重磅發(fā)布丨白皮書：外資企業(yè)進(jìn)軍中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)商戰(zhàn)報(bào)告

作者|魏圓源  來源|AgeLifePro(ID：AgeLifePro)

開篇：

在中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，外資企業(yè)是一股重要的推動(dòng)力量。

據(jù)AgeLifePro獨(dú)家統(tǒng)計(jì)：截止到2020年12月31日，已有至少11個(gè)國(guó)家的40家公司進(jìn)軍中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)，遍布17個(gè)省份，已建成44個(gè)項(xiàng)目。

這4個(gè)數(shù)據(jù)背后卻暗含著外資企業(yè)過去20多年的興衰沉?。河械耐赓Y企業(yè)躊躇滿志來到中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)，最后卻失意敗北而歸；有的外資企業(yè)披荊斬棘，開始慢慢在中國(guó)市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。盡管困難重重，但是萬億規(guī)模的中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)依舊持續(xù)誘惑外資企業(yè)前赴后繼。他們依舊懷揣鴻鵠之志，渴望在前輩經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將自身服務(wù)本土化，在中國(guó)市場(chǎng)上分一杯羹。

他們包括美國(guó)魅力花園、日本日醫(yī)學(xué)館、法國(guó)歐葆庭、荷蘭博組客、以及澳大利亞聯(lián)實(shí)集團(tuán)等等，他們或主攻養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，或主營(yíng)社區(qū)居家，或提供咨詢培訓(xùn)；他們?nèi)肴A的方式或是重資產(chǎn)投入，或是輕資產(chǎn)輸出；他們?cè)谌A或成立合資公司，或獨(dú)資公司。

他們的進(jìn)入，為中國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)帶來了全新的養(yǎng)老概念、服務(wù)理念、和養(yǎng)老科技，更為養(yǎng)老市場(chǎng)帶去了更多元的養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品，使得養(yǎng)老市場(chǎng)更具生機(jī)與活力，驅(qū)動(dòng)中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)不斷升級(jí)。

目錄

第一篇章 全局縱覽

1. 國(guó)家構(gòu)成

2. 地區(qū)分布

第二篇章 歷程回顧

1. 1998-2006 試水期：成功案例幾乎為零

2. 2007-2009 觀望期：等待入局

3. 2010-2012 初步發(fā)展期：大量日、美養(yǎng)老企業(yè)入局

（1） 日企篇

前夜：百萬億日元利誘+無行業(yè)巨頭+“政策”支持

入局：“大野心”+“輕資產(chǎn)”

挑戰(zhàn)：水土不服+對(duì)中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)知不足

（2） 美企篇

前夜：進(jìn)軍海外市場(chǎng)，謀求發(fā)展

入局：“機(jī)”與“危”并存的中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)

4. 2013-2020 快速發(fā)展期：歐洲企業(yè)扎堆入華，部分外企項(xiàng)目宣告失敗

入局：一次中英深度市場(chǎng)調(diào)研，歐洲企業(yè)入華成定局

混戰(zhàn)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分外企項(xiàng)目已出局

a.日本維斯福祉株式會(huì)社

b.美國(guó)魅力花園（Merrill Gardens）

c.美國(guó)凱健國(guó)際

d.法國(guó)歐葆庭（Orpea）

e.荷蘭博組客（Buurtzorg）

趨勢(shì)：美日歐三足鼎立局面形成，4大趨勢(shì)已初現(xiàn)

第三篇章 總結(jié)

—— 全文14529字 ——

第一篇章： 全局縱覽

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國(guó)家分布

圖：入華養(yǎng)老外企的國(guó)家分布

1998年開始至今，至少40家做養(yǎng)老業(yè)務(wù)的外企入華。這些外企中有12家來自美國(guó)，11家來自日本，11家來自歐洲，1家來自韓國(guó)，1家來自新加坡；其中，美企和日企成為進(jìn)軍中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的大部隊(duì)，占比超過50%。

