銀行成為房東不得了

銀行按揭貸款貸成房東，房地產(chǎn)作為最有保障的金融抵押品，正在發(fā)生信用裂縫。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露，今年五六月末，浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。此前曾有媒體報(bào)道稱，在民間金融高度發(fā)達(dá)的溫州，截至2013年7月末，各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬元。其中，因個(gè)人住房按揭貸款斷供出現(xiàn) “棄房”15例；因經(jīng)營困難無法償還貸款，而對(duì)抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。

沒有證據(jù)顯示房地產(chǎn)按揭貸款、抵押貸款“棄房”普遍蔓延，直到今日，房地產(chǎn)依然是風(fēng)險(xiǎn)較小、收益較高的貸款品種。但在房地產(chǎn)抵押品上出現(xiàn)了一道信用裂縫，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行，這道裂縫將越來越寬，最終吞噬中國以房地產(chǎn)為支柱的抵押貸款市場(chǎng)。

經(jīng)過壓力測(cè)試的銀行是審慎的，房地產(chǎn)抵押估值50%的放貸率，理論上可以承受房地產(chǎn)價(jià)格下跌50%，因此才有學(xué)者表示中國房地產(chǎn)即使大跌50%，風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)傳導(dǎo)到銀行。這些人現(xiàn)在應(yīng)該到溫州等地實(shí)地考察，才會(huì)明白大跌50%意味著崩盤，此時(shí)銀行手中握有大量物業(yè)卻無成交，相當(dāng)于一文不值。銀行成為房東，擁有帳面資產(chǎn)卻無現(xiàn)金可用，將被逼得走投無路。在A股上市的銀行現(xiàn)在已進(jìn)入再融資狂潮期，地方商業(yè)銀行排隊(duì)等待上市，如果銀行成為最重要的房東，中國的股票市場(chǎng)與債券市場(chǎng)將隨房地產(chǎn)市場(chǎng)一起崩盤。

不要對(duì)人性存有幻想，認(rèn)為中國人愛房愛到會(huì)不顧一切償還貸款獲得房產(chǎn)，那是二十年前剛需主導(dǎo)時(shí)代的事，投資者有自己的投資邏輯。既然國人可以為了躲避限購假離婚，當(dāng)然也可以為了止損果斷棄房。由于目前棄房者以投資者與抵押滿足經(jīng)營資金需求者居多，考慮的就是虧損與收益，止損是現(xiàn)實(shí)選擇。

香港1997年金融風(fēng)暴，銀行安度房地產(chǎn)低迷周期，似乎香港人的道德在內(nèi)地之上。這是幻覺。1980年代中期開始至1997年亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)前，香港住宅、零售店鋪及寫字樓物業(yè)的售價(jià)指數(shù)，普遍上升，期間1994至1995年出現(xiàn)顯著調(diào)整。銀行與物業(yè)有關(guān)的貸款(包括住宅按揭及物業(yè)發(fā)展與投資貸款)在1990到1997年間，每年平均增長達(dá)到22％。1997年成交的物業(yè)中，一手房與二手房的數(shù)量大約為1比6，可見投資與改善住房，是當(dāng)時(shí)的關(guān)鍵詞。

董建華先生的8萬5政策增加住宅供給，1997年亞洲金融危機(jī)襲擊香港，當(dāng)年第四季度，香港房地產(chǎn)泡沫破裂，零售店鋪、住宅及寫字樓物業(yè)價(jià)格大幅下調(diào)，分別下跌五成、六成及七成。未償還貸款額超過抵押物市值的負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款，在2003年6月底達(dá)到10.6萬宗。2001年，香港著名中介機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，香港60萬個(gè)負(fù)資產(chǎn)家庭的賬面損失總額達(dá)到了6000億港元。香港著名的“負(fù)翁”盛產(chǎn)于當(dāng)時(shí)。

奇怪的是，負(fù)翁與負(fù)資產(chǎn)沒有危及香港銀行業(yè)，雖有幾家銀行出現(xiàn)虧損，但銀行業(yè)整體仍獲盈利，期間也沒有出現(xiàn)銀行倒閉或要求政府提供財(cái)政援助的情況。內(nèi)地人羨慕香港“負(fù)翁”道德高尚，是搞錯(cuò)了方向。素重信用的美國房地產(chǎn)泡沫崩盤，棄房者都不計(jì)其數(shù)，也有“負(fù)翁”房主遭到強(qiáng)行驅(qū)趕，何況香港？

歷經(jīng)數(shù)次房地產(chǎn)泡沫的香港金管局與各家銀行，對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)秉持謹(jǐn)慎原則。上世紀(jì)80年代早期，香港銀行提供按揭貸款金額為抵押財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的90%（9成按揭），1994年，金管局規(guī)定7成按揭，同時(shí)建議銀行引進(jìn)物業(yè)貸款占在港使用貸款四成的基準(zhǔn)，建議銀行物業(yè)貸款增長率每年為15％的參考基準(zhǔn)，與名義本地生產(chǎn)總值增長率一致。從1999年3月起，香港按揭證券公司推出按揭擔(dān)保計(jì)劃，間接增加貸款金額至樓宇價(jià)值的85%，2004年7月，按揭公司受保的最高按揭成數(shù)為95%?？梢姡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，香港市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好有所上升。

銀行上調(diào)按揭利率降低市場(chǎng)熱度。2011年11月香港各大銀行集體上調(diào)按揭利率，2013 3月再次集體上調(diào)。香港特區(qū)政府出手，2013年2月22日，香港特區(qū)政府推出上調(diào)樓宇印花稅等措施嚴(yán)打樓市炒賣，包括規(guī)定200萬港幣以上房產(chǎn)交易所征收的印花稅稅率增加一倍。

即使政府、金融監(jiān)管部門、銀行注重風(fēng)險(xiǎn)控制，最終解決1997年香港樓市危機(jī)的，仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈，給政策調(diào)整提供了空間。數(shù)據(jù)顯示，2003年負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)最高，到07年12月份基本上已實(shí)現(xiàn)消除，2008年隨全球金融危機(jī)又有所上升，截止2008年12月為10949宗，風(fēng)險(xiǎn)不大。香港的制度、經(jīng)商環(huán)境、國際視野等優(yōu)勢(shì)，吸引了內(nèi)部富裕人群魚貫而至，為最終化解房地產(chǎn)危機(jī)奠定了基礎(chǔ)。

香港房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)不再，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)重重，此時(shí)保證平穩(wěn)過度留出改革空間最重要，以理論上的壓力測(cè)試為證據(jù)過于樂觀，一招不慎，滿盤皆倒。