樓市調(diào)控政策頻發(fā) 行業(yè)洗牌拉開帷幕

今年，中國房地產(chǎn)市場可謂“精彩紛呈”，調(diào)控政策頻發(fā)，樓市成交量和房價成為眾人關(guān)心的焦點。如今，政策調(diào)控已走入深水區(qū)，而樓市發(fā)展趨勢也日漸鮮明。

2011年，國家調(diào)控政策幾乎達(dá)到了每月一則的密度，上至國務(wù)院、發(fā)改委、住建部、財政部、最高法、銀監(jiān)會，下至各個省市政府，輪番上陣，一齊滅火。往年樓市的“金九銀十”在今年的高壓之下成為泡影，大多數(shù)開發(fā)商前三季度業(yè)績都出現(xiàn)下滑，有的甚至面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，在勉強支撐大半年之后，回籠資金以求自保的開發(fā)商們開始降價。持幣觀望的買房人似乎看到了希望，但其中不少卻遭限購政策“誤殺”，被擋在了銀行門外;擁有數(shù)套房產(chǎn)的投資者錯過了高價出貨的機(jī)會，不得不抓緊拋售;不過比起另外一群買了房的人，炒房客算是幸運的，因為他們只是賺多賺少的問題，而背負(fù)了二、三十年貸款買房自住的人，在自家房產(chǎn)一夜之間貶值數(shù)萬甚至數(shù)十萬元后，抑制不住心中的憤懣，開始找開發(fā)商“維權(quán)”。

賣股賣地難解資金饑渴

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的步步緊逼，一向不差錢的房地產(chǎn)開發(fā)商開始感受到陣陣寒意。一年來陸續(xù)有市場消息顯示，部分房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)賣股、賣地、賣項目現(xiàn)象，籌集資金動作頻頻，十八般武藝上陣，難解房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金饑渴。

我們不會忘記綠城“被破產(chǎn)”的一幕一幕。從“海航收購”、“信托門”、“香港退市”到“地方政府撥款救急”，關(guān)于綠城的傳言不斷;從“董事長宋衛(wèi)平回應(yīng)破產(chǎn)傳聞”、“轉(zhuǎn)讓旗下中超球隊”到“接洽中投”，綠城自身新聞不斷。雖然宋衛(wèi)平強調(diào)“一切都在綠城的可控范圍內(nèi)”，但癡迷足球的他不得不忍痛割愛已投入10多億的球隊，此中無奈，令人唏噓。

由此可見，即使是綠地、萬科等這樣的“龍頭”房企，面對寒冬襲來，也顯得無力。一位房企老板這樣說“企業(yè)左右不了市場，正如人力不能真正戰(zhàn)勝天命。我們所能探討的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。今日今時，綠城的難處，是整個行業(yè)共同的難處。”

從地產(chǎn)領(lǐng)頭羊萬科到不知名的小企業(yè)，大家都在忙著過冬，廣積糧、緩稱王。數(shù)據(jù)顯示，20家龍頭房企前11個月銷售總額近7000億元，仍然跑贏大市，但大多沒有達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。

同時，隨著調(diào)控的深入，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。3季度報顯示，房企庫存市值已經(jīng)達(dá)到了上萬億元，而且在銀行仍然嚴(yán)格限制資金流入房地產(chǎn)業(yè)的情況下，除了少數(shù)央企背景的開發(fā)商，多數(shù)開發(fā)商資金鏈?zhǔn)志o張。

據(jù)統(tǒng)計，11月當(dāng)月，全國房地產(chǎn)公司完成9宗股權(quán)交易，總成交金額為67.5億元；2011年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易數(shù)已達(dá)102宗，而2010年全年僅84宗，1-11月披露交易值達(dá)到了368.3億，同比去年全年上漲122.8%。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院資料顯示，2011年前3季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍，并購金額為18.45億美元，并購案多發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對小型房地產(chǎn)開發(fā)公司、在建項目或物業(yè)管理公司的收購上。

在市場調(diào)整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開發(fā)商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況開始出現(xiàn)。有的企業(yè)受制于資金及庫存的雙重壓力，到了必須出售項目或股權(quán)以換取資金的境地。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著調(diào)控繼續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的現(xiàn)象將逐漸增加，行業(yè)集中度會明顯提高。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過8萬家，但多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營管理和服務(wù)水平不高。行業(yè)整合有利于整個行業(yè)的健康發(fā)展。

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，冬天已經(jīng)到了，而且可能比想象的要更冷、更長。“房價要回歸合理水平是大勢所趨。”萬科集團(tuán)總裁郁亮表示，過去幾年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率非常高，并不正常。經(jīng)過這一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，未來住房的投資屬性將越來越弱。“對習(xí)慣生活在糖水里的房地產(chǎn)企業(yè)而言，很難再回到過去的暴利時代。

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤被擠出，行業(yè)面臨著洗牌，部分房企將被淘汰出局。