隨著時(shí)間推移，將會(huì)有來自更多國(guó)家的外企入華，中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)將會(huì)兼容多國(guó)養(yǎng)老文化，加快本土市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)程。與此同時(shí)，入華的外企將經(jīng)受市場(chǎng)嚴(yán)酷的考驗(yàn)，有的成功存活，有的會(huì)被市場(chǎng)無情淘汰。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2020年12月31日，有至少8個(gè)外企在華公司/項(xiàng)目經(jīng)歷關(guān)?；蛘吖蓶|變更，其中就包括日本禮愛的北京禮愛上河村社區(qū)養(yǎng)老中心項(xiàng)目。

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地區(qū)分布

圖：入華的養(yǎng)老外企分布圖

入華養(yǎng)老外企的布局區(qū)域有一定規(guī)律性，多分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市，其中北京、上海是重點(diǎn)布局城市，比如：哥倫比亞太平洋管理有限公司與遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理有限公司共同投資運(yùn)營(yíng)的椿萱茂·凱健（北京亦莊）老年公寓；其次為江蘇、山東、廣東三大省。

美企、日企均青睞北、上、廣、深，但是日企集中分布于山東省，比如日本美邸的青島融愛家藏馬山頤養(yǎng)社區(qū)。

澳大利亞的企業(yè)集中分布于北京、上海，比如澳大利亞愛維AVEO與中國(guó)天地控股集團(tuán)合資成立的愛維（中國(guó)）養(yǎng)老服務(wù)有限公司（Aveo-China）旗下的位于上海市青浦區(qū)朱家角古鎮(zhèn)的天地健康城項(xiàng)目。

而像丹麥、法國(guó)、荷蘭等歐洲國(guó)家的企業(yè)項(xiàng)目分布則沒有太多規(guī)律性，在吉林、福建、四川等省份均有分布，合作機(jī)會(huì)型為主。

北京、上海為主要布局城市的原因是：外資養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)主要定位高端市場(chǎng)，傾向于選擇有一定消費(fèi)能力、老齡化程度高、老齡人口基數(shù)較大、養(yǎng)老相關(guān)政策更加完善和開放的城市。盡管外資養(yǎng)老企業(yè)的業(yè)務(wù)體系完善、養(yǎng)老理念先進(jìn)、資本運(yùn)作豐富，但他們進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的過程中也遇到了文化環(huán)境差異，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力差等水土不服的問題。

我們相信：未來外資養(yǎng)老的方向則隱藏在外資養(yǎng)老企業(yè)進(jìn)軍中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)20多年的發(fā)展歷程中。

第二篇章：歷程回顧

圖：外資養(yǎng)老企業(yè)在華開展業(yè)務(wù)的時(shí)間軸

外資入華離不開世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境、外企所在國(guó)家的市場(chǎng)及政策環(huán)境變化、以及中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的巨大誘惑和養(yǎng)老政策對(duì)外資入華的支持。外資入華的歷程主要分為4個(gè)階段：

第一階段：1998-2006年，試水期

此階段，入華外企數(shù)量稀少，成功案例幾乎沒有；

第二階段：2007-2009年，觀望期

此階段，外企嗅到中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)潛在的巨大商機(jī)，處于觀望和等待入局的狀態(tài)；

第三階段：2010-2012年，初步發(fā)展期

此階段，大量美企和日企進(jìn)入中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)，準(zhǔn)備大展拳腳，同時(shí)中國(guó)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)、保險(xiǎn)巨頭也紛紛入局養(yǎng)老市場(chǎng)；

第四階段：2013-2020年，快速發(fā)展期

此階段，大量歐洲企業(yè)入局，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分外資項(xiàng)目已經(jīng)被淘汰出局。

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1998-2006 試水期：成功案例幾乎為零

外企進(jìn)入中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)并不是一件新鮮事。賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院一篇題為《中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)是否已經(jīng)成熟（Is China’s Senior Care Housing Industry Ready to Mature?）》的文章寫道：

