廣州樓市限售 只為拉低均價(jià)？

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，廣東廣州日前推出樓市“限售”政策，旨在限制高價(jià)樓盤向上趨勢(shì)。

“為了讓成交均價(jià)顯得不太高，相關(guān)部門曾試過(guò)一些做法，也與各界做了不同的討論。”廣州國(guó)土房管局一位內(nèi)部人士表示。

針對(duì)近日廣州將對(duì)市中心高價(jià)盤實(shí)施“限售”政策，上述人士表示，為了限制成交均價(jià)，“限售”從低調(diào)到公開是其中一種辦法，其他例如“下調(diào)最低售價(jià)”等方法，由于被房企拒絕而無(wú)法落實(shí)。

限售為“折中”辦法

廣州市國(guó)土房管局近日出臺(tái)“限售”政策，將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目采取限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。國(guó)土局稱限發(fā)預(yù)售證不是停發(fā)，只是總量控制，以免高價(jià)樓盤集中簽約造成廣州樓市均價(jià)扭曲。據(jù)前瞻網(wǎng)了解，國(guó)土局已對(duì)珠江新城的幾個(gè)樓盤采勸只發(fā)申報(bào)總量1/3預(yù)售證”的臨時(shí)性措施。

從國(guó)土房管局相關(guān)部門了解到，“限售”政策并不一定局限在天河區(qū)、珠江新城等高價(jià)樓盤集中區(qū)域，甚至?xí)嫦驈V州全市，但對(duì)于“限售”對(duì)象的價(jià)格范圍，上述部門人士稱并未確定。

“限售政策并不是新鮮事。”廣州國(guó)土房管局另一位知情人士透露。早前，廣州多個(gè)高端樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門表示，由于相關(guān)部門對(duì)高房?jī)r(jià)的單位進(jìn)行預(yù)售限制，所以部分房源在9月以后才能進(jìn)行網(wǎng)簽，因此向預(yù)約認(rèn)購(gòu)者提供“認(rèn)購(gòu)享受9.8折”等優(yōu)惠。

“去申請(qǐng)預(yù)售時(shí)，部分售價(jià)較高的單位需要延期拿到預(yù)售證，在同一時(shí)段內(nèi)，不同價(jià)格的單位要搭配著才能拿到預(yù)售資格，相關(guān)部門稱要‘符合政策規(guī)定’，我們也沒(méi)有辦法。”廣州白云區(qū)某高端項(xiàng)目副總監(jiān)直言，實(shí)際上，這些豪宅項(xiàng)目的交易節(jié)奏也較為平穩(wěn)，只是交易換了其他方式而已。

事實(shí)上，北京、深圳等地早在幾年前便開始低調(diào)地實(shí)行預(yù)售限制的政策，該政策在各大中小城市早已是公開的秘密。據(jù)悉，為化解房?jī)r(jià)上漲壓力，北京正在強(qiáng)化預(yù)售證審批。

“從出售方下工夫，限定預(yù)售規(guī)模的限售政策是一個(gè)比較折中的辦法。”廣州國(guó)土房管局上述人士表示，廣州的高價(jià)樓盤與郊區(qū)新盤的價(jià)格相差較大，郊區(qū)部分網(wǎng)簽價(jià)可能只是每平方米數(shù)千元，而高價(jià)盤售價(jià)甚至是其十多倍，限售高價(jià)樓盤的預(yù)售規(guī)模能夠直接地控制當(dāng)月的成交價(jià)格，“比較直觀”。

事實(shí)上，廣州市為了不讓房?jī)r(jià)上漲的成色過(guò)于濃重，曾想過(guò)不少的辦法。“相關(guān)部門也曾想過(guò)控制剛需盤的預(yù)售價(jià)、樓盤的低價(jià)房源預(yù)售價(jià)等，但遭到開發(fā)商拒絕。”上述人士透露，目前廣州的成交量主要由剛需支持，對(duì)這些效型“調(diào)價(jià)”也是其中一個(gè)考慮方向，但該嘗試遭到多方的反對(duì)，目前并不能實(shí)現(xiàn)。

