房地產(chǎn)大佬為啥會(huì)集體看衰樓市？

12月14日，在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2014年會(huì)上，華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)一反常態(tài)，發(fā)表看空樓市的言論。任志強(qiáng)表示，從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展景氣指數(shù)來(lái)看，2008年是一個(gè)最低潮，2012年又出現(xiàn)了一個(gè)低潮，但這次還是沒(méi)能止住，11月我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣指數(shù)為94.3，已經(jīng)超過(guò)歷史最低點(diǎn)，而且還在繼續(xù)下滑。

一直以來(lái)，任志強(qiáng)被人稱之為大炮，亦被稱之為“開發(fā)商的代言人”。不過(guò)在過(guò)去的十多年中，作為業(yè)界極具影響力的人物，任志強(qiáng)對(duì)樓市未來(lái)走勢(shì)發(fā)表的看法，均沒(méi)有失手過(guò)。所以早先聽(tīng)他話的購(gòu)房者，對(duì)他崇拜有嘉，而普通民眾則把他當(dāng)作業(yè)界小丑。而今日，任志強(qiáng)卻在2014年底高調(diào)看空樓市，并且對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前景表示擔(dān)憂，據(jù)他所言原因有三：

其一，目前開發(fā)商的庫(kù)存很大，大概預(yù)售面積已經(jīng)超過(guò)6億平方米，而接近6億平方米已是歷史上最高峰。這意味著目前的預(yù)售面積已創(chuàng)造了新的高峰。筆者認(rèn)為，正因?yàn)樗吹搅藰鞘泄┣笃胶庖呀?jīng)打破，將來(lái)會(huì)是買方的市場(chǎng)，所以他才開始唱衰樓市。

其二，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至11.9%，為2009年8月以來(lái)新低。任志強(qiáng)稱，到年底和明年年初會(huì)是一個(gè)持續(xù)下滑的趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)改變。顯然房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，說(shuō)明這個(gè)行業(yè)不景氣狀況趨勢(shì)明顯。

其三，任志強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的資金鏈狀況表示擔(dān)憂。如今開發(fā)商們普遍存在庫(kù)存壓力大，負(fù)債率高，這極易造成資金鏈斷裂。而三季度末，A股139家房企凈負(fù)債率為101%，季度同環(huán)比分別上升24個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。整個(gè)行業(yè)將面臨洗牌之虞。

無(wú)獨(dú)有偶，除了任志強(qiáng)以外,其他地產(chǎn)大佬們都不看好房地產(chǎn)，SOHO中國(guó)的潘石屹希望開發(fā)商們將目前投向海外發(fā)達(dá)國(guó)家，目前美國(guó)貸款利率低，投資美國(guó)房產(chǎn)較有前景。而萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖表示,互聯(lián)網(wǎng)扶正了,房地產(chǎn)該下堂了。就連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也王健林表示：不要再對(duì)房地產(chǎn)業(yè)抱有任務(wù)幻想。而筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)大佬們一致看空樓市背后更深層次原因有三：

首先，最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月下跌，中國(guó)樓市已經(jīng)處于最危險(xiǎn)的邊緣。在此期間，無(wú)論是地方政府給樓市松綁也好，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合推出個(gè)人房貸新政也罷，甚至央行最近連降息這樣的價(jià)格工具都用上了，但各種政策的效果只是引發(fā)部分地區(qū)樓市成交量一時(shí)的反彈，已無(wú)法徹底扭轉(zhuǎn)全國(guó)樓市暴漲之后需要大調(diào)整的進(jìn)程。

房地產(chǎn)大佬們更是看到，決策層已經(jīng)出臺(tái)了銀行退出機(jī)制和房貸證券化。這一方面告訴銀行，將來(lái)出現(xiàn)房貸壞賬問(wèn)題，中央政府不再背書，另一方面，決策層希望將銀行的房貸打包拋給債券市場(chǎng)，將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化。在這種情況下，房地產(chǎn)大佬們要是再看好明年房?jī)r(jià)那才是腦子不正常呢!

再者，早先中國(guó)樓市大佬們希望通過(guò)自己的影響力，致使政府出臺(tái)更有利于開發(fā)商獲取巨額利益的政策。而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)正步入蕭條期，包括任志強(qiáng)、潘石屹他們都心系整個(gè)行業(yè)的安危。再喊明年房?jī)r(jià)將繼續(xù)高漲已毫無(wú)意義，大佬們要將更多的聲音放在維護(hù)整個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展上來(lái)。所以任志強(qiáng)才拿出了對(duì)開發(fā)商資金鏈、去庫(kù)存難、房地產(chǎn)投資增速下滑等問(wèn)題，希望引發(fā)政府部門足夠重視。潘石屹則告訴開發(fā)商投資海外地產(chǎn)也是生存之道。

最后，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，已經(jīng)連續(xù)第二年沒(méi)有談及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)。這一方面說(shuō)明了中國(guó)經(jīng)濟(jì)將去房地產(chǎn)化，而未來(lái)政府將通過(guò)更多的保障房、廉租房推出，以及危棚簡(jiǎn)屋的改造來(lái)填補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)下滑的空缺。

另一方面，中央政府希望通過(guò)市場(chǎng)手段來(lái)去除房地產(chǎn)泡沫，而非人為對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整。近期傳出不動(dòng)產(chǎn)登記條例明年初將推出，這不僅是反腐利器，也是為房產(chǎn)稅推出作鋪墊。房地產(chǎn)大佬們已經(jīng)看到，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控手段，就是建立長(zhǎng)效機(jī)制，通過(guò)市場(chǎng)的手段，讓房?jī)r(jià)泡沫平穩(wěn)著陸。所以未來(lái)房地產(chǎn)出現(xiàn)大調(diào)整在所難免。與其閉眼說(shuō)瞎話，不如順應(yīng)大勢(shì)，建言獻(xiàn)策，能幫助房地產(chǎn)業(yè)“軟著陸”。

臨近年末，房地產(chǎn)大佬們一致看空樓市，從微觀上來(lái)看，是因?yàn)楦黜?xiàng)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)普遍惡化、不景氣所致。而從宏觀角度來(lái)看，房地產(chǎn)大佬們現(xiàn)在更心系整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，他們已經(jīng)看出房地產(chǎn)步入調(diào)整期，而且中央政府也希望通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化的決心，這已是大勢(shì)所趨，人心所向。所以與其亂說(shuō)一通，不如現(xiàn)在合理健言，幫助房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)度過(guò)關(guān)鍵時(shí)刻。