圖：賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院的相關(guān)報(bào)道

早在1998年，作為打入中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的外企拓荒者之一的美國(guó)老年公寓開發(fā)公司假日退休集團(tuán)（Holiday Retirement Corp.）已經(jīng)在上海郊區(qū)興建一座退休社區(qū)——上海假日老年社區(qū)。但是，這一次嘗試止步于2006年：公司低價(jià)賣出股份，團(tuán)隊(duì)回國(guó)。如今，這個(gè)退休社區(qū)已經(jīng)被改建為廉價(jià)酒店。假日退休公司前董事長(zhǎng)丹·貝蒂對(duì)于此次失敗無不惋惜，他說：“我們來得有點(diǎn)早。”

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2007-2009 觀望期：等待入局

時(shí)代的洪流并不會(huì)因?yàn)橐淮问〉膰L試而停止，中國(guó)的老齡化水平、速度、和深度依舊在加?。?/p>

圖：中國(guó)65歲及以上老年人口的全國(guó)總?cè)丝谡急葓D

老齡化水平高：65歲及以上的老齡人口占全國(guó)總?cè)丝诘谋壤?998年的6.551%持續(xù)上升，2002年達(dá)到7.082%，預(yù)示中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)；

老齡化速度快：65歲及以上的老齡人口占全國(guó)總?cè)丝诘谋壤?960年的3.7%到2018年的10.9%只用了將近60年的時(shí)間，而美國(guó)該年齡段人口從4.1%達(dá)到11.3%則花了80年；

老齡化深度高：中國(guó)相對(duì)年齡更大的老年人口比例在迅速上升，75歲及以上的人口比例從1995年的1.8%增長(zhǎng)至2010年的2.8%。

中國(guó)政府逐漸意識(shí)到人口老齡化將是未來國(guó)家發(fā)展道路上的一大挑戰(zhàn)。早在2006年8月16日，全國(guó)老齡委發(fā)〔2006〕7號(hào)通知下發(fā)的《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》的“老齡產(chǎn)業(yè)”部分的“政策扶持”中寫道：“……大力扶植尚在起步階段的老齡產(chǎn)業(yè)，積極鼓勵(lì)、引導(dǎo)和規(guī)范個(gè)體私營(yíng)和外資等非公有資本參與老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”，表明：政府鼓勵(lì)外國(guó)投資者進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)，為長(zhǎng)者提供更豐富的護(hù)理服務(wù)/產(chǎn)品選擇。

圖：《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》

至2007年初，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)已經(jīng)具備吸引外資進(jìn)入的人口和政策基礎(chǔ)，有著敏銳嗅覺的外企已經(jīng)預(yù)感到了中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)將是萬億級(jí)別。但此時(shí)，許多外國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商和投資者認(rèn)為作為先鋒者首先進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)將遇到重重困難，所以處在觀望狀態(tài)。他們深知：

政府扮演的角色不確定：剛頒布的政策需要較長(zhǎng)時(shí)間才能落實(shí)，在落實(shí)的過程中，政府可以是投資者、也可以是監(jiān)管者；

當(dāng)時(shí)的中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)不成熟，不存在成功的外資養(yǎng)老商業(yè)模式；

多數(shù)中國(guó)長(zhǎng)者習(xí)慣家庭式養(yǎng)老，該傳統(tǒng)不利于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展。

2008年，美國(guó)投資銀行雷曼兄弟破產(chǎn)，引發(fā)全球金融危機(jī)，包括美國(guó)和日本等世界絕大多數(shù)西方國(guó)家的市場(chǎng)遭受巨大沖擊，GDP增長(zhǎng)率一度降到負(fù)值，經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)衰退和艱辛的復(fù)蘇。相對(duì)比，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受沖擊，但2008和2009年的GDP依舊保持將近10%的增長(zhǎng)率。中國(guó)經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穩(wěn)定性讓外資企業(yè)看見了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的活力。

圖：2008年全球金融危機(jī)前后，

中、美、日三國(guó)和世界GDP增長(zhǎng)率對(duì)比

此時(shí)，相較于公寓、寫字樓、酒店等在金融危機(jī)中遭受重創(chuàng)的行業(yè)，依舊保持穩(wěn)定收入、抗風(fēng)險(xiǎn)力較強(qiáng)的外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商開始籌備進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的計(jì)劃。

