從風(fēng)口到雷口 一文了解2018年長租公寓暴雷背后的資本暗涌

資本與抬高房租的錯綜關(guān)系，還難以下結(jié)論。但鼎家一事充分暴露了，當(dāng)本質(zhì)為中介的長租品牌運營商，涉足金融的商業(yè)模式背后的巨大風(fēng)險隱患。在“誰抬高了房租價格”尚未有定論之時，“長租公寓＋房租分期”模式背后的風(fēng)險，借由杭州長租公寓鼎家的破產(chǎn)一事暴露無疑。

熱點城市租金上漲超20%，鼎寓轟然倒塌

據(jù)統(tǒng)計，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達(dá)29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。

長租公寓運營商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）8月20日宣布資金鏈斷裂破產(chǎn)，距離原我愛我家副總裁胡景暉預(yù)言“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”沒有幾天。

有長租公寓的核心人士曾透露，與金融平臺達(dá)成的合作，成為長租公寓極其重要的資金來源之一。當(dāng)前，市面上與金融機構(gòu)達(dá)成合作的長租公寓不止鼎家一家。自如的專享分期付，蛋殼的押一付一等付款方式，都有類似的內(nèi)嵌“現(xiàn)金貸”合同。

鼎家也并非第一家倒下的長租公寓。據(jù)不完全統(tǒng)計，去從2017年至今，至少有9家長租公寓出現(xiàn)問題，包含愛公寓、好租好住等。而此前倒下公寓的前車之鑒，當(dāng)租戶被清退，相應(yīng)的個人征信也受到了嚴(yán)重影響。

政策利好，超300億資本涌入

政策紅利助推住房租賃市場快速發(fā)展。當(dāng)前，我國住房租賃市場以個人出租為主，伴隨消費主體向85后、90后轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)住房租賃服務(wù)與新興需求之間的矛盾凸顯，傳統(tǒng)模式難以滿足新興需求。近年來，利好住房租賃市場發(fā)展的政策頻頻發(fā)布，頂層設(shè)計趨于完善。2015年以來，住建部、國務(wù)院等機構(gòu)相繼出臺政策支持住房租賃市場發(fā)展，地方積極跟進，試點城市全部出臺相關(guān)方案支持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場發(fā)展。除此之外，"租購?fù)瑱?quán)"保障承租人享受公共服務(wù)的權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，利好長租公寓發(fā)展。

前期收獲一波政策紅利后，市場在近兩年逐漸形成一種新的共識：租賃已經(jīng)接棒成為房地產(chǎn)市場化20年后的下一個轉(zhuǎn)型方向。在這個共識推動下，我們可以看到，在長租公寓這條賽道上瞬間聚集了諸多玩家，他們種類繁多。例如萬科、碧桂園等傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)商，還有自如等房地產(chǎn)中介商，以及更多的創(chuàng)業(yè)公司。

而這個被譽為“萬億市場”的賽道，自然也吸引了諸多資本的關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2018年上半年，長租公寓領(lǐng)域內(nèi)發(fā)生的融資總額就已經(jīng)超過150億元人民幣。

長租公寓過度金融化以搶占市場，導(dǎo)致暴雷連連

目前，許多長租公寓企業(yè)許諾租戶可用押一付一的方式繳納房租，但實際上卻讓租戶在毫不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。具體的操作模式是，與租客們簽訂知情或不知情貸款合同，金融機構(gòu)租戶的貸款一次性付給鼎家，然后租戶再按月向金融機構(gòu)還錢。

這樣做的直接結(jié)果是，中介可以一次性拿到租戶所貸款一年的房租，而付給房東的房租則可以月付或者季付，從兩者的時間差中匯聚大筆資金，這部分資金可以用來再度簽約新的房源，從而擴大市場份額。以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格。而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。

前我愛我家原副總裁胡景暉曾說，房價暴漲的主要因素有兩個，一是資本大幅進駐長租公寓，二是重新裝修房源。這其中的資本大幅進駐，就包含向銀行/第三方金融機構(gòu)的貸款。

這類似于企業(yè)通過ABS發(fā)行債券，進行融資。即長租公寓不需要通過銀行就能拿到錢，再通過ABS或者其他金融機構(gòu)提供分期貸款給租客，房租一次性給到中介公司。最終，房租的差額和貸款的利息成為ABS的收益。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前市面上流通的長租公寓專項支持計劃至少有11只，總規(guī)模達(dá)106.67億元。而在這里面，又?jǐn)?shù)自如公寓發(fā)行數(shù)量最多，所以長租公寓的資產(chǎn)證券化又被調(diào)侃為“自如模式”。近兩年住房租賃資產(chǎn)證券化進程加快，目前獲批發(fā)行長租公寓ABS產(chǎn)品的有魔方公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓。

長租公寓如果不及時加以監(jiān)管、不及時加以清理整頓的話，到年底之前會一個一個的爆倉，而且會越爆越大。

以上數(shù)據(jù)來源于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

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