白銀時(shí)代：房地產(chǎn)+眾創(chuàng)空間如何創(chuàng)新盈利模式

隨著房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，單純的住宅開發(fā)利潤(rùn)普遍下滑，地產(chǎn)開發(fā)商也都在尋求轉(zhuǎn)型，嘗試不同類型的地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。與城市共同成長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為一個(gè)方向，尤其是在今年全國(guó)兩會(huì)提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的背景下，為創(chuàng)業(yè)者提供服務(wù)成為傳統(tǒng)房地產(chǎn)巨頭轉(zhuǎn)型的新方向和盈利點(diǎn)。地產(chǎn)商介入產(chǎn)業(yè)孵化大潮的例子在近些年不斷出現(xiàn)。除了招商地產(chǎn)外，華夏幸福產(chǎn)業(yè)園、SOHO 3Q、萬(wàn)科云城等都希望在“眾創(chuàng)空間”上有所作為。通過(guò)學(xué)習(xí)和借鑒以專注于聯(lián)合辦公租賃市場(chǎng)而聞名全球的美國(guó)wework模式，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)+眾創(chuàng)空間已經(jīng)形成了以下四種創(chuàng)新盈利方式：

圖表1：房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)營(yíng)指標(biāo)回顧與預(yù)測(cè)

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

SOHO3Q：分時(shí)分塊收較高租金

2015年1月6日，在望京SOHO項(xiàng)目?jī)?nèi)，SOHO中國(guó)正式推出了其首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品SOHO 3Q，即利用O2O模式在線上選房租賃、簽約以及支付租金實(shí)現(xiàn)短租辦公。首個(gè)3Q空間坐落于北京東北部的望京SOHO，內(nèi)部裝修年輕時(shí)髦，以工位為單位出租，最低租期一周，開放式工位每周價(jià)格1000元，3人-5人的封閉空間工位每周價(jià)格1300元。3Q對(duì)所有有辦公需求的人開放，租客只需在網(wǎng)站上預(yù)約，即可像酒店入住一樣，迅速開始辦公。它還提供免費(fèi)的公共空間、咖啡茶水、Wi-Fi，以及限量免費(fèi)的會(huì)議室和打復(fù)印服務(wù)。未來(lái)SOHO3Q所有的房子起始價(jià)全部為零元，然后使用拍賣的方式拍出最后定價(jià)，把決定權(quán)交給市場(chǎng)。

優(yōu)客工場(chǎng)：提供全方位服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)

2015年4月17日，備受業(yè)界矚目的毛大慶首次公開其創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目——優(yōu)客工場(chǎng)。9月中旬，主打著中國(guó)版WEWORK這一概念的陽(yáng)光100優(yōu)客工場(chǎng)旗艦店正式啟幕。現(xiàn)階段優(yōu)客工場(chǎng)盈利主要通過(guò)四種方式實(shí)現(xiàn)。第一種，是以租金獲取現(xiàn)金流；第二種，是依靠如會(huì)議室、IT維修等基礎(chǔ)增值服務(wù)；第三種，則是依靠培訓(xùn)、傳媒等優(yōu)客自身提供的各種高級(jí)服務(wù)；第四種則主要靠會(huì)員的會(huì)費(fèi)。目前租金收益大概占優(yōu)客工場(chǎng)總收入的90%，但優(yōu)客工場(chǎng)的盈利是多維度的，桌子的出租只是一個(gè)入口，是微利，隨著未來(lái)業(yè)態(tài)的不斷成熟，這一比例將逐步降低。在各類業(yè)務(wù)都穩(wěn)步展開之后，租金和來(lái)自于服務(wù)收入將有望達(dá)到四六開的占比。

萬(wàn)科云城：部分持有，收取低租金

萬(wàn)科云城，位于天河區(qū)華觀路與高唐路交匯處，總體量近60萬(wàn)平方米，是廣州萬(wàn)科在天河智慧城開發(fā)的首個(gè)城市創(chuàng)意綜合體。目前該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)駐了機(jī)器人咖啡館、長(zhǎng)城會(huì)g-home業(yè)務(wù)部、股權(quán)眾籌平臺(tái)vchello微投網(wǎng)、萬(wàn)科自己的孵化器云創(chuàng)空間vkincubator。其中，長(zhǎng)城會(huì)、微投網(wǎng)采用的是平臺(tái)合作的模式，云創(chuàng)空間是萬(wàn)科自主創(chuàng)建的孵化平臺(tái)。廣州萬(wàn)科云城一期將近一半的面積持有經(jīng)營(yíng)，以5年持有來(lái)算，將占用資金5億左右。與此同時(shí)，因?yàn)橐?wù)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，做孵化器，對(duì)于長(zhǎng)城會(huì)、微投網(wǎng)占用的面積，公司僅會(huì)向?qū)Ψ绞杖〉陀谑袌?chǎng)價(jià)的租金。