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2010-2012初步發(fā)展期：大量日、美養(yǎng)老企業(yè)入局 

2010年，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，外資養(yǎng)老企業(yè)開始陸續(xù)進(jìn)軍中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)。在2010年至2012年這3年間，至少有9家日企、7家美企、1家瑞典企業(yè)、1家澳大利亞企業(yè)、1家德國(guó)企業(yè)入華，日企占據(jù)其中的半壁江山。

圖：2010-2012年進(jìn)軍中國(guó)的外資養(yǎng)老企業(yè)

日企篇

1、前夜：百萬億日元利誘+無行業(yè)巨頭+“政策”支持

2010年前后，日本生命保險(xiǎn)基礎(chǔ)研究所預(yù)測(cè)：中國(guó)老人護(hù)理市場(chǎng)規(guī)模2040年將達(dá)到100萬億日元。但是當(dāng)時(shí)的中國(guó)，敬老院建設(shè)熱潮正在興起，養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)和老年護(hù)理方面經(jīng)驗(yàn)缺乏，明顯無法應(yīng)對(duì)如此龐大的護(hù)理市場(chǎng)；同時(shí)，尚無外企養(yǎng)老巨頭踏足這片養(yǎng)老市場(chǎng)藍(lán)海。這對(duì)已經(jīng)擁有成熟的介護(hù)體系、且剛剛從全球金融危機(jī)中緩和的日本養(yǎng)老企業(yè)而言無疑是必奪的商機(jī)。

當(dāng)時(shí)，日本已經(jīng)出現(xiàn)老年人減少的征兆。有推測(cè)顯示，到2025年，日本的老年人口將達(dá)到頂峰，護(hù)理市場(chǎng)隨后也將漸趨萎縮。日本政府在2010年出臺(tái)的“新增長(zhǎng)戰(zhàn)略”中明確指出，應(yīng)積極向中國(guó)等亞洲市場(chǎng)輸出“醫(yī)療、護(hù)理、健康等相關(guān)產(chǎn)業(yè)”。

在日本政府政策的支持和潛在巨額利潤(rùn)的誘惑下，日本護(hù)理公司想進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)的愿望也日益強(qiáng)烈，開始打響進(jìn)軍中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的戰(zhàn)斗。

2、入局：“大野心”+“輕資產(chǎn)”

從2010年至2012年的3年間，入華日企至少有9家，包括：

2010年4月，日本維斯福祉株式會(huì)社（Wisnet）與隸屬于大連船舶工業(yè)公司（集團(tuán)）的大連船舶工業(yè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作有限公司合資成立大連維斯福祉商務(wù)咨詢有限公司，通過咨詢、培訓(xùn)等輕資產(chǎn)輸入方式正式進(jìn)軍中國(guó)老年居家護(hù)理市場(chǎng)；

2010年11月，長(zhǎng)樂國(guó)際事業(yè)投資株式會(huì)社（Long Life）與青島新世紀(jì)愛晚投資有限公司合資成立新華錦（青島）長(zhǎng)樂頤養(yǎng)服務(wù)有限公司；

2011年3月，日本美?。∕edical Care Service）與上海三毛合資成立了“上海善初會(huì)養(yǎng)老產(chǎn)品研發(fā)有限公司”；

2011年4月，日本元?dú)饧瘓F(tuán)下屬善友控股有限公司控股成立共生（大連）商務(wù)咨詢有限公司；

2011年4月，日本木下（Kinoshita）成立北京木下醫(yī)療科技有限公司；

2011年5月，日本禮愛（RIEI）株式會(huì)社全資成立禮愛（北京）企業(yè)管理咨詢有限公司；

2011年，日本大阪長(zhǎng)壽控股公司在青島設(shè)立第一家日式高級(jí)老年公寓；

2012年，日本日醫(yī)株式會(huì)社（NICHII CARE NET） 在中國(guó)設(shè)立了中國(guó)現(xiàn)地法人（現(xiàn)稱：日醫(yī)（北京）居家養(yǎng)老服務(wù)有限公司上海分公司，獨(dú)資）；

