零售業(yè)砸錢自建物業(yè)頻遭滑鐵盧

TESCO樂購

租金在零售業(yè)成本中，占據(jù)了較大份額。隨著國內(nèi)商超租金上漲，不少零售企業(yè)開始自購物業(yè)。歐尚、農(nóng)工商、TESCO樂購、大潤發(fā)甚至家樂福等都在積極尋求自持物業(yè)的形式發(fā)展項目。TESCO樂購甚至為此在華特意獨立成立公司開發(fā)房地產(chǎn)項目。

然而，夢想是美好的，現(xiàn)實卻是殘酷的，零售商做房地產(chǎn)開發(fā)并非易事。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，TESCO樂購中國區(qū)近期剛剛經(jīng)歷了“大裁員”風(fēng)波，尤其是原本受到重視的房地產(chǎn)公司被合并，地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司大量裁員，TESCO英國總部翠豐集團(tuán)也對中國區(qū)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的策略表示失望，并要求回歸到租賃發(fā)展模式。

TESCO樂購中國區(qū)發(fā)展模式變遷僅是零售業(yè)的一個縮影，高企的投資成本、艱難的招商、過低檔次的定位等都成為導(dǎo)致零售商們向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型失敗的瓶頸。

“弱”現(xiàn)金流難敵高投入

前瞻網(wǎng)記者了解到，除了麥德龍之外，大部分賣場、超市業(yè)者都采取租賃為主的模式，因為自行開發(fā)持有物業(yè)除了需要大量資金之外，也會影響擴(kuò)張速度。目前，麥德龍的門店數(shù)量比之沃爾瑪、家樂福等競爭對手要少得多。

“在初入市場時，追求速度是肯定的，故而大多數(shù)業(yè)者此前都選擇輕資產(chǎn)型的租賃發(fā)展模式，但隨著競爭越來越激烈，選址越來越困難，很多零售業(yè)者開始發(fā)現(xiàn)，假如自己能持有物業(yè)，那么就不會面臨租約到期、租金漲價甚至搬場的風(fēng)險，而且物業(yè)本身具有增值和保值的作用，自持物業(yè)也使得麥德龍經(jīng)過多年的隱忍和堅持，盡管在數(shù)量上不如對手，但固定資產(chǎn)卻占絕對優(yōu)勢。所以發(fā)展到現(xiàn)在，很多業(yè)者開始考慮或已經(jīng)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，可這并不容易。”

自持物業(yè)甚至買地自建對專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商來說或許是常規(guī)作業(yè)，但對零售商們來說就有些困難了。

“資金，這是最根本的一個難題。我曾經(jīng)在一家大型國有零售集團(tuán)任管理層，參與過數(shù)個大型商場的開發(fā)，當(dāng)時我們也主張自持物業(yè)。在上海金沙江路區(qū)域，有一塊工業(yè)用地，我們打算建設(shè)賣場加購物中心，但這牽涉到改用地性質(zhì)問題。”吳偉華(化名)說。

而更改用地性質(zhì)需要繁瑣的手續(xù)和審核流程，復(fù)雜且耗時長，經(jīng)費消耗更是巨大。

說起當(dāng)時的過程，吳偉華至今記憶猶新。“我們一次次跑相關(guān)部門，審核文件，再做文件，再送審核，這里面牽扯的精力和細(xì)節(jié)實在太多，最終我們集團(tuán)耗費了約4億元完成土地性質(zhì)的更改，從工業(yè)用地改成商業(yè)用地。這還是幸運的，因為沒有牽涉到居民遷居問題，否則補償還要厲害。之后，建設(shè)商場又耗費了起碼5億元，前前后后差不多耗資10億元。如今這個商場的經(jīng)營業(yè)績也只能算一般。”

這還不是最困難的，起碼上海的這個項目之后建設(shè)完成并投入運營了。吳偉華還看到過其集團(tuán)在江蘇投建的一個商場項目半路“卡殼”，當(dāng)?shù)卦疽惨ㄔO(shè)一個賣場加購物中心型的商業(yè)地產(chǎn)項目，土地等各方面已經(jīng)看好并進(jìn)入了相關(guān)程序，結(jié)果由于種種原因使項目無法進(jìn)行，而當(dāng)時該集團(tuán)已經(jīng)為此投入了5000萬元，卻落得進(jìn)退兩難。

