一文了解萬科2018年上半年財報 增長觸及天花板

 營收增長51.8%，凈利增幅縮水

8月20日，萬科發(fā)布2018年半年度財報。數(shù)據(jù)顯示，萬科2018年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%；歸屬上市公司股東凈利潤達91.2億元，同比增長24.9%，漲幅同比下降11.6個百分點。

從上述數(shù)據(jù)可知，萬科的凈利潤增速顯著低于營收。根據(jù)萬科的其他財務數(shù)據(jù)，凈利潤增幅縮水主要源于兩個方面：一是財務費用大幅增長至23.32億元，幅度達到驚人的225%，管理費用、消費費用也有一定上漲；二是資產(chǎn)減值損失了5.6個億，同比增長了735%。

與其他房企相比，萬科凈利潤增速也處于靠后位置。截至目前，已公布中報或業(yè)績快報的房企中，陽光城凈利潤最為明顯，預計增幅達到189.5%-235.2%；中南建設、恒大、新城控股、正榮四家房企凈利潤增速預計也在100%以上。

萬科24.9%的凈利潤增速，僅排在第十位，不及同是千億營收規(guī)模的碧桂園，稍強于泰禾集團、龍光集團。

業(yè)務收入占比95%

分業(yè)務看，上半年萬科全部營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)務的結算收入比例為95%。具體數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%。

盡管萬科的銷售金額和銷售面積持續(xù)增長，但與同屬第一梯隊的碧桂園、恒大相比，萬科明顯不及兩者。2018年上半年，碧桂園銷售額同比增長42.8%，恒大銷售額同比增長24.6%，三巨頭的增長速度已經(jīng)拉開。

不過，從2012年，萬科提出房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，轉型做城市配套服務商，對于房地產(chǎn)的未來并不看好，銷售增長放緩或在其意料之中。雖說如此，但萬科的其他業(yè)務規(guī)模暫時有限，還難以支撐起這家巨型企業(yè)。

首先在長租公寓方面，截至今年6月30日，萬科長租公寓業(yè)務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，累計開業(yè)超過4萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。

商業(yè)開發(fā)與運營方面，萬科以印力集團作為旗下商業(yè)開發(fā)與運營平臺，截至6月底，印力共管理126個項目，總建筑面積915萬平方米，已開業(yè)自持項目79個，包括53個購物中心。

物流倉儲服務方面，截至6月底，萬科物流倉儲服務業(yè)務已進入全國32個主要城市，服務客戶60余家，累計已獲得項目84個，總建筑面積626萬平方米，其中已建成運營項目41個，穩(wěn)定運營項目平均出租率為95%。

在教育和養(yǎng)老方面，萬科教育業(yè)務在全國已開辦超過20個全日制學校、100多個社區(qū)營地和十多個戶外營地。萬科養(yǎng)老業(yè)務目前已布局15個城市。

凈負債率連續(xù)三年上升

2018年上半年，萬科凈負債率32.7%，雖然持續(xù)保持在行業(yè)較低水平，但從歷史數(shù)據(jù)來看，其凈負債率僅三年同比持續(xù)上升，接近2014年的36.4%。

隨著外部融資難度加大，即便是萬科也存在一定壓力。另外，不僅是凈負債率連續(xù)三年上升，今年預收款也大幅縮水。

預收款項通俗的來講就還沒有收房的房款，所以預收款項的多少決定了房企未來業(yè)績的多少。2018年上半年，萬科預收款項僅為23.77億元，與年初相比減少99.34%。對于斷崖式的下滑，萬科解釋是會計政策變化，即"在建合同已結算的價款大于在建合同累計已發(fā)生的成本和已確認的毛利(或虧損)，其差額在預收款項中列示"。

按照這個變化，萬科實際預收款項為4930.89億元，少算了4907.12億元。不過，從增幅來看，萬科的預收款項也處于落后位置，保利地產(chǎn)、中南建設、榮盛發(fā)展等預收款增長均高于萬科。

以上數(shù)據(jù)及分析均來自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2018-2023年中國房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新設計與投資前景預測分析報告》。

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