2012年，F(xiàn)B介護(hù)服務(wù)株式會(huì)社開始與北京愷爾家健康科技有限公司合作在中國(guó)大陸開展業(yè)務(wù)。

每個(gè)企業(yè)都野心勃勃：維斯福祉公司目標(biāo)是在東三省建設(shè)600多處養(yǎng)老服務(wù)中心；大阪長(zhǎng)壽控股公司計(jì)劃10年內(nèi)開設(shè)100家日式高級(jí)養(yǎng)老公寓；日本護(hù)理器械界最大的日醫(yī)學(xué)館目標(biāo)是2015年的護(hù)理用具年銷售額達(dá)到10億日元。

在這些日企中，將近半數(shù)的日企在中國(guó)設(shè)立全資子公司，比如日本禮愛（RIEI）；也有部分日企與中國(guó)公司成立合資公司，試圖通過與擁有較多國(guó)內(nèi)資源的中國(guó)企業(yè)合作，實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)快速擴(kuò)張品牌的目的，比如：長(zhǎng)樂國(guó)際事業(yè)投資株式會(huì)社（Long Life）。

圖：新華錦（青島）長(zhǎng)樂頤養(yǎng)服務(wù)有限公司

旗下養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新華錦國(guó)際頤養(yǎng)中心（長(zhǎng)樂居）內(nèi)景

客群的選擇方面，不同日企的著重點(diǎn)不同，比如大阪長(zhǎng)壽控股公司在青島設(shè)立日式高級(jí)老人公寓，面向高收入階層長(zhǎng)者提供護(hù)理服務(wù)，公寓內(nèi)設(shè)置游泳池、醫(yī)療設(shè)備等，入住押金高達(dá)200萬人民幣；而日本維斯福祉株式會(huì)社選擇與政府合作，建立普惠型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，面向中等收入老年群體，除了入住時(shí)繳納10000元的入住擔(dān)保金和500元/人的一次性購置費(fèi)，每月月費(fèi)總額（包括床位費(fèi)、餐費(fèi)、和護(hù)理費(fèi)）最高不超過7200元。

至此，幾乎所有計(jì)劃入華的日企開始在華建立業(yè)務(wù)往來。這些日企多為養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商，他們是第一批入華的先頭部隊(duì)，沒有可以參考的成功案例，僅對(duì)中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)有初步的概念認(rèn)知。為了減少入華市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，成本和風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較低的“輕資產(chǎn)輸入”成為當(dāng)時(shí)日企采取的主要入華戰(zhàn)略，運(yùn)營(yíng)管理以及養(yǎng)老咨詢培訓(xùn)是主要的業(yè)務(wù)類型。他們希望向中國(guó)進(jìn)行品牌輸出，完成初步的市場(chǎng)教育，打響自身知名度，進(jìn)而搶占中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)；此時(shí)，日本養(yǎng)老企業(yè)在華的業(yè)務(wù)模式基本成型。

3、挑戰(zhàn)：水土不服+對(duì)中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)知不足

不過，利誘的背后暗含的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)既來自日企自身的缺陷、文化差異，也有來自中國(guó)不成熟的養(yǎng)老市場(chǎng)環(huán)境：

日企商務(wù)意識(shí)薄弱：日本介護(hù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的原因是日本施行 “介護(hù)保險(xiǎn)制度”。嚴(yán)重依賴政府財(cái)政支持的結(jié)果就是：日企的“商務(wù)意識(shí)”薄弱，他們可以提供“高價(jià)值、高服務(wù)”的介護(hù)，但無法提供“性價(jià)比高、且符合市場(chǎng)需求”的介護(hù)。所以在沒有與日本護(hù)理保險(xiǎn)制度類似的中國(guó)，日企是無法期待從保險(xiǎn)中獲得約占收入1/3的護(hù)理報(bào)酬，這就導(dǎo)致入華日企需要面對(duì)收入來源減少的困境。

