樓市“小陽春”遭遇降價(jià)潮

樓市降價(jià)潮涌現(xiàn)

據(jù)了解，以保利、金地、萬科、綠地、恒大、華潤等為代表的房企，正計(jì)劃展開新一輪的價(jià)格戰(zhàn)。

據(jù)前瞻資訊房地產(chǎn)行業(yè)研究員分析，地產(chǎn)界構(gòu)造出的回暖跡象反而可能是個(gè)消極信號(hào)，很大程度上，開發(fā)商只是在探政策的底線，一方面，難以斷言貨幣政策會(huì)持續(xù)放松，另一方面，大幅度降價(jià)促銷的事實(shí)說明房價(jià)仍未觸底。

隨著春節(jié)后天氣逐漸轉(zhuǎn)暖，樓市成交量也開始顯著回升，加之各地紛紛對(duì)樓市進(jìn)行試探性微調(diào)，引發(fā)地產(chǎn)股瘋漲，部分業(yè)內(nèi)人士開始高呼，樓市回暖了!

回暖只是假象?

2月初，廣東佛山南海區(qū)一個(gè)叫富豐新城的樓盤，二期小規(guī)模內(nèi)部認(rèn)購的當(dāng)天，不到一小時(shí)就認(rèn)購了50多套單元，由此拉開春節(jié)后全國樓市回暖的序幕。很快，上海、廣州、北京等地售樓處的售樓員發(fā)現(xiàn)，來看房，訂房的人逐漸多了。上周，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪宣布，龍湖地產(chǎn)一周內(nèi)買樓進(jìn)賬10億元。

地產(chǎn)開發(fā)商似乎迫切需要一次“回暖”，但相比大佬們對(duì)銀根放松的期待，地產(chǎn)股則想用實(shí)際行動(dòng)證明房企的經(jīng)營狀況還不錯(cuò)。從2月25日起，以中華企業(yè)為代表的地產(chǎn)股開始騷動(dòng)，2月26日地產(chǎn)股更是集體大爆發(fā)，“招保萬金”直線拉升，截至收盤漲停個(gè)股達(dá)到15只，板塊整體漲幅達(dá)4.59%。

然而，對(duì)于地產(chǎn)界構(gòu)造出的種種回暖跡象，有專家指出，這些表現(xiàn)反而可能是個(gè)消極信號(hào)，很大程度上，開發(fā)商只是在探政策的底線，一方面，難以斷言貨幣政策會(huì)持續(xù)放松，另一方面，大幅度降價(jià)促銷的事實(shí)說明房價(jià)仍未觸底。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，成交量的短暫回升并不意味著樓市回暖，相反，一輪更加嚴(yán)峻的降價(jià)潮將席卷樓市。

“短期內(nèi)房價(jià)不可能止跌反彈，成交量或?qū)⒒厣?rdquo;楊紅旭指出，受地方政府屢屢出臺(tái)放松政策影響以及對(duì)貨幣政策寬松的預(yù)期加強(qiáng)，地產(chǎn)商開始與政策形成僵持，此外，剛性需求的釋放和開發(fā)商“以價(jià)換量”的手段也帶來一定的成交量，這顯然給開發(fā)商增強(qiáng)了信心，但樓市難言回暖。

龍頭群領(lǐng)降價(jià)

面對(duì)春節(jié)后短暫回暖的樓市，大型房企的應(yīng)對(duì)則耐人尋味。首先發(fā)難的是保利。保利地產(chǎn)率先表示，旗下位于上海的一個(gè)樓盤單價(jià)從1.9萬元/平方米降至1.7萬元/平方米，交房標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)從毛坯升級(jí)為精裝修，兩者累計(jì)相當(dāng)于降價(jià)八折甩貨。

緊隨其后，招商地產(chǎn)全國22個(gè)在售項(xiàng)目也同時(shí)啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)，部分房源降價(jià)幅度達(dá)到15%。金地、萬科、綠地、恒大、華潤等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進(jìn)，不約而同地宣布了降價(jià)促銷活動(dòng)。

除了大牌企業(yè)，一些原本經(jīng)營得不錯(cuò)的房企也推出了折扣驚人的樓盤。佳兆業(yè)在成都一個(gè)樓盤推出50套七折的房源，創(chuàng)下已知降價(jià)最高紀(jì)錄。

3月1日，上海將正式執(zhí)行上調(diào)普通住房標(biāo)準(zhǔn)，與此同時(shí)，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，繼2月多數(shù)樓盤降價(jià)之后，3月上海將有205個(gè)樓盤有打折優(yōu)惠措施，這較去年同期增加了115.8%。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士判斷，自3月起，新一輪的降價(jià)潮將在促銷的名義下悄然展開。

對(duì)此，天津雍景花園房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理王浩表示，現(xiàn)金流緊張成了房企眼下的最大壓力。王浩分析，目前幾乎所有大小城市都在醞釀降溫，三四線城市樓市的降速與跌幅雖然滯后于一二線城市，但全國性的房價(jià)下降趨勢(shì)已經(jīng)形成，預(yù)期短期內(nèi)房價(jià)可能還有10%—20%的下調(diào)，類似佳兆業(yè)的30%降價(jià)也絕不是個(gè)案，這個(gè)紀(jì)錄很快將被別的樓盤打破。

房企腹背受壓

今年還有大量樓盤等待入市，3月北京將有21個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，然而，近期北京多處樓盤就開始出現(xiàn)“零利潤”對(duì)外銷售的口號(hào)，甚至有消息稱，“一成首付”也重出江湖。

對(duì)此，王浩指出，開發(fā)商的各種變相降價(jià)折射出企業(yè)已陷入進(jìn)退兩難的地步，不降價(jià)成交量無法回升，資金鏈難以正常運(yùn)作，降價(jià)太多會(huì)引發(fā)老業(yè)主鬧事，甚至一些房企倒閉。而隨著2012年房地產(chǎn)信托大量到期，開發(fā)商將不得不面對(duì)銷售回款不力及短期債務(wù)壓力的問題。

值得一提的是，不少房企還紛紛變賣項(xiàng)目來回籠資金。據(jù)悉，浙江綠城集團(tuán)在過去兩個(gè)月內(nèi)已經(jīng)出售了5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，而目前綠城還打算再出售4個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃回籠資金60億元。

因此，在楊紅旭看來，巨額債務(wù)壓身，必然會(huì)倒逼房企轉(zhuǎn)型突圍。短期來看，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)尋求通過降價(jià)、出售股權(quán)、變賣項(xiàng)目等方式創(chuàng)造收入，同時(shí)靠壓縮買地量、壓縮開工量和供應(yīng)量等手段來維持經(jīng)營。長期來看，房地產(chǎn)商將不斷拓寬業(yè)務(wù)范圍，加快整合與重組。