地方國企房企資金緊張 競爭力趨弱

房市調控，讓民營房企資金緊張，如今，這一趨勢已開始蔓延到地方國企。同時，在融資難的現(xiàn)狀下，地方國企拿地也不具備優(yōu)勢。

目前多數(shù)公司仍處于消化毛利率下降以及投資收益銳減造成的負面影響之中，整體來看，公司未來凈利增速大幅回落將是大概率事件。

據(jù)前瞻網記者了解，民營地產商此前遭遇的資金緊張，已開始蔓延到地方國企。“首開只是一面鏡子，目前很多國企房地產商正面臨資金緊張與拿地困境。”北京美聯(lián)物業(yè)高級經理張磊說。

大量使用信托貸款

2009年以前，地方國企通常能享受銀行信貸上的諸多扶持，如今，地方國企也步民營房地產公司的后塵，大量信托融資開發(fā)。首開股份便是其中之一。

截至2011年末，首開股份信托融資規(guī)模不少于54.74億元。其中，僅通過吉林信托融資就達到30億元，且有25億元需在今年1月到期支付。其余的信托融資，最晚在明年8月到期。

今年一季度，在部分信托貸款到期后，首開股份償還了數(shù)十億元的借款，但整體負債仍不容樂觀。

一季度，首開股份的資產負債率為79.44%，凈資產負債率為120.9%。公司因向北京市國資經營管理中心取得10億元的委托貸款，使得短期借款較年初暴漲510.7%。

同為國企的中華企業(yè)同樣大量依賴信托借款。據(jù)統(tǒng)計，2011年底，中華企業(yè)的信托債務余額為53億元，占總債務的比例近30%，兩項指標在45家已公布信托債務賬目的上市房企中均排名第三。

據(jù)前瞻網記者了解，中華企業(yè)在2010年通過信托密集融資，總計8筆，募集資金34億元，平均信托收益率達到9.3%，期限在1~2年。

其中，公司于2010年6月1日發(fā)行了“中華企業(yè)古北集團股權受益權投資信托”，募資3.5億元，期限兩年;緊接著8月6日又發(fā)行“中華企業(yè)古北集團股權受益權投資信托(二)”，募資4.2億元，期限1.5年，平臺均為上海國際信托。此后，該公司又連續(xù)通過新華信托、昆侖信托、中海信托、五礦信托、中誠信托、愛建信托等融資。

首開股份三季報的資產負債率為82.06%;中華企業(yè)的資產負債率為76.57%。

地方國企競爭力趨弱

在融資難的現(xiàn)狀下，地方國企拿地也不具備優(yōu)勢。

房地產專家陳晟表示，地方房地產國企融資沒有優(yōu)惠條件，不像央企那樣有一定的授信額度銀行體系，甚至與民營房地產公司相比也沒有優(yōu)勢。

由于沒有金融扶持，加上決策機制不如民企靈活，地方國企的競爭力自然受到影響。舉個例子，在國企拿地過程中，金額通常是有上限的，超過上限，國企會選擇退出。雖然地方性房地產國企在承擔政府職能，如保障性住房方面有一定優(yōu)勢，但如果機制不改變，戰(zhàn)略目標不明確，確實有萎縮的趨勢。

中原地產劉淵認為，融資和拿地是相輔相成的。能融到更多資金的房企，在房地產投資方面就比較活躍。

全經聯(lián)研究院副院長陳寶存表示，拿地一是看資金實力，二是考核綜合實力。一般性的地方國企，融資成本高，管理成本高，在未來的房地產競爭中，不具備任何優(yōu)勢。

專家表示，國企傳統(tǒng)的模式與思維決定了競爭力。2009年至2010年，大量的民營地產公司大舉擴張，但在2010年底宏觀調控出臺后，擴張就逐漸停止。而國企在調控后，并未停止擴張步伐，以致房價下跌時資金困難。