房企盈利明顯下滑 分化將持續(xù)

各大房企第三季度的業(yè)績已相繼出臺，從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力明顯下滑。截至10月23日，已有29家上市房企發(fā)布三季度財務(wù)報表。雖然已披露財報的房企數(shù)僅為A股上市房企兩成，但其中8家房企為上市房企排名前100名的大型房企，21家為排名在100以外的小房企。其財報基本反映出房企的財務(wù)狀況。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，這29家房企前三季度實現(xiàn)營收合計551.83億元，同比上漲5.7%。合計實現(xiàn)利潤68.71億元，同比下降4.92%。從利潤率來看，前三季這29家房企加權(quán)凈利潤率(凈利潤/營業(yè)收入)為12.45%，與去年同期相比下降1.1個百分點。

在29家房企中，營業(yè)收入同比增長的房企有12家，凈利潤出現(xiàn)同比增長且為正值的僅有8家。鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，雖然房企凈利潤與并入報表結(jié)算的具體項目有關(guān)，利潤和利潤率的下滑依然可以看出房企盈利能力下降。從結(jié)算周期來看，目前進(jìn)入結(jié)算的項目大多是在2011年降價期間進(jìn)行銷售的，隨著更多的降價項目進(jìn)入結(jié)算，在年報中房企利潤還有可能出現(xiàn)更大幅度的同比下滑。近期北京樓市出現(xiàn)房企推出部分特價房，其總價直降百萬。對此，業(yè)內(nèi)人士分析，時近年末，不排除部分全年業(yè)績完成速度較慢的房企出于業(yè)績壓力，出手少量房產(chǎn)以快速回籠資金。預(yù)計受調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率會持續(xù)下降，房企增收不增利的現(xiàn)象仍會繼續(xù)。

房企的存貨曾一度明顯增長。統(tǒng)計數(shù)字反映出29家房企存貨合計2285.2億元，與年初相比增加288.65億元，增幅為14.46%。但與此同時，房企的預(yù)收賬款大漲，從年初的454.65億元增長到三季度末的763.15億元，增幅高達(dá)67.85%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于已經(jīng)售出且尚未交付的物業(yè)也記在存貨內(nèi)，所以目前房企的真實可售庫存為1522.05億元，與二季度末相比已微降2.72%，值得注意的是該指標(biāo)首次出現(xiàn)環(huán)比下滑。

從目前已經(jīng)公布的2012年三季度預(yù)報看，整體房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況相比2011年同期出現(xiàn)了明顯的好轉(zhuǎn)。自2012年3月開始，全國性的市場回暖趨勢已經(jīng)明確，大部分企業(yè)都處于去庫存狀態(tài)。特別是二三季度的銷售均達(dá)到了同期新高。

鑒于多地樓市價格的持續(xù)上漲，樓市調(diào)控政策再度釋放出收緊信號。最近中央部委及地方政府接連出臺房地產(chǎn)調(diào)控的后續(xù)政策，強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)市場前期調(diào)控政策的執(zhí)行力度。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)整體市場雖然已經(jīng)走出低谷，但調(diào)控的重壓依然存在，二季度以來部分地區(qū)房價止跌回升，購房需求在政策和房價上漲的雙重作用下有所減弱，房企的庫存雖然出現(xiàn)微降，但是依然在高位運行。后期房價仍難大漲，房企應(yīng)加大出貨，以維持資金正常運行。預(yù)計后期房市將繼續(xù)深化調(diào)整。