎng)3.10%。

雖然四大房企的營(yíng)收均保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，但在凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)方面卻出現(xiàn)了不同程度的回落甚至下滑。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利、金地、招商地產(chǎn)上半年的凈利潤(rùn)分別為37.3億元、25.1億元、5.02億元和12.21億元，凈利潤(rùn)增減出現(xiàn)分化，萬(wàn)科、金地實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)25.1%和5.1%，而保利、招商則同比分別下滑10.16%和16.89%，保利凈利潤(rùn)出現(xiàn)6年來首次負(fù)增長(zhǎng)。如果按照盈利能力指標(biāo)中的凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)總收入比來算，四大房企全線下降。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，整體而言，四大房企增收不增利，房地產(chǎn)的“暴利時(shí)代”正在過去。“增收不增利”現(xiàn)象與“以價(jià)換量”分不開，調(diào)控之下，房企大多采取了降價(jià)促銷的策略。受降價(jià)影響，房企的毛利率出現(xiàn)下滑，進(jìn)而帶動(dòng)利潤(rùn)率下降。

庫(kù)存壓力有增無(wú)減

在四大上市房企公布的業(yè)績(jī)中，備受關(guān)注的資金狀況和庫(kù)存也發(fā)生了微妙的變化。與去年年底的情況不同，四大房企的手持現(xiàn)金均明顯增加。統(tǒng)計(jì)顯示，四大房企持有貨幣資金總量已達(dá)1097.77億元，與年初相比增加了27.67%。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，四大房企上半年新增借款631.05億元，同比上漲28%;銷售回款1087.22億元，同比增加5.05%。上半年房企資金壓力的緩解，不僅得益于成交量的走高，也得益于上半年房企拿地節(jié)奏的明顯放慢：四大房企上半年新增建筑面積679.31萬(wàn)平方米，同比下降25.1%。其中金地集團(tuán)上半年沒有新增土地儲(chǔ)備。

不過，盡管上市房企的資金壓力出現(xiàn)了明顯緩解，但從資金主要來源來看，房企現(xiàn)金流改善主要還是依賴于借款增加，后移了資金壓力，未來的償債能力如何仍存隱憂，還要看下半年銷售的情況。特別值得注意的是，盡管房企今年以來大舉推行去庫(kù)存策略，但庫(kù)存量依然有增無(wú)減。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，四大房企的存貨同比上漲明顯，存貨合計(jì)5157.68億元，與年初相比增長(zhǎng)8.35%。“下半年施工進(jìn)入高峰期，也是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備時(shí)期。房企庫(kù)存還有可能出現(xiàn)明顯的持續(xù)增長(zhǎng)。”專家說。

以價(jià)換量仍將持續(xù)

盡管上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯回暖的勢(shì)頭，但從標(biāo)桿房企的半年報(bào)業(yè)績(jī)來看，要想繼續(xù)保持銷售節(jié)奏，回籠資金，“以價(jià)換量”的銷售策略依舊會(huì)延續(xù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，目前開發(fā)商仍面臨銷售和資金雙重壓力，消化庫(kù)存仍然是重要任務(wù)。房企上半年資金面好轉(zhuǎn)源于“以價(jià)換量”，這一方式在下半年或?qū)⒀永m(xù)。

同時(shí)，楊紅旭認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)之下，如果調(diào)控沒有新舉措，下半年抑制房?jī)r(jià)反彈的難度很大。預(yù)判下一階段房市的走勢(shì)，還是要看國(guó)家的調(diào)控政策。