溫州樓市泡沫破滅恐引爆銀行風(fēng)險 存巨大資金風(fēng)險

一些銀行人士指出，抵押物處置有很多程序，費時較長，目前有不少已經(jīng)出現(xiàn)違約的抵押房屋正在走程序，還沒有進(jìn)入到最后的拍賣程序。后續(xù)房屋拍賣數(shù)量可能還會增加。

抵押擔(dān)保成“棄房”重災(zāi)區(qū)

《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，“棄房”雖由房價大幅下跌引起，但深層原因卻是溫州經(jīng)濟(jì)不振、本地企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，導(dǎo)致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款，被迫“棄房”。與此同時，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式也誘使貸款者“棄房”，銀行信貸風(fēng)險加大。

“沒辦法，做什么賠什么，銀行貸款還不上，抵押的房子只好讓銀行拿去了。”溫州市鹿城區(qū)一位私營企業(yè)主說。受溫州民間借貸風(fēng)波以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化影響，溫州本地民營企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，大量借款人自身資金鏈斷裂，無力償還銀行貸款，導(dǎo)致部分企業(yè)被迫選擇“棄房”。

據(jù)銀監(jiān)部門測算，在溫州，由于借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。前述銀行負(fù)責(zé)人說，由于溫州企業(yè)多進(jìn)行“炒房”活動，如今房價大幅下跌，資金鏈吃緊，無法償還銀行貸款只能“棄房”。“部分在房價處于高位時發(fā)放的貸款，可能會出現(xiàn)貸款余額高于抵押物市值的情況，從而導(dǎo)致借款人主動‘棄房’”。

溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析指出，斷供“棄房”的成本高昂，這意味著信譽受損，會進(jìn)入銀行“黑名單”。溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)幾乎全都大肆擴展、涉足房地產(chǎn)，在企業(yè)盈利微薄、融資困難的情形下，最先會從樓市撤離以緩解資金壓力，而這無疑推倒了溫州房價下跌的第一張“多米諾骨牌”。抽出資金，投資客撤離，房價跳水，反過來導(dǎo)致手里的房產(chǎn)難以“變現(xiàn)”，資金鏈斷裂，從而引發(fā)“棄房”現(xiàn)象。

值得注意的是，部分企業(yè)主因擔(dān)保“連坐”而選擇“棄房”。自2011年溫州民間借貸風(fēng)波以來，溫州擔(dān)保鏈風(fēng)險持續(xù)蔓延，部分經(jīng)營正常的借款人無力同時承擔(dān)自身貸款還款責(zé)任和代償責(zé)任，遂主動選擇“棄房”。據(jù)測算，擔(dān)保鏈風(fēng)險傳導(dǎo)形成的不良房屋抵押貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。

溫州銀監(jiān)部門測算，房屋價值縮水形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。但溫州銀監(jiān)部門分析指出，當(dāng)前溫州資金鏈和擔(dān)保鏈風(fēng)險仍未根除，實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，房地產(chǎn)市場全面回暖的外部條件并不具備。因此，預(yù)計溫州房價在未來一段時間將保持低位運行態(tài)勢。

“抵押+保證”成銀行風(fēng)險易爆點

記者調(diào)查了解到，不論從溫州樓市“兩重天”并存的情況來看，還是從銀行住房抵押貸款總體規(guī)模來看，當(dāng)前“棄房”只是局部現(xiàn)象。目前溫州住房抵押貸款風(fēng)險總體可控，但樓市下行壓力猶存，不排除“棄房”增多甚至蔓延，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式成為銀行主要風(fēng)險點。

盡管出現(xiàn)近600例“棄房”，但溫州銀監(jiān)分局對42家機構(gòu)進(jìn)行專題調(diào)研發(fā)現(xiàn)，溫州房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險總體可控。當(dāng)前，溫州個人住房按揭貸款余額660 .83億元，其中不良貸款余額4 .02億元，不良率為0 .61%;商業(yè)用房按揭貸款余額25 .03億元，其中不良貸款余額0 .19億元，不良率為0 .76%。均低于同期全部貸款3 .68%的不良率，總體風(fēng)險可控。

目前來看，溫州樓市下行壓力巨大。“投資客撤走而無人接盤，過度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了。”溫州鑫勝房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人楊松波說。隨著樓市泡沫擠出，部分購房者、借貸者“棄房”可能性增加，銀行風(fēng)險隨之加大。

值得注意的是，隨著房價持續(xù)下跌，溫州普遍存在的房屋“抵押+保證”這一擔(dān)保方式將成銀行風(fēng)險易爆點。在溫州，銀行一般會按抵押物評估價的一定比例來發(fā)放貸款，如果借款人希望申請更多的貸款，則往往會被要求增加保證擔(dān)保，變?yōu)?ldquo;抵押+保證”的組合擔(dān)保方式。

當(dāng)房價處于高位時，抵押物的市值能覆蓋全部貸款，此時保證人的代償風(fēng)險很低，其擔(dān)保意愿也比較強烈;但當(dāng)?shù)盅何锸兄悼s水不能覆蓋全部貸款時，保證人的代償風(fēng)險隨之增加，其代償?shù)哪芰鸵庠笗鄳?yīng)降低。因此，保證擔(dān)保沒有成為防范貸款風(fēng)險的有效防線，目前溫州“抵押+擔(dān)保”貸款不良率達(dá)7.17%，遠(yuǎn)高于純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%，成為最大風(fēng)險點。