前9月300城土地出讓金總額1.7萬億 我國房地產(chǎn)市場前景分析

樓市降溫房企投資意愿不強(qiáng)，反映在今年前三季度土地市場的成交情況上，最直觀的就是土地出讓金總額減少。

10月9日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國300城市土地市場交易情報(bào)》(下稱“報(bào)告”)。報(bào)告顯示，1-9月，全國300個城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%。其中，住宅用地(住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地，下同)出讓金總額為11514億元，同比減少20%。

在一線城市則出現(xiàn)了“量跌價升”的現(xiàn)象。一線城市的土地市場有所回溫，甚至有的樓面價達(dá)到50%的同比漲幅。報(bào)告顯示，北京、上海分別以1583.6億元和1033.6億元的出讓金總額領(lǐng)跑全國。

表明一線城市的土地仍是開發(fā)商的首選，在房貸新政的影響下，開發(fā)商在上海等一線城市的土地市場，競爭將更為激烈。

供求量及出讓金均同比下降

土地市場低迷，符合目前市場的預(yù)期。“今年前三季度土地市場處于低位運(yùn)行狀態(tài)，成交量和出讓金逐月下滑。”這一趨勢不會很快扭轉(zhuǎn)，最起碼要到明年下半年。

報(bào)告顯示，1-9月，全國300個城市的土地供應(yīng)量及成交量均下降明顯。300城共推出土地26349宗、98420萬平方米，同比分別減少15%、18%；成交土地21037宗、78333萬平方米，同比分別減少22%、24%。

其中，住宅類用地共推出7685宗、34594萬平方米，同比分別減少22%、20%；共成交5823宗、26605萬平方米，同比減少29%、28%。

針對土地出讓金減少，報(bào)告分析認(rèn)為，樓面均價在年初沖高后逐漸回落，今年三季度低于去年同期，整體漲幅收窄。成交量的減少及樓面均價漲幅收窄致使土地出讓金下滑。

樓市成交低迷，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場資金流通不順暢，房企從資金安全的角度出發(fā)，投資熱情出現(xiàn)下滑。陳晟稱，目前大部分房企手中還有大量庫存，仍需以去庫存為主，土地儲備的欲望并不大。

在市場降溫的大環(huán)境下，仍有房企愿意拿地，然心態(tài)不一。分析認(rèn)為，第一類是持續(xù)看漲派，認(rèn)為市場降溫是暫時的，拿地節(jié)奏宜快不宜慢。第二類是資金充裕派，此類房企受拿地資金的制約并不大，對于優(yōu)質(zhì)地塊，從經(jīng)營和擴(kuò)張角度看，都愿意去拿。第三類是抄底派，目前土地市場處于一個降溫態(tài)勢，房企此時拿地，資金成本可控。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來(截至10月9日)，房企拿地占地面積排前四的分別是萬達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)、碧桂園、保利地產(chǎn)，面積分別為519.4萬平方米、468萬平方米、204.6萬平方米、168.6萬平方米。

一線城市“地?zé)岱坷?rdquo;

報(bào)告顯示，1-9月，全國300個城市成交樓面均價為1197元/平方米，同比上漲5%。其中，住宅用地成交樓面均價為1746元/平方米，同比上漲10%。其中，一線城市量跌價升，土地市場有所回溫，一線城市的樓面價仍保持50%以上的同比漲幅。

數(shù)據(jù)顯示，2014年1-9月，一線城市共推出土地面積2500萬平方米，同比減少31%，成交的2366萬平方米土地面積的樓面均價為7917元/平方米，同比上漲57%，平均溢價率為29%。

從顯示數(shù)據(jù)來看，一線城市出現(xiàn)“地?zé)岱坷?rdquo;的情況。在樓市不溫不火的狀態(tài)下，一線城市的土地仍受到開發(fā)商的追捧。相比之下，開發(fā)商對大部分二三線城市的土地則是謹(jǐn)慎入手。

目前開發(fā)商的第一要務(wù)仍是去化已有樓盤，回籠資金，如果年末的市場回暖能夠基本滿足其需求，資金相對充裕的開發(fā)商勢必將在土地市場投入更大的精力。

從9月上海的土地市場情況來看，部分宅地的溢價已有抬頭的趨勢，如果明年市場進(jìn)一步回暖，土地市場的競爭勢必將變得更為激烈，因此不排除部分開發(fā)商在今年年末率先入市。他認(rèn)為，目前隨著房貸新政的出臺，開發(fā)商本身在心理上也產(chǎn)生了微妙的變化。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行救市，利好市場預(yù)期。如果今年第四季度成交量能夠出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)態(tài)勢，房企資金壓力減少的情況下，拿地頻率會加快。

在房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)不佳的情況下，大多數(shù)房企進(jìn)入了全面保守狀態(tài)，預(yù)計(jì)四季度土地市場仍將處于寒冬。

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