大亞灣才是真正的鬼城 房價(jià)都在這里冬眠

公開數(shù)據(jù)顯示，2010年一季度，大亞灣區(qū)新建住宅樓面積增長27.1%，竣工面積增長255%，商品房累計(jì)交易3406宗，交易面積28.7萬平方米，增長137.8%，新房成交量增幅居惠州市首位，占全市新房成交量的四分之一，而房屋價(jià)格增長了23.2%。

該股熱潮持續(xù)到2012年絲毫沒有減弱的跡象。大亞灣統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1月至8月，房屋建筑面積累計(jì)達(dá)到562.2萬平方米，累計(jì)比上年同期增加48.7%，現(xiàn)售房屋交易宗數(shù)591，累計(jì)比上年同期下降15.1%，預(yù)售房屋合同備案宗數(shù)達(dá)到8114，累計(jì)比去年同期增加5.7%，預(yù)售房屋合同交易面積達(dá)到77.4萬平方米，比上年同期增加21.4%，2012年全年大亞灣片區(qū)開工項(xiàng)目108個(gè)，供應(yīng)面積超過330萬平方米，相當(dāng)于近30個(gè)深圳市民廣場面積之和。

2013年大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)發(fā)放房屋預(yù)售許可證達(dá)56個(gè)，預(yù)售面積達(dá)160萬平方米。

“冬眠”的房價(jià)

外地投資客被套牢、樓盤配套稀缺難引剛需，本地人口無力接盤，共同促使大亞灣樓市進(jìn)入冬眠狀態(tài)。

2010年惠深沿海高速通車，客觀上拉進(jìn)了兩地車程，被深圳井噴式房價(jià)“逼走”的投資客和購房者，帶著大筆資金和樂觀的未來預(yù)期，來到大亞灣。

近五年，大亞灣的房價(jià)一直徘徊不前。據(jù)深圳投資客郭先生現(xiàn)身說法，2010年他在大亞灣中心區(qū)以每平方米5000元的價(jià)格購置一套三房，“現(xiàn)在差不多還是這個(gè)價(jià)，最多漲了幾百元。”在同樣的時(shí)段里，深圳原特區(qū)內(nèi)房價(jià)幾乎翻倍。

資料顯示，2010年惠州商品房成交均價(jià)每平方米4364元，僅為深圳的四分之一;而據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2013年大亞灣片區(qū)成交均價(jià)為每平方米4492元，當(dāng)?shù)刂薪榭谥校踔聊苈牭阶畹蛢r(jià)每平方米低于3000元的樓盤。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)中心主任宋丁認(rèn)為，周邊投資客購房并不居住，大量樓盤開發(fā)生活配套滯后，兩者共同導(dǎo)致極高空置率。

與海量樓盤供應(yīng)相對的是稀少的本地人口，數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)大亞灣規(guī)劃區(qū)有約12.2萬人，常住人口7.2萬，流動(dòng)人口5萬。以石化新城為發(fā)展定位的大亞灣，大量遷徙而來的產(chǎn)業(yè)人口，曾是政府和開發(fā)商已于厚望的樓市“發(fā)動(dòng)機(jī)”，但情況并未照預(yù)想中發(fā)展，“能就業(yè)能生活，有不錯(cuò)發(fā)展前景，人才會(huì)來，有人住，才能實(shí)現(xiàn)自我造血。”宋丁說。

未來“造城”計(jì)劃

在宋丁看來，大亞灣疑似“鬼城”的病灶，早在20年前就已埋下。自1991年國務(wù)院批準(zhǔn)成立惠州大亞灣(國家級)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開始，先后經(jīng)歷了“造地”、“造廠”、“造房”三輪運(yùn)動(dòng)。財(cái)政薄弱的當(dāng)?shù)卣疄榱税l(fā)展，大量批復(fù)土地。

大量石化類企業(yè)和住宅樓盤落成之后，相關(guān)公共和生活配套沒有跟上，“眼下最重要的是‘造城’，就是基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和生活配套。”宋丁說。

為破解現(xiàn)狀，政府已開始著手長期規(guī)劃，一份綱領(lǐng)性文件《惠州市大亞灣地區(qū)分區(qū)規(guī)劃 (2007-2020)》(以下簡稱《規(guī)劃》)顯示，規(guī)劃期內(nèi)，廈深鐵路、惠大鐵路二期、惠深沿海高速、深圳外環(huán)高速、珠三角城際軌道惠州段將逐一落成以加快“惠深一體化”進(jìn)程;強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套，將建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)街，以及以商務(wù)辦公、高檔酒店和休閑娛樂設(shè)施、成為面向世界的高檔濱海商業(yè)中心;同時(shí)在中心區(qū)、霞涌之間建立兩條上千米隔離帶，規(guī)劃4座污水處理廠和一個(gè)垃圾填埋場。

按照規(guī)劃，到2020年，大亞灣區(qū)建設(shè)面積將增長約7倍，人口將增長約6倍，常住人口控制規(guī)模為80萬人。2020年城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂茷?56平方公里其中，規(guī)劃居住用地面積2392.76公頃，占總建設(shè)用地面積的15.41%。

中原地產(chǎn)華南總裁李耀智認(rèn)為，到大亞灣置業(yè)人群分兩類。一類是占有沙灘、灣區(qū)等稀缺優(yōu)質(zhì)資源，看重未來的升值潛力;另一類是普通白領(lǐng)和工薪階層，以改善居住條件為主。去往深圳東、大亞灣等地置業(yè)的大趨勢不會(huì)變，關(guān)鍵在于政府的長期規(guī)劃是否有助于樓市健康發(fā)展，“短期解決醫(yī)療、教育、服務(wù)等生活配套，長期解決商業(yè)和就業(yè)問題，把旅游區(qū)變?yōu)榫幼^(qū)，人才會(huì)落地生根。”