萬達(dá)與萬科合作將在以下四個(gè)方面展開

一、萬達(dá)與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議

2015年5月14日和15日，萬達(dá)與萬科在對(duì)外發(fā)布消息，披露了相互合作簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的狀況。其發(fā)布的《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》公告稱，雙方擬在一系列有合作意向的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展合作。萬達(dá)與萬科的聯(lián)合應(yīng)該是在意料之中的事，萬科在2014年年報(bào)中認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時(shí)代過渡到了白銀時(shí)代，為了保持萬科業(yè)績(jī)良好的增長，并為之后的第二個(gè)十年發(fā)展期奠定基礎(chǔ)，萬科需要在這個(gè)十年內(nèi)基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式。萬科年報(bào)分析，在2015年、2016年和2017年，公司將探索找到新業(yè)務(wù)的商業(yè)模式。

而萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)在其年報(bào)中分析認(rèn)為，萬達(dá)將在下個(gè)十年中，繼續(xù)創(chuàng)新產(chǎn)品、提升服務(wù)品質(zhì)、加強(qiáng)市場(chǎng)覆蓋，并增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從其年報(bào)的分析可以看出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的白銀時(shí)代，萬達(dá)在不斷思考著開拓市場(chǎng)、提高利潤率，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

從以上兩個(gè)公司發(fā)展意向來看，其合作似乎不出意外。雖然潘石屹說，萬達(dá)會(huì)的，萬科也會(huì)。萬科會(huì)的，萬達(dá)也會(huì)。但是萬科跟萬達(dá)其商業(yè)模式及服務(wù)區(qū)域的不同，仍然構(gòu)成了其未來合作的基礎(chǔ)。

二、萬科與萬達(dá)的根本區(qū)別在哪里？

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，從萬科與萬達(dá)的兩個(gè)企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)來看，兩個(gè)公司均以物業(yè)銷售為主營業(yè)務(wù)，其收入均占到85%以上，萬科房地產(chǎn)銷售收入占到了98.05%。兩個(gè)企業(yè)能夠走到一起，其公司主營業(yè)務(wù)的相同時(shí)期合作的基礎(chǔ)。

圖表1：2014年萬科公司與萬達(dá)公司收入結(jié)構(gòu)對(duì)比圖（單位：%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

從萬科的主營業(yè)務(wù)收入分布來看，萬科主營業(yè)收入分布在廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域和成都區(qū)域，四個(gè)區(qū)域的結(jié)算面積占比相差不多，但是主營業(yè)務(wù)收入四個(gè)區(qū)域收入相比差別較大，廣深區(qū)域占比達(dá)到了31.22%，上海區(qū)域占比達(dá)到了27.47%，北京區(qū)域主營業(yè)務(wù)收入占比達(dá)到了24.86%，成都區(qū)域僅僅占有16.45%。在凈利潤方面，在北京區(qū)域和成都區(qū)域獲利能力較弱，而在廣深區(qū)域和北京區(qū)域獲利能力較強(qiáng)。

圖表2：2014年萬科公司業(yè)務(wù)主要區(qū)域分布結(jié)構(gòu)（單位：%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

萬達(dá)公司在其主營業(yè)務(wù)是物業(yè)銷售、投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理及酒店經(jīng)營，結(jié)合上圖我們可以看出，萬達(dá)在物業(yè)銷售方面銷售收入占比在85.10%，而且物業(yè)銷售EBIT所占比重僅為58.28%。與此形成對(duì)比的是投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，其銷售收入占比僅為9.6%，而且EBIT占比達(dá)到了39.77%。由此可見，萬達(dá)在投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理方面的獲利能力。萬達(dá)的這種商業(yè)模式，正是萬科所不具備的。

圖表3：2014年萬達(dá)公司業(yè)務(wù)EBIT所占比重圖（單位：%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

截止2014年底，萬達(dá)擁有萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)到了107個(gè)，持有的物業(yè)面積為21.56百萬平方米，客流為16億人次，平臺(tái)銷售總額為1020億元。與萬達(dá)戰(zhàn)略合作品牌2000多個(gè)，會(huì)員人數(shù)4350多萬人。正式這些資源是萬達(dá)的物業(yè)租賃及物業(yè)管理高盈利的基礎(chǔ)。而萬科在這方面并不具有比較有優(yōu)勢(shì)。

萬達(dá)另一個(gè)與萬科不同之處在于，萬達(dá)從大連崛起走向全國，而萬科是從深圳崛起走向全國。兩家企業(yè)在與當(dāng)?shù)氐恼蚪坏罆r(shí)，都擁有了較為有優(yōu)勢(shì)的人脈資源。這或許是萬科在廣深地區(qū)銷售凈利潤占比較大的一個(gè)重要原因。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，那么自然而然萬達(dá)與萬科將會(huì)在以下四個(gè)方面進(jìn)行合作。

三、未來最優(yōu)可能合作的四個(gè)方面

（1）在競(jìng)拍土地方面。萬達(dá)與萬科進(jìn)行合作，利用自己再當(dāng)?shù)氐恼钨Y源優(yōu)勢(shì)，能夠以較低的拿到土地。土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須投入，土地儲(chǔ)備能力的增強(qiáng)也最終會(huì)體現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力上。

（2）在房地產(chǎn)開發(fā)方面。萬科公司致力于中小戶型的開發(fā)，其開發(fā)144平以下滿足剛需的戶型具有強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。而目前房地產(chǎn)開發(fā)需要完善的配套設(shè)施，比如學(xué)校、醫(yī)院、購物中心。而萬達(dá)在購物中心的建設(shè)方面具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和豐富的經(jīng)營。如果萬科的住宅加萬達(dá)的購物中心，那么樓盤在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力方面將具有了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（3）客戶資源方面的合作。雙方均具有較強(qiáng)的營銷推廣能力，掌握了龐大的客戶數(shù)據(jù)庫。如果雙方能夠就自己掌握的客戶相互交換數(shù)據(jù)，并深度挖掘客戶信息，那么雙方將會(huì)大為受益。

（4）在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域?；ヂ?lián)網(wǎng)改變著傳統(tǒng)行業(yè)，當(dāng)然也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成了較大的沖擊。兩個(gè)企業(yè)如何在互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的浪潮中立于不敗之地，開發(fā)出新的商業(yè)模式，很具有探索性和開拓性。在改領(lǐng)域的合作，也將是兩萬合作的重點(diǎn)領(lǐng)域。

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