北京限價樓盤“不限價” 政府抑房價未如愿

尷尬的定價

實(shí)際上，在首城國際拋出9500元的銷售均價到其開盤之前，業(yè)內(nèi)就一直沒有停止其能否履行意向價格承諾的懷疑，因為9500元/平方米在當(dāng)時就已經(jīng)低于周邊商品房均價。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，2006年底雙井周邊商品房均價每平方米已經(jīng)在12000元到15000元之間，而在2008年首城國際開盤時，周邊均價已經(jīng)達(dá)到16000元/平方米。

事實(shí)上，在首城國際項目開盤之后，業(yè)內(nèi)曾對首城國際項目的建安成本進(jìn)行了測算。土地成本為26億元，參照北京市中等樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，成本費(fèi)用包括前期工程費(fèi)、策劃費(fèi)、可行性研究費(fèi)、建筑安裝費(fèi)用、管理費(fèi)用等各項費(fèi)用，累計下來平均樓面成本將約為8000元/平方米左右，若再加上其他支出，那么意向銷售價格9500元/平方米確實(shí)幾乎等于成本價出售。

關(guān)于不履行當(dāng)時招標(biāo)文件中所提及的9500元意向銷售價，當(dāng)時首城國際公開表態(tài)，是由于兩年中物價上漲因素造成。

但是，同樣在國內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)工作的客戶經(jīng)理林芯(化名)認(rèn)為，一般來講，一個項目的各方面工程會和對應(yīng)的承建方達(dá)成一個總包協(xié)議，確定總工程款，在建期間如無較大波動，協(xié)議好的工程款也不會出現(xiàn)太大變化。2006年至2012年，雖然物價有所上漲，但建安成本遠(yuǎn)未達(dá)到翻倍的情況。

代理該項目的思源顧問營銷總監(jiān)任莉在這一項目開盤時則表示，該項目是商品房而不是政策性住房，“如果價格太低就會浪費(fèi)了CBD這塊地，也會破壞區(qū)域的價格體系。”而這一表述與兩年前思源總經(jīng)理李國平的表述完全相反。

“在當(dāng)時的土地市場，限價并未成為土地招拍掛的正規(guī)手段，因此當(dāng)時并沒有相關(guān)法律對其進(jìn)行追蹤監(jiān)督約束。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，“因此如果此地塊銷售價格高于標(biāo)書中的意向價格，最多就是開發(fā)商的口碑受到影響，如果市場有購買需求，并不會影響開發(fā)商的利益。”

業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波表示，“在廣渠路36號地的招標(biāo)中，規(guī)則是政府制定的，在招標(biāo)過程中因為開發(fā)商對低房價的承諾，土地部門‘賤賣’這一地塊就是為了平抑房價，但在最后開發(fā)商開盤之后卻對最初的承諾不了了之，其實(shí)損失的還是政府的公信力。”

隆安律師事務(wù)所律師陳旭表示，房企在招標(biāo)合同中承諾的“住宅意向銷售價格”雖然不具備法律效力，但是屬于房企在投標(biāo)過程中對國土局的承諾，是競得土地使用權(quán)的條件之一，實(shí)際銷售價格遠(yuǎn)高于意向銷售價，既違反招標(biāo)承諾，也對其他競爭對手不公平，從法律層面講，國土局可以對其提起訴訟。

陳律師還指出，考慮到首城國際已經(jīng)完成建設(shè)，要求收回土地已不太可行，不過可以要求開發(fā)商補(bǔ)足差價。