樓市陷入低潮期 土地出讓金降一成

樓市調(diào)控以及土地政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入泥沼。

近年來(lái)，在我國(guó)土地制度的沿革中，土地出讓金為地方政府聚集了巨額的可支配財(cái)力，特別是2007年至2010年，全國(guó)土地出讓金收入逐年攀升，成為地方財(cái)政不可或缺的部分。目前，土地市場(chǎng)的冷清直接導(dǎo)致地方財(cái)政“吃不飽”。

土地出讓金降一成

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)130個(gè)城市的土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中，住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)12666.8億元，同比減少23%;商業(yè)用地4248.7億元，同比增加24%;工業(yè)用地1947.1億元，同比增加38%;其他用地189.7億元，同比增加43%。

以上數(shù)據(jù)顯示，盡管住宅類(lèi)用地出讓金減少，但依然是土地出讓金的主要組成部分，約占總額的67%，而成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類(lèi)用地出讓金減少的主要原因。2011年全國(guó)130個(gè)城市的土地成交樓面均價(jià)為1056元/平方米，同比下跌17%。其中，住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)的成交樓面均價(jià)為1467元/平方米，同比下跌12%。

然而，在受政策影響較大的一線(xiàn)城市及部分省會(huì)城市，商業(yè)用地受到熱捧，其出讓比重大幅增加。

2011年土地出讓金收入前十名的城市，其出讓金累計(jì)達(dá)7905.1億元，占130個(gè)城市總額的41%。與2010年上榜城市土地出讓金均同比大幅增加相比，2011年上榜城市多數(shù)出現(xiàn)同比減少。其中，上海的土地出讓金為1270億元，位居全國(guó)第一，但與上年相比減少了16.1%;北京的土地出讓金1055億元，同比減少35.7%，降幅明顯;2010年排在第三的大連在2011年降幅最為明顯，出讓金總額僅占上年的四成。

在2011年出讓金上漲的城市中，昆明可謂一枝獨(dú)秀，其土地出讓金為557.5億元，同比漲幅高達(dá)147.6%。沈陽(yáng)土地市場(chǎng)也在2011年發(fā)力，土地出讓金總額為630.5億元，同比上漲90.3%。在一線(xiàn)城市中，廣州和深圳依然無(wú)緣前十。深圳2010年全年土地供應(yīng)較少，土地出讓金僅為155.04億元，2011年供應(yīng)量有所增加，土地出讓金也隨之漲至192.4億元。廣州可謂是放量供應(yīng)，但土地成交狀況一直沒(méi)有起色，地塊流拍、延期不斷，2011年土地出讓金為303.5億元，同比減少23%。

宅地供應(yīng)比重明顯減少

2011年，全國(guó)130個(gè)城市的土地供應(yīng)量上漲。全年共推出土地32242宗，總面積137359萬(wàn)平方米，同比增加6%。其中，住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)9999宗，面積49535萬(wàn)平方米，同比減少11%;商業(yè)用地5279宗，面積14877萬(wàn)平方米，同比增加5%;工業(yè)用地16353宗，面積70245萬(wàn)平方米，同比增加22%;其他用地611宗，面積2702萬(wàn)平方米，同比增加58%。

由此觀之，2011年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化明顯，住宅類(lèi)用地供應(yīng)量占總量的36%，較2010年43%的比重明顯減少。2011年土地供應(yīng)量上漲主要是受工業(yè)用地與商業(yè)用地增加的影響。

雖然供應(yīng)量上漲，但卻難以掩飾土地市場(chǎng)的冷清，地塊以底價(jià)、低價(jià)成交成為土地市場(chǎng)的主旋律。全年各類(lèi)型土地溢價(jià)率均有不同程度的下降，其中住宅用地降幅最為明顯。據(jù)前瞻資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2011年全國(guó)130個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為12%，較去年減少16個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率為13%，較上年下降20個(gè)百分點(diǎn);商業(yè)用地平均溢價(jià)率16%，較上年下降4個(gè)百分點(diǎn);工業(yè)用地平均溢價(jià)率2%，較上年減少1個(gè)百分點(diǎn);其他用地平均溢價(jià)率3%，較上年下降6個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)性的樓市調(diào)控見(jiàn)效，房產(chǎn)交易的低迷傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，使得年末集中出現(xiàn)土地流拍、流標(biāo)現(xiàn)象。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年，全國(guó)主要130個(gè)城市的土地流拍、流標(biāo)達(dá)900宗，比2010年的280宗上漲2.2倍。其中，居住類(lèi)流標(biāo)達(dá)420宗，比2010年的130宗上漲了223%。

分析人士表示，新房銷(xiāo)售受阻，庫(kù)存大增，已出讓的土地頻頻延遲開(kāi)工已成為房企無(wú)奈的選擇。資金壓力較大，目前開(kāi)發(fā)商能夠利用的大部分融資渠道幾乎都已被政策堵死，使得土地市場(chǎng)愈發(fā)冷清。此外，土地價(jià)格并未明顯降低、政策預(yù)期依然趨緊也是造成全國(guó)土地市場(chǎng)趨冷的原因之一。

業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前嚴(yán)峻的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境下，即便政府加大土地供應(yīng)也扭轉(zhuǎn)不了樓市進(jìn)入下行通道的趨勢(shì)，而土地市場(chǎng)短期內(nèi)復(fù)蘇無(wú)望。