開發(fā)商生存現(xiàn)狀：萬億庫存 資金緊張

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院了解，截至4月9日， 已披露年報的74家上市房企存貨，庫存達到9437.78億元，同比上漲43.04%。

而在萬億庫存的壓力背后，上述開發(fā)商還需承擔數(shù)百億的利息支出。

除去少數(shù)幾家房企之外，多數(shù)大型開發(fā)商在2011年的利息支出都出現(xiàn)40%以上的增長，而榮盛發(fā)展、中糧地產(chǎn)的利息支出同比增幅更是在100%以上。

在萬億庫存壓頂和資金緊張的雙項夾攻下，開發(fā)商開始加快消化存貨。

萬科3月銷售情況顯示，公司當月實現(xiàn)銷售面積和金額雙雙回升，分別同比增長了31.6%和23.5%，環(huán)比則增長了57%和53%。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量連續(xù)三個月在下降。

不過，上市房企仍對今年銷售前景保持謹慎。“今年的形勢不會比2011年更好”，龍湖地產(chǎn)有關(guān)人士表示。

萬億庫存壓力

2011年上市房企的銷售出現(xiàn)兩極分化趨勢，包括恒大、中海、華潤、遠洋、碧桂園、招商以及中糧在內(nèi)的房企全年簽約金額同比增幅都在25%以上。而一些規(guī)模較小的地方性房企如首開、濱江;布局相對集中、產(chǎn)品相對高端的綠城、富力等，去年的銷售金額則出現(xiàn)同比下滑，濱江集團的簽約金額更是從116億元驟降至45.74億元。

而標桿房企如萬科、保利的銷售金額同比增幅有限，分別為12.37%與10.69%。

事實上，去年上半年一眾房企的銷售情況尚屬良好。銷售的走弱，始于傳統(tǒng)的“金九銀十”期間，并持續(xù)至年底。一般來說，多數(shù)房企在下半年的推盤力度都要大于上半年，這更使得庫存在短時間內(nèi)迅速攀升，壓力凸顯。

截至2011年12月31日，74家A股上市房企庫存總量接近萬億。

而規(guī)模排名在前列的上市房企，其庫存壓力也不小。19家上市開發(fā)商萬科、保利、恒大、華潤、中海、綠城、遠洋、碧桂園、招商、龍湖、雅居樂、首開、富力、濱江、新城、榮盛、中華企業(yè)、北辰、中糧的庫存達到12452.18億元，同比增幅達到38.68%。

庫存高企的一部分原因還在于，開發(fā)商有一部分已銷售項目尚未結(jié)轉(zhuǎn)所致。這將對開發(fā)商形成壓力，并刺激他們進一步促銷降價。

凈負債率飆升

而開發(fā)商促銷降價的力度，顯然要取決于公司的現(xiàn)金流情況。2011年年報顯示，上市房企資金鏈相當緊繃。

截至2011年12月31日，上文提及的19家上市房企所持貨幣資金規(guī)模約為2135.32億元，同比減少了4.39%。而值得投資者注意的是，這其中有一部分現(xiàn)金和存款，屬于使用受限制資金，已經(jīng)被用于借款的抵押擔保物。

現(xiàn)金流減少的同時，房企負債規(guī)模卻在增加。數(shù)據(jù)顯示，19家上市房企短期借款總額達到1094.34億元，借款規(guī)模同比增加了三成。而扣除了預(yù)收款后的流動負債達到5463.73億元，同比增幅高達46.52%。

統(tǒng)計顯示，上述19家上市房企中，除去龍湖、富力等少數(shù)房企的凈負債率出現(xiàn)同比下調(diào)之外，多數(shù)房企的凈負債率齊齊大幅上調(diào)。其中，保利119%、綠城148.70%、新城B股102.3%、首開115.10%的凈負債率均超過100%。而在一眾房企之中，濱江集團凈負債率飆升最快，從去年同期的37.51%驟增至99.60%。

“對于中小型房企來說，往往會追求比大型開發(fā)商更快的增長速度”，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示。然而，一旦銷售不力企業(yè)的償債壓力就會凸顯。尤其是很多房企采取了“逆周期”的發(fā)展模式，在行業(yè)景氣時擴大規(guī)模，負債和資產(chǎn)規(guī)模齊齊增加。但是一旦行業(yè)陷入低潮，這樣的房企風險往往最先暴露。

年報顯示，濱江集團全年僅實現(xiàn)45.74億元的簽約銷售金額，同比下降了60.57%。公司的營業(yè)收入為35.65億元，同比減少了42.67%。

數(shù)百億利息支出

截至4月9日，數(shù)據(jù)顯示71家上市房企部分房企數(shù)據(jù)缺失籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅為482.83億元，同比減少了53.62%。其中，萬科籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為8.07億元，同比減少93.81%;保利這一數(shù)字為73.93億元，同比減少73.72%。

事實上，在2011年相對緊張的貨幣環(huán)境下，開發(fā)商的籌資成本也在急劇上升。根據(jù)公開資料整理可知，上文提及的18家上市房企華潤數(shù)據(jù)缺失全年支付的利息高達383億元，同比增幅達到68.93%。其中，榮盛、中糧的利息支出同比增幅超過100%;而保利地產(chǎn)全年利息支出更是高達65億元。

對比看來，18家上市房企的利息支出與71家A股上市房企的籌資現(xiàn)金凈流入的規(guī)模相當。巨額的利息支出將由房企和購房者一起買單。