2021年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場競爭格局及發(fā)展趨勢分析 新一線城市將成為主要增長點

2020年根據(jù)德勤和睿意德中國共同披露的數(shù)據(jù)顯示北京、上海依舊在商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)上領(lǐng)跑全國。而對于新一線城市而言，2020年受疫情影響，商業(yè)活力指數(shù)有所下降，但從消費力指數(shù)來看，我國新一線城市消費潛力巨大，部分城市甚至趕超廣深。

因此近幾年商業(yè)地產(chǎn)供給端和需求端發(fā)展不斷下沉，2020年，新一線城市是本土開放商主要增量區(qū)域，占比達45.2%;大眾消費品牌門店在新一線城市增幅達29.7%，是品牌布局重點。預計未來這種趨勢將繼續(xù)保持，新一線城市將成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要增長點。

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)主要上市公司：目前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)行主要的上市公司主要有招商蛇口(001979.SZ)、綠地控股(600606.SH)、新城控股(601155.SH)

本文核心數(shù)據(jù)：商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)排名、新一線城市各指數(shù)方差及與一線城市均值差、已披露商地產(chǎn)大宗交易項目城市分布、我國本土開發(fā)商增量占比

新一線城市消費潛力巨大

根據(jù)德勤和睿意德中國披露的數(shù)據(jù)顯示2020年北京、上海依舊在商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)上領(lǐng)跑全國，較第二梯隊城市形成絕對優(yōu)勢。

而對于新一線城市而言，2020年受疫情影響，商業(yè)活力指數(shù)有所下降，方差同比下降10.5%，與京滬等一線城市均值差增加1.2%，其中，商京、蘇州的活力指數(shù)增幅最大;而在活力指數(shù)下降的城市中，沈陽、天津的降幅最大，平均下降約1.5%。

在休閑指數(shù)方面，城市分化趨勢加大，方差同比減少33.3%;僅有南京、杭州的休閑指數(shù)有小幅增長，增幅在1%左右。得益于疫情期間線上商業(yè)平臺的發(fā)展，以及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的迅速發(fā)展帶動了城市整體商務氛圍提升，新一線城市消費力指數(shù)方差增長幅度最大，同比增長17%。杭州、蘇州等長三角地區(qū)消費力趕超廣深，表明新一線城市消費發(fā)展?jié)摿︼@著。

房企發(fā)展不斷下沉，新一線城市是布局重點

從大宗交易活躍情況來看，2020年，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易仍主要活躍于一線城市，一線城市的大宗交易數(shù)量占比達64.5個百分點;新一線城市占比17.8%，二線城市和三線城市分別占比14.4%和3.3%。這主要是由于，盡管近幾年新一線城市和二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，交易活躍度有所提升，但由于一線城市的商業(yè)地產(chǎn)價值更高，交易活躍度更高，因此大宗交易仍主要集中于一線城市。

根據(jù)數(shù)據(jù)公開顯示我國內(nèi)地開發(fā)商整體看來雖然我國商業(yè)地產(chǎn)核心交易熱點仍集中在一線城市，但房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)下沉發(fā)展，新一線城市是主要發(fā)展重點，二三線城市發(fā)展?jié)摿Ω螅就灵_發(fā)商持續(xù)加速向二三線城市下沉。

2020年，新一線城市是本土開放商主要增量區(qū)域，占比達45.8%，但二三線城市本土新增開發(fā)商近年來增長最快，占比達36.1%，較2016年增長了14.6個百分點。

從商業(yè)地產(chǎn)需求端來看，2018-2020年各級城市大眾消費品牌門店增幅中，新一線城市和二三線城市是品牌商主要布局的重點。2020年大眾消費品牌更是加大了在新一線城市的門店布局，新增門店幅度達29.7%，而其中，成都、杭州、南京的門店增長超過40%。

總的來看，雖然一線城市尤其是北京上海仍然是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘校鼉赡晷乱痪€城市和二三線城市消費水平不斷提升，尤其是新一線城市的潛在消費能力巨大。眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和品牌經(jīng)營商也看到這一點，這兩年房企發(fā)展不斷下沉，而對于城市大眾消費品牌而言，新一線城市和二三線城市更是成為了其主要布局的重點。

預計未來新一線城市和二、三線城市消費潛力將進一步提升，商業(yè)地產(chǎn)供給端和需求端不斷下沉的趨勢將繼續(xù)保持，其中新一線城市將成為主要商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增長點。

以上數(shù)據(jù)來源于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與投資決策分析報告》，同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)申報、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、招股說明書撰寫等解決方案。

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