某房企知情人士向本報(bào)指出，政府以及市場(chǎng)在樓市調(diào)控期間倡導(dǎo)剛需戶型，已經(jīng)對(duì)樓盤的這些戶型進(jìn)行了干預(yù)，從目前來(lái)看，剛需戶型的預(yù)售價(jià)格獲得政府和房企雙方的認(rèn)可，可以看做對(duì)開發(fā)商作出一定的保護(hù)。

上述知情人士表示：“更改了規(guī)劃，主力推剛需戶型后，多少對(duì)利潤(rùn)空間產(chǎn)生了影響，如果再對(duì)剛需戶型的預(yù)售價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，比如適當(dāng)下調(diào)等，房企的利潤(rùn)空間會(huì)受到更大的挑戰(zhàn)，雙方都不會(huì)讓步。”

疑問(wèn)重重

廣州市國(guó)土房管局表示，通過(guò)限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏是“必要的，也是必須的”。解決問(wèn)題的焦點(diǎn)落在因廣州近期中心區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目成交增多，導(dǎo)致總成交量中占比提高，造成全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲的局面。

廣東社科院專家彭澎表示，限賣明顯不合理，違反商品房正常的銷售。易居(中國(guó))控股有限公司董事局主席周忻指出：“把每個(gè)城市市中心的房子都限賣了，房?jī)r(jià)自然就降低了，這叫‘掩耳盜鈴’吧?”此外，家和地產(chǎn)集團(tuán)副總裁張建勛調(diào)侃道，其實(shí)拉低均價(jià)最好的辦法是將保障房納入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

“均價(jià)本身意義不大，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是普通住宅、高端住宅以及豪宅數(shù)據(jù)一把抓，實(shí)際上，普通住宅又區(qū)分郊區(qū)地段和城市中心地段，各自的售價(jià)差別很大。”廣州某市場(chǎng)觀察人士分析指出。

中原地產(chǎn)廣東分公司研究人士分析，目前，廣州全市成交均價(jià)徘徊在11000元/平方米左右，高于均價(jià)的樓盤有很多。他指出，廣州近一個(gè)月內(nèi)成交的主力集中在花都和增城，以及番禺區(qū)，這三個(gè)地方在一周內(nèi)的網(wǎng)簽數(shù)量占全市網(wǎng)簽總數(shù)的7成左右，其中，花都、增城兩地的成交均價(jià)在8000元/平方米左右，不足萬(wàn)元。而番禺網(wǎng)簽數(shù)較前兩區(qū)少，成交均價(jià)在15000元/平方米左右。他指出，市中心的成交量雖然不是十分大，但近期成交顯得較為旺盛，成交均價(jià)集中在18000元/平方米，以及20000元/平方米以上。

廣州通過(guò)限售政策試圖調(diào)整成交均價(jià)上漲過(guò)快的做法，能否真正奏效目前尚難判斷，此外，各種變通應(yīng)對(duì)手段或許也會(huì)使該項(xiàng)政策陷入尷尬境地。此前為了應(yīng)對(duì)部分城市“限價(jià)”，開發(fā)商曾運(yùn)用出多種變通手段，調(diào)控效果不僅不明顯，甚至還出現(xiàn)房屋待價(jià)而沽，房?jī)r(jià)越調(diào)越高的現(xiàn)象。

廣州、深圳多個(gè)高端樓盤表示，雖然相關(guān)部門對(duì)其預(yù)售規(guī)模和不同價(jià)格的房源比例進(jìn)行控制，使這些項(xiàng)目不能一下子放盤出售。而變通手法同時(shí)也存在，開發(fā)商利用各種“認(rèn)購(gòu)”、“VIP專屬登記戶”等形式，潛在客戶交納預(yù)約金購(gòu)買，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議后，只需要等待網(wǎng)簽這一環(huán)節(jié)。

多位銷售總監(jiān)表示，豪宅交易十分低調(diào)，受政策影響不大，事實(shí)上，豪宅的真正交易數(shù)量與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不是完全匹配的。