深圳星河：用產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)

星河集團(tuán)于2014年聯(lián)手深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)投資150億，打造了首個(gè)舊改項(xiàng)目上擬推出“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”計(jì)劃，即以現(xiàn)金、產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式與入駐園區(qū)的上市或擬上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換，以此博取未來(lái)預(yù)期的一個(gè)更大利益回報(bào)，從而實(shí)現(xiàn)旗下住宅、商業(yè)以及金融三大板塊業(yè)務(wù)的整合。其對(duì)入駐星河物業(yè)的創(chuàng)業(yè)公司用凈資產(chǎn)估值法、PE估值法等進(jìn)行估值，用一定面積的物業(yè)產(chǎn)權(quán)按市場(chǎng)價(jià)格確定相應(yīng)的股權(quán)比例與對(duì)方置換，比如企業(yè)估值9個(gè)億，市價(jià)1個(gè)億的物業(yè)產(chǎn)權(quán)增資入股后就對(duì)應(yīng)該企業(yè)10%的股份。此外星河集團(tuán)還與深創(chuàng)投、江蘇常州政府合作成立了紅土基金從事股權(quán)投資和產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，將金融地產(chǎn)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)的扶持，實(shí)現(xiàn)盈利的局面。

盈利模式求解

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)“房地產(chǎn)+眾創(chuàng)空間”跨界投資轉(zhuǎn)型發(fā)展模式與投資機(jī)會(huì)專項(xiàng)咨詢報(bào)告》認(rèn)為，我國(guó)正處于大眾創(chuàng)業(yè)的風(fēng)口，2014年全年國(guó)內(nèi)新注冊(cè)市場(chǎng)主體1293萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)45.9%。產(chǎn)業(yè)升級(jí)也將大批老舊廠房、批發(fā)市場(chǎng)騰出來(lái)，這些資源亟待“激活”。但包括開發(fā)商主導(dǎo)的所有創(chuàng)客空間都存在一個(gè)盈利的問(wèn)題。以WeWork為例，其盈利點(diǎn)主要是兩方面：一是會(huì)員費(fèi)及配套服務(wù)費(fèi)：通過(guò)寫字樓“整批零租”獲取差價(jià)以及提供配套服務(wù)；二是隱形回報(bào)：包括周邊地價(jià)的溢價(jià)、對(duì)種子公司投資獲利等。對(duì)于開發(fā)商而言，僅憑第一點(diǎn)難以獲利：因?yàn)?，中?guó)的創(chuàng)業(yè)者傾向于選擇位置優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)聚集、價(jià)格便宜的辦公物業(yè)，然而現(xiàn)有的眾創(chuàng)辦公產(chǎn)品卻難以滿足上述需求。因此，國(guó)內(nèi)版的WeWork不能僅僅靠房租盈利，而應(yīng)該做成創(chuàng)新型孵化器的模式，關(guān)鍵是要做好創(chuàng)業(yè)服務(wù)。

圖表2：北京市科委已授牌的部分“北京市眾創(chuàng)空間”的主要服務(wù)和模式類型

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

除了提供創(chuàng)業(yè)硬件環(huán)境（工位、會(huì)議室、創(chuàng)業(yè)所需設(shè)備）之外，更重要的地是要做好軟性服務(wù)，包括投資接洽、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)交流等。當(dāng)然，除此之外，中國(guó)版WeWork的盈利點(diǎn)還有很多想象空間，比如抓住下游客戶群，與大型公司進(jìn)行商務(wù)合作，為初創(chuàng)企業(yè)定制相關(guān)產(chǎn)品；再如利用WeWork聚集大量創(chuàng)業(yè)者的特點(diǎn)，幫助初創(chuàng)企業(yè)在彼此間推廣產(chǎn)品，形成良性的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+創(chuàng)業(yè)”模式的不斷探索和發(fā)展，在上述盈利模式創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，眾創(chuàng)空間的發(fā)展將會(huì)逐步走向成熟。

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