房地產(chǎn)行業(yè)利潤受擠壓 幅度在10%左右

面對著嚴(yán)厲的調(diào)控政策，樓市“黃金時(shí)代”一去不復(fù)返。

業(yè)內(nèi)人士表示，在從緊的房地產(chǎn)調(diào)控之下，房企的房地產(chǎn)利潤受到一定程度的擠壓，其擠壓幅度在10%左右。隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)和房價(jià)的進(jìn)一步下行，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤有望進(jìn)一步下降。

房企利潤兩種觀點(diǎn)針鋒相對

分析人士表示，近年來，房地產(chǎn)已成為最風(fēng)光、也最受詬病的行業(yè)。但是，對于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤問題，歷來卻存在著兩種完全不同的觀點(diǎn)。

一種是房地產(chǎn)暴利論。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，高企的房價(jià)大大偏離了居民的實(shí)際購買力，當(dāng)前存在著行業(yè)暴利。第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為房地產(chǎn)不存在著暴利。持這一觀點(diǎn)者主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，他們認(rèn)為，作為企業(yè)追求利潤天經(jīng)地義，房地產(chǎn)行業(yè)利潤是高，但是，利潤的很大一部分被土地出讓金吞噬，很多稅費(fèi)也削減了企業(yè)利潤。

該分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)的暴利可以分為三種情況。一是部分獲得暴利的企業(yè)與其土地獲得方式有關(guān)，這些企業(yè)由于是早期拿地一直未使用，因此成本十分低。二是相對于制造業(yè)和其他行業(yè)來看，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤都處于較高水平。對于前者，10%～15%的利潤率已經(jīng)很可觀，但是房地產(chǎn)是一種類金融行業(yè)，資金成本高，大多數(shù)房企要求利潤非30%～50%不能做。

第三種情況是一些企業(yè)拿地時(shí)土地價(jià)格高，而產(chǎn)品推出來的時(shí)候卻又生不逢時(shí)，遇到樓市調(diào)控，加上資金鏈短缺，因而其利潤率較低。這些企業(yè)可能有的項(xiàng)目賣得價(jià)格比較高，但有的項(xiàng)目卻可能賣得低，甚至不排除低于成本價(jià)銷售。這種情況下，企業(yè)的利潤會(huì)有所擠壓。

深上市房企平均凈利10億

業(yè)內(nèi)專家表示，人們都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利，要不房價(jià)也不會(huì)這么高。但是，由于偷稅漏稅現(xiàn)象大量存在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率在什么水平，誰也講不清楚。

2009年，在金融危機(jī)尚未遠(yuǎn)離的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)卻表現(xiàn)搶眼，地王頻現(xiàn)、量價(jià)齊升。當(dāng)年10月份，房產(chǎn)界大佬對當(dāng)時(shí)國內(nèi)樓市出現(xiàn)的各種現(xiàn)象進(jìn)行了各自的解讀。其中北京中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波更是自曝稱，房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)暴利行業(yè)，“一個(gè)20億元的項(xiàng)目，如果以自有資金計(jì)算，利潤率可能高達(dá)100%到200%。”房價(jià)這么高肯定不正常。

深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)召開的2011年深圳房地產(chǎn)年會(huì)上，首次公布我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存現(xiàn)狀和企業(yè)責(zé)任等。數(shù)據(jù)顯示，深圳上市房企平均凈利潤為9.79億元，是全國上市房地產(chǎn)企業(yè)平均凈利潤的1.26倍，明顯高于全國上市房企的平均水平。

反壟斷才能反暴利

王世泰認(rèn)為，相對于前幾年來講，今年樓市交易量明顯下降，購房者處于深度觀望之中，必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下行，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的“帶頭大哥”萬科采取積極的定價(jià)策略，總體上來看，今年房地產(chǎn)行業(yè)的利潤已經(jīng)被擠下了10%左右。

房企的利潤有可能在明年繼續(xù)下降，王世泰說，“與較高的利潤率相比，即使房企的利潤再擠掉一些股肉，也只能算是健身。”

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)數(shù)顯示，11月全國70個(gè)大中城市首次七成城市房價(jià)環(huán)比下跌，業(yè)內(nèi)人士表示，這一現(xiàn)象普遍被業(yè)內(nèi)人士看成是房價(jià)“拐點(diǎn)”已經(jīng)形成的標(biāo)志。在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的信號(hào)下2012年房價(jià)繼續(xù)下探已成共識(shí)，只是各方對下滑的速度與幅度的爭論存在著較大的不同意見。因此可以預(yù)見，明年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率仍將進(jìn)一步下降。

要如何反房地產(chǎn)行業(yè)的暴利呢?最重要的是破除壟斷，讓市場成為一個(gè)公平自由的市場。