商超普遍面臨成本壓力 爭(zhēng)做“二房東”扭虧

近年來，店鋪的租金成本不斷上漲，令商超發(fā)展面臨極大的生存壓力。連日來，據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，為了消化高租金，一些超市重心轉(zhuǎn)向做“二房東”，加大轉(zhuǎn)租“店中店”面積，并通過大量的后臺(tái)收費(fèi)方式攤銷成本以求獲利。廣州連城投資有限公司總裁鄧國(guó)堅(jiān)表示，一些商超正在扭曲商業(yè)本質(zhì)盈利模式，爭(zhēng)做“二房東”賺穩(wěn)定收入。

成本升盈利降

超市擴(kuò)張舉步維艱

新店培育期加長(zhǎng)、老店增長(zhǎng)乏力、外部競(jìng)爭(zhēng)加劇……今年上半年連鎖超市業(yè)績(jī)進(jìn)入“地雷陣”。繼卜蜂蓮花超市發(fā)布2012年上半年業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損警告后，日前永輝超市也宣布，財(cái)務(wù)費(fèi)用較去年大幅增加，今年上半年歸屬于母公司的凈利潤(rùn)下降近30%。永輝超市董秘張經(jīng)儀表示，店鋪同比銷售減慢、人工上漲等因素，加上新進(jìn)區(qū)域門店尚處培育期，影響了上半年收益。據(jù)悉，永輝超市奉行的是“跑馬圈地”策略，去年12月連續(xù)開店18家，突擊完成全年開店49家的目標(biāo);今年的目標(biāo)是新開50家，上半年僅開18家，下半年還有32家指標(biāo)，這將是一筆不小的開支。

這一窘境在深圳人人樂超市也有體現(xiàn)。人人樂公布的業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告顯示，預(yù)計(jì)今年上半年虧損約5500萬(wàn)~6500萬(wàn)元，同比下滑135.86%~142.38%。公司解釋稱，新團(tuán)隊(duì)和二季度啟用的新建廣州配送中心，尚處于磨合期。另外，“2011年新開的24家門店，今年上半年產(chǎn)生了大額虧損，2012年上半年新開的5家，也均處于市場(chǎng)培育期。”

另外，全球第二大零售商家樂福也宣布，由于意大利和西班牙市場(chǎng)受緊縮沖擊，第二季度公司同比銷售額下降了1.3%。專家表示，“這兩年來，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，新簽門店租金上升幅度較大，且零售行業(yè)整體人工成本上漲較快，在外部消費(fèi)環(huán)境低迷、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇條件下，新店虧損可能大幅超過之前預(yù)期，培育期也在加長(zhǎng)。”

前瞻網(wǎng)記者了解到，目前超市、便利店等商超業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)成本中，30%~50%為租金成本，且到期續(xù)租的漲幅驚人，相比2008年、2009年的低谷期，平均漲幅達(dá)到30%~40%。一位業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬：一家1萬(wàn)平方米米積的標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)，一年的租金從500萬(wàn)到近1000萬(wàn)元不等，賣場(chǎng)日水電費(fèi)1萬(wàn)多元，日人工(按兩班倒300人計(jì)算)費(fèi)用約1.5萬(wàn)元，租金約2萬(wàn)元，每日的總成本中，租金占比約44%。而賣場(chǎng)的毛利率一般只有10%，因此日營(yíng)業(yè)額起碼要45萬(wàn)元才能保本，而目前很多賣場(chǎng)日營(yíng)業(yè)額只有30多萬(wàn)元，甚至低至20多萬(wàn)元。

扭曲盈利模式

賣場(chǎng)加碼布置“店中店”

日前，業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)在未來5年內(nèi)仍將處于高速發(fā)展期，租金將持續(xù)上漲，高租金帶來的問題將持續(xù)困擾零售企業(yè)。另一方面，廣州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭強(qiáng)指出，以往零售商可以通過收受供應(yīng)商各種通道費(fèi)用來緩解成本壓力;但今年以來，五部委聯(lián)合清理整頓大型零售企業(yè)向供應(yīng)商違規(guī)收費(fèi)，一些超市巨頭也不得不展開自查。于是在商業(yè)本質(zhì)模式無法滿足盈利時(shí)，超市、賣場(chǎng)開始以扭曲方式獲利——重心轉(zhuǎn)向做“二房東”。

“超市‘二房東’模式一直就有，只不過今年各超市盈利壓力加大，重心往這方面傾斜。”廣東省流通業(yè)商業(yè)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰表示，這種模式被稱為“店中店”，即超市賣場(chǎng)作為主力店進(jìn)駐，承租面積大可從業(yè)主方拿到較低租金，一部分面積自營(yíng)，另一部分租給其他小業(yè)戶，據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，在家樂福、華潤(rùn)萬(wàn)家、百佳、樂購(gòu)等賣場(chǎng)邊界線之外，都有不少這樣食品、美甲、服飾等小商鋪。黃文杰表示，自營(yíng)區(qū)帶旺人氣、外圍區(qū)可穩(wěn)賺利潤(rùn)，按目前超市賣場(chǎng)每月每平方米租金約30元至50元不等，轉(zhuǎn)租給小商鋪的價(jià)格輕松可以翻一倍，所以很多超市樂意輕輕松松做二房東，有些甚至將自營(yíng)面積與轉(zhuǎn)租面積分割為1：1。

“這本來就是一個(gè)扭曲的盈利模式。” 廣州連城投資有限公司總裁鄧國(guó)堅(jiān)表示，超市本來就不需要這么大面積，卻承租多一半去轉(zhuǎn)租開發(fā)“店中店”。而業(yè)主方看到超市方有利可圖，勢(shì)必漲租分一杯羹，這將導(dǎo)致租金上漲的惡性循環(huán)。鄧國(guó)堅(jiān)指出，這是一個(gè)博弈過程，強(qiáng)勢(shì)超市要求給足一定面積，并要求按一定比例開“店中店”;而強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商，則會(huì)要求租金按比例收成、主力店面積嚴(yán)格控制，“這就看誰(shuí)在求誰(shuí)。”鄧國(guó)堅(jiān)表示，超市完全不做二房東似乎不現(xiàn)實(shí)，但要掌握一個(gè)度。

不過，鄧國(guó)堅(jiān)表示，大賣場(chǎng)應(yīng)尋求多元化緩解盈利壓力，比如大力開發(fā)超市自有品牌;另外，一些有資金實(shí)力的零售商開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，比如TESCO樂購(gòu)?fù)瞥龅馁?gòu)物中心品牌“樂都匯”，歐尚、麥德龍則自建了購(gòu)物中心，在試水商業(yè)綜合體。同時(shí)，大型購(gòu)物中心也越來越難選到好的地段，自建商超也只會(huì)給公司帶來更大的壓力。