樓市"小陽(yáng)春"為時(shí)尚早?

樓市“小陽(yáng)春”能否到來(lái)？

今年春節(jié)，房地產(chǎn)商遭遇近年來(lái)少有的“寒流”，面臨史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。

賣大奔在街上找客戶?

首先是2月9日安徽蕪湖拋出救市榴彈，引爆地產(chǎn)股一日行情，3天后宣布暫緩實(shí)施，讓開(kāi)發(fā)商空歡喜一場(chǎng)。接著是風(fēng)雨飄搖的綠城，高調(diào)招聘300名經(jīng)紀(jì)人，宣稱：要把之前坐在售樓處的銷售人員趕出去找客戶(改"坐商為行商")，而且"傭金無(wú)上限"。表面上頗為誘人，實(shí)際卻是"看得到吃不到"，因此普遍不被業(yè)界看好。畢竟綠城以高端房為主要產(chǎn)品，這種"在大街上滿世界找買大奔的客戶"之做法，看似積極其實(shí)是"窮途末路"的下下策，徒勞無(wú)功將在所難免。消費(fèi)者尤其排斥的是其副作用--原來(lái)綠城的高房?jī)r(jià)是建立在高傭金之上，誰(shuí)買誰(shuí)是冤大頭!

另一件更引起全民關(guān)注、業(yè)界震動(dòng)的事，則為人行決定自2月24日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，約可釋放4000億元資金，這對(duì)求"財(cái)"若渴的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)異是"久旱甘霖"!于是大量分析文章出爐，一面倒地指出將為樓市帶來(lái)及時(shí)雨，有些業(yè)者甚至大膽預(yù)測(cè)，市場(chǎng)將迎來(lái)"小陽(yáng)春"。我看是過(guò)度樂(lè)觀了。

誤把牙簽當(dāng)倚天劍?

關(guān)鍵問(wèn)題是這些錢到底有多少會(huì)流入房地產(chǎn)?其實(shí)并不樂(lè)觀，哪里值得潘石屹大聲驚呼：這是個(gè)好消息!及任志強(qiáng)酸溜溜地說(shuō)：盡管遲了，但還是來(lái)了。把"杯水車薪"視為"救命仙丹"，最多只能誤導(dǎo)視聽(tīng)，而對(duì)市場(chǎng)之疾並無(wú)療效。因?yàn)檫@與拿根牙簽當(dāng)倚天劍在那比劃的意思，差不了多少。

據(jù)前瞻資訊產(chǎn)業(yè)研究院介紹，存款準(zhǔn)備金率自1999年3月21日到達(dá)觸底的6%，一直穩(wěn)定維持到2003年11月21日調(diào)升至7%之后，開(kāi)始一路快速飚高，除了對(duì)抗國(guó)際金融海嘯所帶來(lái)沖擊的2008年6月7日從17.5%，調(diào)低數(shù)次至15.5%，然后又反轉(zhuǎn)向上，2011年6月20日突破20%達(dá)到歷史最高點(diǎn)21.5%，再于2011年12月5日以來(lái)連續(xù)兩次調(diào)低0.5%至現(xiàn)在的20.5%，一般預(yù)期年內(nèi)仍存在2~3次調(diào)降的可能性。

準(zhǔn)備金率與房?jī)r(jià)亦步亦趨

對(duì)照十余年來(lái)房地產(chǎn)的前進(jìn)路徑，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的狀態(tài)，即兩者之間的曲線嚴(yán)重重疊!樓市不正是1999年觸底止跌的嗎?中央于2003、2005、2007、2010年分別展開(kāi)宏觀調(diào)控，而其結(jié)果是愈調(diào)愈漲，走勢(shì)與存款準(zhǔn)備金率並無(wú)二致。倘若調(diào)高準(zhǔn)備金率所帶來(lái)的是不斷的漲價(jià)，相對(duì)的，調(diào)低應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致跌價(jià)才對(duì)!

當(dāng)然，我也知道實(shí)情并非如此簡(jiǎn)單，上述說(shuō)明只是在突出部分開(kāi)發(fā)商的聯(lián)想未免過(guò)于"浪漫"，更何況央行已再三強(qiáng)調(diào)房貸機(jī)制維持不變。在我看來(lái)，準(zhǔn)備金率之調(diào)整原因錯(cuò)綜復(fù)雜，主要是抑制民間融資的猖獗，即使與房地產(chǎn)買氣榮枯有一定牽連，但影響卻顯然有限，根本不足以撼動(dòng)大局，其威力與作用相較于廣東意圖實(shí)施的"差別化限購(gòu)"、首購(gòu)回歸基準(zhǔn)利率、一月份70個(gè)中大城市全面止?jié)q……"存款準(zhǔn)備金率微調(diào)0.5%"事件，連"小菜一碟"都稱不上!

降價(jià)是高難度動(dòng)作

就現(xiàn)況看來(lái)，開(kāi)發(fā)商與其觀察存款準(zhǔn)備金率走勢(shì)，期盼市場(chǎng)注入更多流動(dòng)性，還不如思考如何恰到好處、有技巧地降價(jià)，如何度過(guò)有史以來(lái)最難挨的寒冬來(lái)得務(wù)實(shí)些。因?yàn)檎l(shuí)都知道降價(jià)比漲價(jià)難得多，需要更多的鋪陳與理由，否則效果將適得其反，或者至少是事倍功半!

需要知道的是，稻草不見(jiàn)得是救命的，有可能是用來(lái)壓死駱駝。未來(lái)的確值得期待，不過(guò)前提是，能夠經(jīng)受住當(dāng)下的考驗(yàn)。