中日文化差異：日式介護(hù)的理念是維持老人殘存機(jī)能和自立。在日本的養(yǎng)老院鼓勵(lì)老人獨(dú)立生活，介護(hù)人員只起到“輔助”作用。而在中國(guó)，養(yǎng)老院則是一個(gè)被期待24小時(shí)滿足老人所有需求的地方。如果日本的介護(hù)理念不被接受，那么日式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率就不會(huì)有所提升。

市場(chǎng)教育不成熟：中國(guó)傳統(tǒng)孝文化背景下，送老人入住養(yǎng)老院是不孝行為，所以入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)本身是不被接受的。

事前調(diào)查不足：在中國(guó)，選址對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的成功是必要的，很大程度上影響入住率和成本。但在日本，大型高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或護(hù)理費(fèi)用較低的特殊養(yǎng)護(hù)老人之家等占地面積大的機(jī)構(gòu)，普遍選在地價(jià)相對(duì)較低的郊外。日本養(yǎng)老企業(yè)大多沒有深層次思考選址問題。對(duì)于任何一家外企，如果找不到熟悉中國(guó)市場(chǎng)的合作方，在中國(guó)是很難成功的。

這些都是日本企業(yè)進(jìn)入早期中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的“中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)”(China Risk)。日企如果想要在中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟，必須耐心等待中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)變得成熟，同時(shí)變“無限成本的服務(wù)優(yōu)先意識(shí)“為“有限成本的經(jīng)營(yíng)意識(shí)”，將全日式服務(wù)本土化，為中國(guó)長(zhǎng)者提供高性價(jià)比的服務(wù)。

隨著中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的逐漸成熟，不僅國(guó)內(nèi)會(huì)出現(xiàn)越來越多的養(yǎng)老企業(yè)，也會(huì)涌進(jìn)更多的養(yǎng)老外企，日企正在被卷入到競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的戰(zhàn)場(chǎng)中。

美企篇

1、前夜：進(jìn)軍海外市場(chǎng)，謀求發(fā)展

盡管“養(yǎng)老護(hù)理是剛需“的特征使得養(yǎng)老行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)于其他行業(yè)更強(qiáng)，但2008年的全球金融危機(jī)毫無疑問地對(duì)美國(guó)養(yǎng)老行業(yè)產(chǎn)生一定程度的負(fù)面影響，且影響持續(xù)了2年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，這讓當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商把目光瞄準(zhǔn)了在危機(jī)中依舊保持經(jīng)濟(jì)活力的中國(guó)市場(chǎng)。

圖：美國(guó)國(guó)家投資中心參與的手冊(cè)

《Dealmaker’s Handbook 2010》

對(duì)美國(guó)養(yǎng)老行業(yè)在2008年金融危機(jī)中表現(xiàn)的評(píng)判

與此同時(shí)，美國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈：美國(guó)獨(dú)立型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（independent-living facilities）和輔助型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（assisted-living facilities）總量從1995年的4591個(gè)增長(zhǎng)至2010年的10155個(gè)。美國(guó)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商開始將海外市場(chǎng)的開發(fā)提上了議程。

恰恰在同一時(shí)間，30名中國(guó)的商務(wù)代表來到美國(guó)亞利桑那州和馬里蘭州參觀當(dāng)?shù)氐耐诵萆鐓^(qū)，并在鳳凰城的美國(guó)老年住房協(xié)會(huì)的年會(huì)上，與這群運(yùn)營(yíng)商們共進(jìn)午餐。

這次午餐會(huì)上，中國(guó)代表們向在場(chǎng)的美國(guó)運(yùn)營(yíng)商們展示了中國(guó)逐漸深化的老齡人口增長(zhǎng)趨勢(shì)——當(dāng)時(shí)中國(guó)60歲及以上的老齡人口已達(dá)到1.67億人，超過法國(guó)和德國(guó)的總?cè)丝?，而且約一半的老年人獨(dú)居。且在未來五年，中國(guó)老齡人口將以每年約800萬的速度增長(zhǎng)，老齡人口在總?cè)丝谥械谋壤龑?009年的12.5％上升到2015年的15％。

