養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不明晰 面臨 資金回籠風險

隨著老齡化加劇，上海正成為大量險資養(yǎng)老地產(chǎn)爭奪的主要戰(zhàn)場。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，太平集團于9月初基本敲定在上海青浦區(qū)高達20億元的養(yǎng)老地產(chǎn)投資計劃。在去年在上海崇明島拿地建設養(yǎng)老項目基礎上，泰康人壽今年8月31日又在上海松江區(qū)與當?shù)胤康禺a(chǎn)公司簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

截至目前，上海已經(jīng)聚集了國壽、太保、泰康及太平四家險資巨頭的養(yǎng)老項目。不過，與投資熱情高漲相比的是，險企正在探索明確的盈利模式。

險資拿地

“這個項目我們已經(jīng)跟了好幾年，2年前轉給了太平集團操作，目前也是剛剛敲定，”上述太平資管人士表示。

太平集團敲定的養(yǎng)老項目位于距離上海市市區(qū)25公里的周浦上海國際醫(yī)學園區(qū)，擬投資20億元，這也是其在上海的首個養(yǎng)老項目。

為投資和運作養(yǎng)老地產(chǎn)項目，目前太平集團在上海成立了一家太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司，太平人壽保險是其唯一股東，注冊資本金5.8億元人民幣，主要經(jīng)營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資與資產(chǎn)管理、實業(yè)投資、投資管理、投資咨詢、養(yǎng)老服務與勞務技能培訓、物業(yè)管理、酒店管理等。

太平的加入也讓在上海挖掘養(yǎng)老項目商機的險企增加到4家。去年底，國壽、泰康、太保集體與上海崇明島陳家鎮(zhèn)簽訂建設養(yǎng)老項目的合作協(xié)議。

事實上，探索多層養(yǎng)老體系對當前的老齡化日益嚴重的上海來說不宜拖延。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，截至去年底，上海市戶籍60歲及以上老年人口347.76萬，占全市總人口24.5%。目前養(yǎng)老床位已達10.2萬張，養(yǎng)老機構631家，另有上千家社區(qū)助老服務社、老年人日間服務中心、助餐服務點，但是仍然供不應求。

為解決養(yǎng)老問題，上海曾利用房產(chǎn)開展多項嘗試，比如以房養(yǎng)老。在試點初期，保險公司亦有參與，但是由于面臨房屋產(chǎn)權時間限制、養(yǎng)老觀念以及房產(chǎn)市場風險的增加，參與人數(shù)很少，金融機構熱情下降，試點基本宣告失敗。

在最近的上海市政府新聞發(fā)布會上，上海市民政局局長馬伊里表示，為解決養(yǎng)老問題，上海將探索試點“全生態(tài)”養(yǎng)老示范基地建設，在土地資源相對豐富的郊區(qū)適時推進養(yǎng)老社區(qū)基地項目，并研究從稅收優(yōu)惠、信貸支持、土地供應等方面鼓勵企業(yè)、社會組織參與養(yǎng)老服務領域。其中，崇明東灘建設養(yǎng)老示范基地目前吸引了保險公司、中信集團等參與，資金高達100億元，目前方案在進一步細化中。

資金回籠風險

不過，與投資熱情形成鮮明對比的是，目前保險企業(yè)正在探尋養(yǎng)老項目的盈利模式，因為后期如何回籠資金對它們來說是個問題。

按照保監(jiān)會規(guī)定，險資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過預售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細則要求“保險資金投資養(yǎng)老不動產(chǎn)項目，不得自行開發(fā)建設投資項目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權，不得利用銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權獲得銷售收入”的禁令，這讓保險商的經(jīng)營模式只能限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，平安的養(yǎng)老社區(qū)是交給旗下平安不動產(chǎn)利用自有資金進行投資運營。平安目前在環(huán)渤海、長三角、珠三角、西南部、海南島等五個地區(qū)均有戰(zhàn)略規(guī)劃，但目前只有距離上海不到200公里的桐鄉(xiāng)項目開始進入實質(zhì)性的拿地階段，而未來的運營模式目前還在醞釀中。

雖然剛剛敲定上海的養(yǎng)老項目，但是“具體什么時候簽約、什么時候動工還不得而知，而未來運營模式也并不清晰”，太平人壽相關負責人對本報表示。

不過，目前，泰康人壽明確了未來的一種經(jīng)營模式，就是把養(yǎng)老保險和居住嫁接在一起。今年5月，其推出了國內(nèi)第一款與養(yǎng)老社區(qū)相結合的綜合性養(yǎng)老保險計劃“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”，產(chǎn)品由泰康人壽的“樂享新生活養(yǎng)老年金保險(分紅型)”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認函”共同組成，繳費起點為200萬元，保險合同產(chǎn)生的利益可用來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。此外，客戶也可以到了保單約定的時間，不選擇入住，選擇拿分紅。

產(chǎn)品開賣四個月，據(jù)公開信息顯示，泰康已銷售100多份保單，累計保費超過2億元，但是截至發(fā)稿，泰康人壽方面一直沒有回復采訪。

在距離太平青浦項目不遠的上海親和源養(yǎng)老社區(qū)被認為是上海養(yǎng)老地產(chǎn)最成熟的模式，也引來了保險投資機構的頻繁調(diào)研。

親和源公司研究中心副主任王波介紹，公司主要采用會員制運營，成立三年就開始盈利，現(xiàn)在公司經(jīng)常接待保險公司考察團。雖然產(chǎn)權沒法轉讓，但親和源是按照會員制運作。A卡無論選擇何種套型一律售價75萬元，但根據(jù)套型的不同需繳付2.98萬元、3.98萬元、6.98萬元不等的年費;B卡無論選何種套型年費一律為2.38萬元，但根據(jù)套型的不同售價分別為45萬元、55萬元和88萬元。

王波表示，產(chǎn)權不能轉讓并不影響客戶青睞，因為養(yǎng)老地產(chǎn)賣的不是房子，是養(yǎng)老服務，隨著老年人身體機能的變化，社區(qū)不同的護理服務會隨時跟進。他認為，目前養(yǎng)老地產(chǎn)尚無定式，但是模式應該差不多。業(yè)內(nèi)人士表示，目前企業(yè)選定什么項目，還是要取決于政策以及市場的反饋。