“港人港地”難抑房價 香港樓市泡沫如何消？

不少內地富豪熱衷于去香港購樓買別墅，在一定程度上推高了香港房價。而據前瞻網記者了解，最近香港房地產市場有不少熱點話題，其中最有意思的是“港人港地”措施。為了兌現(xiàn)在競選時許下的控制樓市泡沫的承諾，新任香港特別行政區(qū)行政長官梁振英正特意通過一些非常規(guī)的手段，來控制香港的房地產泡沫，“港人港地”則是他近期推出的“梁十招”地產調控措施中最受關注的一條。

所謂“港人港地”，是指香港特區(qū)政府未來將會有選擇地批出一些地塊建造房屋，只供擁有香港永久身份的居民購買，而這些房子在一定時期內(目前限定的期限是30年)只能出售給香港永久居民，而且不能用公司名義購買。梁振英希望這一政策能抑制因為內地富豪赴港買樓而引發(fā)的地產泡沫。

抑制樓價泡沫?

任職證券分析員的凱文一直在找房子準備結婚，在他看來，“港人港地”是個不錯的措施，但他認為房子的數(shù)量實在太少，而且最快也要四年后才建好，“遠水解不了近渴”，難以壓制目前的房地產價格。

“實際效果有限，”他說，“除非政府規(guī)定，今后每幢私樓里，有多少比例的樓盤全部只能由香港人來買，才有可能改變市場預期。”

有這種想法的不僅僅是凱文一個人。香港特區(qū)發(fā)展局局長陳茂波近日就這一問題回應媒體時說，政府“暫時不會為未來的土地供應定一個硬指標，一定要多少個百分比是‘港人港地’……政府未來的做法是，在每次公布下一季有什么土地出售時，才會說清楚哪些會是‘港人港地’”。

香港人的憂慮

和凱文一樣正在準備結婚買房的香港女生莎莎考慮得更深遠一些。她表示，根本不指望“港人港地”能真正幫到香港人，因為始終房子還是要換更大的。她更擔憂的是，如果買了有交易限制的“港人港地”，未來有可能無法順利出手，會影響自己將來的換房計劃。

“港人港地”只允許在香港永久居民之間進行買賣，而且限制期長達30年——表面上似乎保護了香港人的利益，但同時也限制了這種樓盤的二級市場流動性，買這種樓的香港人未來有可能面對下游需求不足而無法出手的問題，這種低下的流動性也會反映在樓價上，使得這批樓盤的升值空間有限。

另一方面，像莎莎這樣的香港人經歷過1997年金融危機和2003年的“SARS危機”，他們深知樓市不會一路走高，因此無時無刻不在擔心，自己會成為高位套牢的接盤人。事實上，盡管這兩個月香港樓市價位高企，但是成交量與成交金額均出現(xiàn)停滯不前的局面。

從這個角度來看，莎莎的擔心不無道理，雖然香港中產的承接力仍然強勁，但從當前的形勢來看，那些較多內地買家光顧的房子才有較好的流動性，也具備較高的升值潛力。

資助購買力

事實上，形成今天香港地產價格困境的根本原因是聯(lián)匯制。港幣一直跟隨美元保持低息——最近的按揭貸款利率在2.25%左右，加上銀行提供的高杠桿借款，令買房者的每月供款遠遠低于目前的房租，而又有機會贏得房價的升幅。

表面上，社會爭論的焦點是高房價，實際上目前香港的收入與按揭比仍然處于歷史上的安全水位。問題在于，香港特區(qū)政府之前推出的多項措施，限制了香港人的首付能力。

一家基金公司的職員表示，她不是付不起月供，而是達不到首付要求;她希望政府能稍稍放開住房按揭貸款的上限。

過往香港銀行都能提供70%~95%的貸款，但是從2010年下半年開始，香港特區(qū)政府收緊政策，嚴格限制超過70%以上的貸款;同時對第二、第三套房，總價超過680萬港元以上，以及租約未完的房子均采取了限貸限制。

據前瞻網了解，香港特區(qū)政府的限貸令是在兩年前頒布的，如今房價已經升了超過20%，但是“高價”標準并沒有提升，仍然是在總價680萬港元以上。而目前價值680萬港元的房子，往往并不能符合中產階層換大房子的要求，這使得那些想換到大房子的業(yè)主得不到足額貸款，因此要么提高現(xiàn)有房子的售價，要么惜售，仍然住在現(xiàn)在的房子里——不論哪一種，都令整個樓市價格感受到上升壓力。

限制未完租約的房子的按揭同樣推升了樓價——在香港，不少炒房者擁有多套房子用于收租，一旦房價急升，這些炒家往往很快會連租約把房子賣掉。這樣做實際上為市場上提供了大量的房源供應，有助于平抑樓市價格。但現(xiàn)在，香港特區(qū)政府要求銀行降低帶租約的房子貸款上限，使得二級市場的供求出現(xiàn)了扭曲。

相比“港人港地”，香港特區(qū)政府或許應該另謀良方，從別的角度抑制房價上漲，防治泡沫破裂。