2015年一線城市房價還將上漲？

中國銀行首席經濟學家——60歲的曹遠征在三亞財經國際論壇間隙就中國的房價以及互聯(lián)網金融等問題接受了華西都市報記者的專訪，他指出中國的人口結構正在發(fā)生變化，導致了購房行為的變化，一二三四線城市的房價正在分化，預計一二線城市的房價不會降，甚至可能還會漲。

無獨有偶，國內的開發(fā)商們也看好一線城市的房地產。11月18日上午，上海新地王—董家渡地塊的爭奪在短暫的5分鐘內落下了帷幕，中民投以聯(lián)合體的身份用248.5億元的價碼摘得。12月24日，三湘股份以18.61億元競得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)一地塊，溢價率113.8%，樓板價66629元/平方米，刷新全國單價地王紀錄。

專家和房企看好明年一線城市的原因有三：其一，一線城市的市場成熟度和土地稀缺性，注定了土地價值的無可取代。其二，二手住宅價格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，北上廣深等4個一線城市環(huán)比無一下降，北京更是連漲兩個月。這似乎證明了，一線城市因為多項救市政策的出現(xiàn)，已經止跌。其三，一線城市能提供更多的發(fā)展和就業(yè)機會，對外來人口天生具有極大的吸引力。

與之相反的是，各方均不看好三四線城市樓市，認為明年三四線城市房價將會出現(xiàn)較大調整。各地樓市并非集體回暖，市場分紅依然存在。具體來看，長沙、昆明、貴陽、?？?、呼和浩特、常州及惠州等地11月新房成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降。今后這些地區(qū)的樓市可能價格下調，需求才有望增加。

而筆者覺得，三四線城市的房地產明年去庫存化已無爭議，房價調整在所難免。但是一線城市的房價由于前期漲幅過大，已遠遠脫離當?shù)孛癖姷馁徺I力，所以2015年一線城市房價并非如專家和房企看得這么樂觀。隨著國內房企們閉著眼睛賺錢的時代已過去，專家如果判斷失誤還不打緊，但房企在一線城市爭當?shù)赝醯娘L險卻在急驟上升。

首先，專家曹遠征認為，一線城市提供的發(fā)展和就業(yè)機會，是推升其房價只漲不跌的引擎。但是我們看到，在北、上、廣、深的外來務工人員，起碼有95%以上不是住在單位宿舍，就是租住在危棚簡屋。很多外來人員因一線城市的高房租，覺得生活成本過高，他們有些吃不消。所以，這些在專家眼里所謂的“剛需”根本買不起房，如何來充當阻止一線城市房價下跌的“炮灰”呢？

不可否認，最近由于央行降息等利好，使得各地房地產成交量出現(xiàn)了年末翹尾的現(xiàn)象，但是這種成交量的反彈究竟能持續(xù)多久，還有待觀察。央行降息最多給新晉房奴每月省下不到300元的房貸，但是這與一線城市動輒數(shù)百萬的房價款相比，這樣的利好有點杯水車薪了。所以央行所謂的非對稱降息，根本無法扭轉房地產調整的大趨勢。

再者，要維系一線城市的畸高的房價，則需要在貨幣政策極度寬松的情況下，比如像2009年M2增速達到了29%，創(chuàng)下了歷史最高。但截至10月底，直接代表市場資金寬裕程度的廣義貨幣（M2）余額119.92萬億元,同比增長12.6%，增速分別比上月末和去年同期低0.3個和1.7個百分點。12.6%的同比增速創(chuàng)下7個月以來的新低，并低于全年M2增速達到13%左右的預期。

這說明以目前社會的流動性來看，要想讓那些在一線城市搶地的地王們將6萬/平方米的樓板價炒上去，根本不切合實際。更別指望明年北、上、廣、深房價齊齊上漲呢！我們知道，房價從1萬漲到2萬所需的資金，與2萬漲到4萬以上，在資金面上是完全不同的數(shù)量級。所以2015年一線城市房價會繼續(xù)上漲，那只能是騙人的鬼話。

最后，一線城市的高房價泡沫太大，早就不具備投資價值，筆者居住在上海閘北區(qū)，那里的商品房價格是35平米，110萬元（這錢存銀行3000元/月）。而同樣如果是租房住的話，只需要2600元/月。顯然租售比已到了買房不如租房的程度了！所以現(xiàn)在一線城市房價只有投機價值，那就要看房價能否繼續(xù)瘋漲下去。但在經歷了10多年的大幅上漲后，一線城市的房價動輒數(shù)百萬的價格，還能有多少升值空間呢？

對于專家而言，希望一線城市房價穩(wěn)中有升，不要給經濟帶來災難性后果，真正實現(xiàn)軟著陸，不過這僅是一廂情愿。對于房企來說，在三四線城市拿地不靠譜了，想必一線城市要保險些。但是我覺得，一線城市房價更加脫離當?shù)孛癖姷馁徺I力，如果投資投機性資金轍離，那它下跌的幅度會更大更兇猛。如果明年三四線城市房地產是去庫存化，而一二線城市的房價則將是去泡沫化，只有房價回歸居住屬性，中國的房地產業(yè)才能健康發(fā)展。