組織這次旅行的中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)聶梅生說：“中國(guó)開發(fā)商正在尋求美國(guó)的養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)和專家，以幫助我們達(dá)到世界一流的水平。”

中國(guó)巨大的養(yǎng)老市場(chǎng)、尋求與中國(guó)企業(yè)開展商務(wù)合作的可能性、美國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)日漸激烈的競(jìng)爭(zhēng)、以及快速走出金融危機(jī)影響的愿望，都讓美國(guó)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商們對(duì)進(jìn)軍中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的行動(dòng)摩拳擦掌、躍躍欲試。

2、入局：“機(jī)”與“危”并存的中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)

單在2010年至2012年三年間，以各種形式入華的美國(guó)企業(yè)就至少有7家：

2010年，魅力花園（Merrill Gardens）在中國(guó)上海開設(shè)辦事處，尋求進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)；

2011年6月，由北京慈愛嘉養(yǎng)老服務(wù)有限公司將美國(guó)居家照護(hù)服務(wù)品牌仁愛華（Right at Home）引進(jìn)中國(guó)，仁愛華（中國(guó)）總部設(shè)在北京；

2011年7月，美國(guó)哥倫比亞太平洋管理有限公司（Columbia Pacific Management Co.，簡(jiǎn)稱CPM）與美國(guó)愛美世老年服務(wù)集團(tuán)（Emeritus Senior Living）共同創(chuàng)建“凱健國(guó)際”（上海凱健華展養(yǎng)老院有限公司）；

2012年7月，美國(guó)峰堡投資集團(tuán)公司（Fortress Investment Group LLC）和復(fù)星集團(tuán)合資成立上海星堡老年服務(wù)有限公司；

2012年10月，美國(guó)猶太資本和澳洲麥格理集團(tuán)共同投資雍柏薈老年護(hù)養(yǎng)（杭州）有限公司（Cypress Garden Senior Living）；

2012年，美國(guó) ABHOW與泰康之家開展合作，為泰康之家提供培訓(xùn)和咨詢服務(wù)。

圖：2010-2012年入華養(yǎng)老美企的構(gòu)成

以上7家美國(guó)公司有超過半數(shù)為美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商，他們主要向中國(guó)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理輸出。

此時(shí)，還幾乎沒有美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，他們認(rèn)為目前進(jìn)入中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)為時(shí)過早，原因如下：

養(yǎng)老市場(chǎng)的監(jiān)管制度不確定；

外企拿地困難；

沒有經(jīng)過檢驗(yàn)且成功的商業(yè)模式；

中國(guó)傳統(tǒng)孝文化下子女有義務(wù)和年邁的父母同住，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求也許是偽需求；

尚不清楚愿意購買且能夠支付價(jià)格昂貴的美式老年護(hù)理服務(wù)的中國(guó)家庭數(shù)量。

上述市場(chǎng)和文化因素給進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的道路帶去了極大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，除此之外，還有對(duì)潛在中國(guó)合作伙伴忠誠(chéng)度的擔(dān)憂，畢竟商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，沒有永遠(yuǎn)的朋友，只有永恒的利益——這些美國(guó)地產(chǎn)商擔(dān)憂中國(guó)地產(chǎn)商發(fā)出合作邀請(qǐng)的原因僅僅是對(duì)美式養(yǎng)老地產(chǎn)和服務(wù)感興趣，一旦中國(guó)地產(chǎn)商學(xué)到了足夠的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，他們就會(huì)與自己解除合作關(guān)系，并進(jìn)而成為自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如此一來已經(jīng)入局的美國(guó)地產(chǎn)商就會(huì)陷入進(jìn)退兩難的困境。

美國(guó)地產(chǎn)商的擔(dān)憂也是某些美國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商希望與中國(guó)企業(yè)建立合資關(guān)系，在項(xiàng)目中擁有股權(quán)，而不僅僅是賺取咨詢費(fèi)的深層原因。

