二三線城市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

住宅限購(gòu)，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致部分城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。昆明、沈陽、成都等二三線城市驚人的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量，讓部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些城市商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。不過，在部分開發(fā)商看來，這些二三線城市仍存在機(jī)遇，因此繼續(xù)涌入。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來5年昆明僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海，綜合體規(guī)模僅次于成都位居全國(guó)第二。在沈陽“金廊工程”沿線，在建的以商業(yè)為主的項(xiàng)目達(dá)700多萬平方米，遠(yuǎn)超上?；春Ｂ?、南京路、四川北路三大商業(yè)街。成都的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量更加驚人，2011年成都全市立項(xiàng)和在建的城市綜合體已超過80個(gè)，總體量達(dá)千萬平方米。由于2009年~2011年商業(yè)用地供應(yīng)爆發(fā)式增長(zhǎng)，未來2年將有1000萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市。按照中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平的說法，成都商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。

但是在這種背景下，仍有不少開發(fā)商繼續(xù)涌入成都。日前，國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商陽光新業(yè)推出其在成都首個(gè)高端綜合體項(xiàng)目———陽光新業(yè)中心，在這個(gè)25萬平方米的城市綜合體內(nèi)，包括商場(chǎng)、辦公、酒店式公寓、住宅等。

一向穩(wěn)健的陽光新業(yè)為何要冒險(xiǎn)進(jìn)入被專家指為商業(yè)泡沫隱現(xiàn)的成都?陽光新業(yè)集團(tuán)總裁助理梁紹裘對(duì)此給出了不同的看法。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是否過熱，供應(yīng)量確實(shí)是一個(gè)重要數(shù)據(jù)，但還要看當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和項(xiàng)目的具體位置。“現(xiàn)有很多人是拿發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積1.2平方米這個(gè)數(shù)字來作為商業(yè)地產(chǎn)泡沫的衡量指標(biāo)。實(shí)際上，不僅我國(guó)一線城市的人均商業(yè)面積早就達(dá)到2~3平方米，一些二三線城市也已超過人均1.2平方米，但這些城市的商業(yè)都很活躍。”

“盡管成都商業(yè)發(fā)展迅猛，但結(jié)構(gòu)不平衡，目前成都類似的城市綜合體項(xiàng)目不多，且呈現(xiàn)良莠不齊的狀況，特別是市中心還沒有這種高端綜合體，因此該項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)力。”梁紹裘對(duì)項(xiàng)目前景充滿信心。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)目前面臨短期內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)量過大，企業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)能力參差不齊，人才瓶頸，融資困境等風(fēng)險(xiǎn)。未來3~5年內(nèi)，有些商業(yè)項(xiàng)目將難逃關(guān)閉、重組和被收購(gòu)的命運(yùn)。

陽光新業(yè)副總裁楊寧透露，未來2~3年內(nèi)，陽光新業(yè)集團(tuán)計(jì)劃新開業(yè)7~9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，公司今年還將大力拓展商業(yè)管理模式輸出業(yè)務(wù)，擴(kuò)張輕資產(chǎn)，并不排除年內(nèi)收購(gòu)一兩個(gè)項(xiàng)目的可能。

DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)董事張家鵬認(rèn)為，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)充滿機(jī)會(huì)，但因各城市間資源與競(jìng)爭(zhēng)狀況差異顯著，使投資回報(bào)亦可能有迥異表現(xiàn)。

在DTZ戴德梁行日前發(fā)布的《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展?jié)摿Τ鞘信判邪瘛分校€城市重慶、成都分別位列第四位與第七位，其中重慶超越一線城市深圳而成為最具商業(yè)地產(chǎn)投資潛力的城市。成都作為另一個(gè)內(nèi)地二線城市，其在現(xiàn)有高端零售品牌數(shù)量上相對(duì)于其他內(nèi)地城市具有明顯的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，成都的人均可支配收入排在眾多內(nèi)地城市的前列，消費(fèi)潛力較為突出，日漸繁榮的消費(fèi)市場(chǎng)有助于提升成都商業(yè)地產(chǎn)的投資吸引力。受益于政策推動(dòng)以及交通體系的不斷完善，武漢、沈陽、鄭州等城市將成為投資熱點(diǎn)地區(qū)。