北京限價樓盤“不限價” 政府抑房價未如愿

北京首城國際中心

北京首城國際中心擁有優(yōu)越的區(qū)域條件和豐富的商業(yè)資源，售價逼近4萬元/平米，看上去似乎有些“便宜”。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，該項目所在地即是當年赫赫有名的廣渠路36號地王。2006年該項目的開發(fā)商在土地招標文件中承諾了較低的意向銷售價9500元/平米，并以低于最高報價4個億的26億元競得土地使用權(quán)。但在隨后的多次開盤中，該項目不但沒有按照當初承諾的價格銷售，反而一路看漲。

時至今日，開發(fā)商已經(jīng)在首城國際項目中賺得“盆滿缽滿”，但政府借該地塊的出讓達到抑房價的目的，卻并未實現(xiàn)。

平抑房價并未如愿

今年上半年，首城國際最新一期項目開盤。此次開盤銷售的B12號樓為精裝現(xiàn)房，主推戶型為90平米兩居和小三居。

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站的信息顯示，今年開盤的首城國際中心B12號樓擬售價格為38200元/平米，成交均價為37736元/平米。這個價格對于購房者來說，顯然有很大的誘惑力。同樣位于廣渠路的地王項目金茂府，今年上半年的開盤價格已經(jīng)在5萬元/平米左右。

實際上，首城國際中心相對于周邊房價已經(jīng)較低，這背后與其當時土地出讓時的“意向低房價”有關(guān)。

2006年下半年，全國樓市房價快速上漲的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，從中央到地方政府都開始重視平抑房價。

“在當時的市場環(huán)境下，政府必須要拿出一個足夠分量的地塊，壓低它的價格，讓人們看到政府平抑房價的態(tài)度和決心。廣渠路36號地無疑是最好的選擇。”一位了解當時招標情況的業(yè)內(nèi)人士表示。

于是，廣渠路36號地王的獲得者北京城開和北京城建在土地招標文件中承諾了較低的意向銷售價9500元/平米，并以低于最高價30.1億4個億的價格競得土地使用權(quán)。

2007年3月，北京首城置業(yè)有限公司成立，由北京城開和北京城建各持50%的股份，該公司負責廣渠路36號地的開發(fā)。

2008年11月，首城國際首次開盤，最低價10800元/平米，均價13000元到14000元/平米。盡管這一價格在當時看來并不高，但與開發(fā)商在土地招標文件中承諾的意向銷售價9500元/平米，每平米還是相差了1300元到4500元。

隨后幾年，首城國際中心的售價一路看漲。按照現(xiàn)在開盤的38800元/平米來計算，已經(jīng)比首次開盤價格翻了3倍。但即便如此，由于早早被扣上了“低房價樓盤”的帽子，首城國際的價格與周邊新盤價格相比仍然較低。

“我關(guān)注首城國際這個樓盤好幾年了，按照售價來說，這個樓盤在CBD區(qū)域并不算貴，”東三環(huán)雙井橋附近一中介門店的負責人秦亮表示，“但是，這個項目每次開盤房源都很緊俏，普通排號根本買不到。”

而據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)報道，由于價格便宜，首城國際中心從2008年首次開盤到現(xiàn)在，內(nèi)部認購、關(guān)系客戶，甚至代理公司與中介合作“倒房號”等違規(guī)銷售現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，本來為“平抑房價”而設(shè)定的“低價”地塊，卻為部分人提供了牟取暴利的機會。

“低價地王”背后的故事

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)內(nèi)的廣渠路36號地，原為北京吉普車廠用地，面積31.12萬平米。2005年9月被北京市土地儲備中心收購。由于地理位置優(yōu)越，又是同一片區(qū)少見的大幅地塊，出讓之前即引來多家知名房企虎視眈眈。當時有預(yù)測稱其地價極可能超過40億元。

由于房價快速上漲，土地出讓部門提出了“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位”。由于當時并沒有“成規(guī)”，廣渠路36號地塊就成為“試驗品”。

2006年11月，世茂聯(lián)合體、珠江聯(lián)合體、華潤聯(lián)合體、中海地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等13家知名公司參與投標，最終北京城開和北京城建以26億元的出讓價格中標。盡管這個價格比華潤聯(lián)合體的最高報價低了近4億元，但超過2005年8月拍出的北京清河地王，成為2006年的新晉地王。

上述業(yè)內(nèi)人士透露，根據(jù)要求，各投標企業(yè)需要在標書中公布意向銷售價格，競標價格排第五的城開城建將最初9800元/平米的意向售價下調(diào)至9500元/平米，這也被認為是城開城建能最終競標成功的“殺手锏”。

“其實我們與綜合評分的第二名僅差0.26分，”北京城建投資發(fā)展股份有限公司副總經(jīng)理張財廣在當時中標后公開了激烈的投標競爭過程，“揣摩政策意圖是很重要的。”

按照當時業(yè)內(nèi)的說法，廣渠路36號地塊之所以花落城開城建，無疑是中標者號準了政府抑制房價的脈，講了一個低房價的動人故事。

當時，思源顧問總經(jīng)理李國平曾對媒體表示，9500元/平方米的意向價格既保證了利潤，又有效控制了房價。

北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠隨后表示，廣渠路36號地的招標結(jié)果基本符合政府通過招標方式出讓土地，以實現(xiàn)土地價格回歸理性的目的。

但事實上，當時“聲明售價為9500元/平方米”的廣渠路36號地卻并非目前土地招標中的“限價地”，按照葉向忠當時的說法，“企業(yè)聲明的9500元/平方米的意向價格并不具約束力。”

“但是，因為城開和城建都是北京市的國有企業(yè)，這樣仍然便于政府控制最終的銷售價格。”上述知情人士表示。