中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型模式之商業(yè)地產(chǎn)模式

這個(gè)模式的代表為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)和金融街。

萬(wàn)達(dá)在訂單地產(chǎn)模式基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)出的城市綜合體運(yùn)營(yíng)模式，聚焦于通過(guò)“寫(xiě)字樓+百貨+超市+影院+餐飲+特色店”的綜合商業(yè)形式營(yíng)造城市的次中心。通過(guò)多業(yè)態(tài)的空間聚集，最大程度吸引消費(fèi)人流，并開(kāi)發(fā)出出租型物業(yè)和自營(yíng)性物業(yè)相結(jié)合的盈利模式。萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是多產(chǎn)業(yè)的整合。不久前，萬(wàn)達(dá)總裁王健林列出了幾個(gè)具體目標(biāo)：2010年，持有物業(yè)面積達(dá)到800萬(wàn)平方米，物業(yè)總開(kāi)發(fā)量達(dá)到2000萬(wàn)平方米，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到亞洲第一，新開(kāi)15家五星級(jí)酒店;到2012年，萬(wàn)千百貨開(kāi)店80家，規(guī)模中國(guó)第一，在全球同類企業(yè)中排名第二。

金融街則將一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和二級(jí)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，聚焦于金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)概念，并打造圍繞金融經(jīng)濟(jì)的配套商業(yè)體系，打造了獨(dú)特的金融地產(chǎn)運(yùn)作模式。由于跨國(guó)公司增多且國(guó)內(nèi)企業(yè)開(kāi)始追求高品質(zhì)寫(xiě)字樓，導(dǎo)致2010年中國(guó)市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求增加，租金水平保持上漲趨勢(shì)，空置率下降。同時(shí)，國(guó)內(nèi)商業(yè)零售活動(dòng)強(qiáng)勁，多數(shù)市場(chǎng)的租金水平呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。金融街今年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入較去年同期上漲100.09%，凈利潤(rùn)6.76億元，同比增長(zhǎng)615.47%。在房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)虧、預(yù)減的大環(huán)境下，金融街以商務(wù)地產(chǎn)為核心的三大業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)逐步形成，多項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，業(yè)績(jī)處于快速增長(zhǎng)階段。堅(jiān)持商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷售型項(xiàng)目為補(bǔ)充。公司目前842萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中32%是商務(wù)地產(chǎn)，預(yù)期未來(lái)占比將提升至70%，利潤(rùn)構(gòu)成也將相應(yīng)提升。目前公司自持物業(yè)64萬(wàn)平方米，主要分布在北京金融街和天津和平區(qū)，未來(lái)自持物業(yè)上限將有望從凈資產(chǎn)的70%提升至100%，規(guī)模及占比將穩(wěn)步提升。公司、客戶、政府三贏模式是公司開(kāi)發(fā)商務(wù)地產(chǎn)的核心優(yōu)勢(shì)。