一線城市屢現(xiàn)“地王”背后折射了啥？

去年年底，恰逢全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，但令人詭異的是一線城市卻頻現(xiàn)“地王”們的身影。 格力地產(chǎn)12月底以16.14億元競(jìng)得浦東新區(qū)前灘地區(qū)某宅地，溢價(jià)率127.0%，樓板價(jià)65832元/平方米，刷新上海單價(jià)地王紀(jì)錄;僅僅不到四個(gè)小時(shí)，該紀(jì)錄就被再度刷新：三湘地產(chǎn)以18.61億元競(jìng)得前灘地區(qū)另一幅地塊，溢價(jià)率113.8%，樓板價(jià)66629元/平方米。據(jù)計(jì)算，未來(lái)這2幅地塊的住宅銷(xiāo)售成本價(jià)至少在9萬(wàn)元/平方米以上。

無(wú)獨(dú)有偶， 北京、廣州也掀起一輪年末搶地小高潮。12月初，中海地產(chǎn)經(jīng)42輪競(jìng)拍，以溢價(jià)28%、總價(jià)59億元獲得北京石景山一舊城改造項(xiàng)目。廣州今年的總價(jià)地王則在11月24日由越秀地產(chǎn)以64億元摘得。 深圳近日推出的地塊也引發(fā)了龍湖、華潤(rùn)、世茂等多家大牌房企的激烈爭(zhēng)奪……

面對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“面粉”貴過(guò)“面包”的奇怪景象。專(zhuān)家們發(fā)出警告，目前的土地?zé)犭y以推升房?jī)r(jià)預(yù)期。按照現(xiàn)在的節(jié)奏，房企在同一時(shí)間集中拿地，未來(lái)供應(yīng)勢(shì)必也將集中釋放，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)必然激烈，房企不惜血本的高價(jià)拿地，弄不好會(huì)出現(xiàn)巨虧風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，社科院的房地產(chǎn)綠皮書(shū)也預(yù)測(cè)，將來(lái)會(huì)有一半以上的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失。那么去年年底的那波地王熱因何而起呢?

首先，開(kāi)發(fā)商們有一種“只買(mǎi)最貴的，不買(mǎi)最便宜”的心態(tài)。從目前來(lái)看，三四線城市房地產(chǎn)正處于“去庫(kù)存”狀態(tài)，再往里投錢(qián)無(wú)疑是“找死”。而一線城市未來(lái)房?jī)r(jià)必定比較堅(jiān)挺，開(kāi)發(fā)商們不求房?jī)r(jià)能漲多少，起碼在一線城市拿地不失為“進(jìn)退皆可”之策吧!

再者，各大開(kāi)發(fā)商們與地方政府有著“千絲萬(wàn)縷”的聯(lián)系，去年二三季度包括一線城市在內(nèi)的土地流拍現(xiàn)象層出不窮，比如北京孫河地塊便是如此。到了年底為了幫助地方政府解決財(cái)政缺口，開(kāi)發(fā)商們?nèi)藶橥聘叩貎r(jià)也是必然。更何況各地方政府對(duì)樓市緩風(fēng)頻吹，特別是央行宣布放寬個(gè)人購(gòu)房貸款之后，開(kāi)發(fā)商們預(yù)計(jì)今年一線城市將取消限購(gòu)令，那么此時(shí)提前布局，便有了去年年底的地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

最后，大多數(shù)去年底的地王都有國(guó)企、央企的背景，比如格力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等。這一方面，有國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商與民營(yíng)房企相比，融資渠道更暢通，融資成本更低廉。另一方面，民營(yíng)房企在爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝鯐r(shí)，要考慮風(fēng)險(xiǎn)和盈利問(wèn)題。而對(duì)于國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，賺錢(qián)是自己的，虧錢(qián)是國(guó)家和銀行的事兒，并不會(huì)太重視拿地風(fēng)險(xiǎn)的管控問(wèn)題。

很多人擔(dān)心，近期地王在一線城市的頻頻出現(xiàn)，會(huì)帶動(dòng)周邊商品房?jī)r(jià)格上漲，屆時(shí)將會(huì)把一線城市的房?jī)r(jià)泡沫推得更高。不過(guò)筆者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)黃金期已過(guò)，閉著眼晴爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝跄苜嶅X(qián)的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，年底地王的頻頻出現(xiàn)最終只能以這些企業(yè)的巨虧而告終。

其一，一線城市的商品住宅庫(kù)存并不輕，只是庫(kù)存沒(méi)有三四線城市那般嚴(yán)重。 以廣州和北京為例，雖然連續(xù)兩月成交回升，但數(shù)據(jù)顯示，11月份，廣州樓市庫(kù)存仍高達(dá)15萬(wàn)套，創(chuàng)下近五年以來(lái)的歷史新高。北京也存在著類(lèi)似情況，截至12月7日，北京可售商品住宅總量再次突破9萬(wàn)套，達(dá)到9.3萬(wàn)套，創(chuàng)下32個(gè)月新高。上海12月商品住宅庫(kù)存突破1300萬(wàn)平方米，估計(jì)去庫(kù)存也需要一年以上的時(shí)間。目前房地產(chǎn)已由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向。

其二，各地地王高溢價(jià)拿地，僅樓板價(jià)就達(dá)6萬(wàn)多/平方米，建成后至少要賣(mài)9萬(wàn)元/平方米以上，這無(wú)疑把地價(jià)泡沫推向極致，早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)孛癖姷馁?gòu)買(mǎi)力。在這種情況下，不僅投資風(fēng)險(xiǎn)巨大，而且按照當(dāng)?shù)鼐用竦墓べY水平100年也買(mǎi)不起一套房。所以就算地王們?cè)旌昧朔?，也買(mǎi)不出去幾套，所以瘋狂拿地將付出慘痛代價(jià)。

其三，近十多年來(lái)，房?jī)r(jià)之所以瘋狂飆升，與銀行對(duì)個(gè)人貸款放寬有關(guān)，就是允許購(gòu)房者可以透支未來(lái)幾十年的收入，但這是在房?jī)r(jià)處于上升周期之下。而去年末銀行的不良貸款率急速飆升，各商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人房貸的策略是收緊杠桿，不可能任憑投機(jī)者拿銀行的房貸金融杠桿無(wú)限放大，在沒(méi)有資金配合的情況下，就算地王高價(jià)拿地，也會(huì)應(yīng)者廖廖，最終只能轉(zhuǎn)為消化不了的庫(kù)存。

開(kāi)發(fā)商們年末突擊爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝?，因?yàn)樗麄兛春靡痪€城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望今年占據(jù)“進(jìn)退自如”有利態(tài)勢(shì)，但是這種不計(jì)成本的拿地，著實(shí)讓人為其捏了一把汗!筆者認(rèn)為，在房?jī)r(jià)上升通道中，爭(zhēng)做地王只是賺錢(qián)多少而已!但是在大的調(diào)整周期內(nèi)，不計(jì)成本的拿地，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，最終出現(xiàn)巨虧的恐怕還是有國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商和銀行。一線城市的土地市場(chǎng)真是開(kāi)發(fā)商們的安全港灣嗎?我看不見(jiàn)得!