深圳前海金融創(chuàng)新土地先行 地產(chǎn)重新洗牌？

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，6月25日，深圳市前海管理局公開掛牌出讓3宗地的使用權(quán)。這是前海第一次進(jìn)行土地出讓，總建筑面積為127萬平方米。三幅土地對(duì)競(jìng)買人資質(zhì)提出了苛刻的條件。

其中兩幅地要求競(jìng)買人資產(chǎn)總額和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入均不低于100億元或等值外幣;建成后部分辦公樓物業(yè)、供冷設(shè)備應(yīng)當(dāng)無償移交給深圳市前海管理局。第三幅地條件更為嚴(yán)格：香港聯(lián)合交易所上市企業(yè)，當(dāng)前市值不低于400億元港幣;2012年?duì)I業(yè)收入須不低于200億元人民幣或等值外幣;在競(jìng)買前，與不少于3家境外的世界500強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)或其控股的一級(jí)子公司簽署入駐該項(xiàng)目的合作意向。

競(jìng)買條件強(qiáng)烈地指向港企。在5月24日的一次會(huì)議上，前海管理局局長(zhǎng)張備說，前海曾向香港新世界集團(tuán)、新鴻基集團(tuán)、世茂集團(tuán)等財(cái)團(tuán)征詢對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的意見，也邀請(qǐng)他們參與前海的開發(fā)建設(shè)。

這同時(shí)也讓市場(chǎng)想象，前海是否首先要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)?此前，深圳市第五屆人大常委會(huì)在多次審議《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例(草案)》中，建議明確禁止在前海搞房地產(chǎn)開發(fā)，或者變相地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

根據(jù)前海管理局招商聯(lián)絡(luò)處處長(zhǎng)姜力琨的說法，“前海不會(huì)搞房地產(chǎn)，不過房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，是區(qū)域發(fā)展的依托，因此對(duì)前海合作區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目必須能帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，能實(shí)現(xiàn)機(jī)制創(chuàng)新。”這實(shí)際上暗示了，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)是允許的。

華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉在“前海人居發(fā)展論壇”上說，原來規(guī)劃前海不建任何住宅，現(xiàn)在新規(guī)劃中則有15萬居住的需求。深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺表示，前海目前招商引資的600多家企業(yè)，77%是金融產(chǎn)業(yè)，整個(gè)區(qū)域的配套應(yīng)該是非常高端的，他認(rèn)為深圳未來的房地產(chǎn)格局將因前海而重新洗牌。

深圳一位金融界資深人士則對(duì)開發(fā)商們的熱情不以為然。他指出，前海最初的定位是搞金融創(chuàng)新，但目前并未有實(shí)質(zhì)的推進(jìn)。前?，F(xiàn)在的金融創(chuàng)新只有“將境外低成本人民幣貸款運(yùn)進(jìn)來”這一條，其他如人民幣離岸市場(chǎng)、人民幣資本項(xiàng)目可兌換等還很遙遠(yuǎn)。

上述人士認(rèn)為，在制度創(chuàng)新未明的情況下，大力發(fā)展房地產(chǎn)為時(shí)過早。即便將來金融創(chuàng)新出現(xiàn)根本性的變革，前海的絕大部分土地開發(fā)是商務(wù)和產(chǎn)業(yè)需求，住宅開發(fā)只是前海區(qū)域的一小部分。

張備表示，在前海未來的土地出讓中，將實(shí)行彈性出讓年期，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致高地價(jià)、高樓價(jià)。此外，前海將把土地使用權(quán)出讓收入(扣除政策性剛性支出)的15%~20%劃入前海合作區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，實(shí)施節(jié)約集約用地獎(jiǎng)勵(lì)。