“另外，還有一個項目原本也是定在上海，但因為涉及到收購的這個物業(yè)有眾多小產(chǎn)權(quán)業(yè)主，這是令人頭痛且難以解決的，最終也被擱置。這些進(jìn)退兩難的項目使公司白白耗資不菲，這對零售商來說是致命的，因為零售商的流動資金并不多。”吳偉華坦言。

普華永道指出，中國零售企業(yè)的資金來源在相當(dāng)程度上依賴負(fù)債，特別是短期負(fù)債，其中，包括各類供應(yīng)商的應(yīng)付貨款、消費卡預(yù)收款等運營負(fù)債。目前中國零售企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均超過60%，中國零售企業(yè)的流動負(fù)債中，應(yīng)付賬款占45%，預(yù)收賬款占17%，短期銀行借款及融資債券占比為19%，其他占19%。

“因為銀行借貸占比極少，以前零售商都依靠供應(yīng)商賬款和預(yù)收費開新店，現(xiàn)在監(jiān)管規(guī)定縮短供應(yīng)商賬期，預(yù)付卡費用也不可用于開店，那么零售商就減少了大量流動資金，這種情況下要自持物業(yè)是缺乏現(xiàn)金流底氣的，更何況物業(yè)開發(fā)中還會遭遇種種難題，導(dǎo)致資金浪費，這更給零售商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)增加難度。”專家分析。

定位與招商難題

即便是拿下了物業(yè)，對于零售商們來說，定位與招商依舊是個難題。與一般的高端商場不同，既然是零售商們自行開發(fā)的物業(yè)，將自家品牌的賣場超市放入是“必須的”。

“這就給好不容易拿下的商場項目設(shè)置了第一個難題——定位。賣場品牌無論是本土還是外資，基本都是定位在大眾化、平價消費層次，而且各個賣場為了爭奪客源，還會大打價格戰(zhàn)，這使得光顧賣場的?？突疽詫r格非常敏感的中老年客人為主，即便有年輕人出現(xiàn)，也是相對注重比價的族群，所以賣場超市的客人消費類和層次都不會太高。過低的消費層次群體會阻礙高端品牌的入駐?？赡芡饨绮恢?，但我們做開發(fā)的最清楚了，一些知名、一線甚至奢侈品牌最關(guān)心的就是所入駐的商場定位是否與其匹配。假如商場內(nèi)招入的是進(jìn)口、高端超市，則這些一線品牌會考慮入駐，但假如是平價賣場，則這類一線品牌根本就不會考慮入駐。”長期在一家外資賣場公司負(fù)責(zé)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理層何可軍(化名)如是說。

前瞻網(wǎng)記者觀察后發(fā)現(xiàn)，高端品牌與超市定位之間似乎確有微妙聯(lián)系，比如充斥著各個高端奢侈品牌的大上海時代廣場低層招的是高端超市——城市超市，定位日系高端百貨的梅龍鎮(zhèn)以往招商的是百佳高端超市，而地處黃金地段的港匯廣場地下入駐的是高端超市OLE，專賣日系貴貨的久光百貨底層也是高端進(jìn)口超市。相對而言，涉及平價賣場的項目內(nèi)，較少出現(xiàn)奢侈品牌，多以大眾化、年輕時尚品牌為主。

“平價賣場定位已經(jīng)拉低了自持物業(yè)商場的檔次，一線品牌都不會進(jìn)入，此外，由于零售商地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊各方面能力并不如專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商來得強(qiáng)，加之資金緊張，所以通常獲得的項目地段都比較偏遠(yuǎn)，偏遠(yuǎn)地區(qū)也很難獲得好品牌的青睞，這就進(jìn)一步給招商帶來困難，也更加拉低消費檔次和客單價，讓整體商場項目的銷售額和利潤都無法很高，結(jié)果造成投入大卻回報甚微。”何可軍坦言。

所以除了麥德龍這類少數(shù)一直秉持自購物業(yè)的業(yè)者，對大部分零售商來說，目前的中國市場狀況和格局，尤其是融資環(huán)境都不利于賣場超市經(jīng)營者去大量自持物業(yè)，術(shù)業(yè)有專攻，零售商主要經(jīng)營管理賣場，而房地產(chǎn)開發(fā)商主攻拿地建設(shè)，互相要做大做全最終可能只會做小做弱，比如萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)很成功，但其百貨業(yè)績并不佳。因此專家建議，零售商與其砸錢投建商業(yè)地產(chǎn)，還不如專注于經(jīng)營管理，資金壓力不但降低，虧損風(fēng)險也會相應(yīng)減少。