鑒于以上種種不明朗的局勢(shì)，多數(shù)美企入華的腳步顯得小心謹(jǐn)慎：僅有14%的美企選擇與中方企業(yè)合資，而43%的美企選擇與非中方企業(yè)合資，另外43%的美企則是通過品牌輸出、咨詢業(yè)務(wù)、設(shè)立在華辦公室等無資本輸出模式了解中國(guó)市場(chǎng)以進(jìn)行下一步布局。

圖：2010-2012年美國(guó)養(yǎng)老企業(yè)入華模式

此時(shí)的中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)也并不平靜，無數(shù)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商、險(xiǎn)企紛紛入局：2010年，萬科、保利、綠城等大房企入局；2012年，泰康、新華人壽、平安人壽、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式進(jìn)軍養(yǎng)老市場(chǎng)。

因此，入華的美國(guó)養(yǎng)老企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)絕不僅僅來自不熟悉的市場(chǎng)和文化，更來自那些深深了解中國(guó)文化和市場(chǎng)規(guī)則的中國(guó)本土企業(yè)。

到2012年末，任何一家進(jìn)入中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的外企都將面對(duì)前有豺狼、后有虎豹的局面，沒有例外。

4

2013-2020 快速發(fā)展期：

歐洲企業(yè)扎堆入華，部分外企項(xiàng)目宣告失敗

在2010-2012年瑞典愛生雅集團(tuán)、德國(guó)奧古斯汀養(yǎng)老院入華之后，至少有9家歐洲養(yǎng)老企業(yè)在2013年至2020年間入華。同時(shí)進(jìn)軍中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的還有至少4家美企、2家日企、3家澳大利亞企業(yè)、1家韓國(guó)企業(yè)、1家新加坡企業(yè)。

圖：2013-2020年進(jìn)軍中國(guó)的外企構(gòu)成

1、入局：一次中英深度市場(chǎng)調(diào)研，歐洲企業(yè)入華成定局

2013年，英中貿(mào)易協(xié)會(huì)出了一份名為《英國(guó)企業(yè)：中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)中蘊(yùn)含大商機(jī)（ENABLING BUSINESS OPPORTUNITIES FOR UK COMPANIES IN CHINA’S ELDERLY CARE MARKETS》的報(bào)告，報(bào)告的內(nèi)容涉及英國(guó)養(yǎng)老各領(lǐng)域公司的專業(yè)技能（這些公司包括建筑與設(shè)計(jì)、培訓(xùn)與教育、健康照護(hù)、運(yùn)營(yíng)、及科技等）、英國(guó)養(yǎng)老公司對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的興趣度調(diào)查結(jié)果、進(jìn)軍中國(guó)的過程中英國(guó)企業(yè)可能會(huì)遇到的挑戰(zhàn)、10個(gè)中國(guó)城市的養(yǎng)老市場(chǎng)深度調(diào)研、中國(guó)政府對(duì)引入外資進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持性政策、以及40家對(duì)中英合作感興趣的中國(guó)養(yǎng)老企業(yè)的介紹及聯(lián)系方式。

圖：英中貿(mào)易協(xié)會(huì)報(bào)告中關(guān)于中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的深度解讀

這份87頁的超長(zhǎng)詳細(xì)報(bào)告已經(jīng)完全可以作為英國(guó)養(yǎng)老企業(yè)入居中國(guó)前的指導(dǎo)性文件，毫無疑問，作為歐洲國(guó)家代表的英國(guó)養(yǎng)老企業(yè)已經(jīng)做好了入局中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的準(zhǔn)備。

這個(gè)階段，除了英國(guó)居家護(hù)理品牌關(guān)愛惟士和英國(guó)孝爾健康集團(tuán)分別于2013年和2015年入駐中國(guó)以外，其他入駐中國(guó)的歐洲企業(yè)包括：

2013年12月，法國(guó)歐葆庭（Orpea）與Clinea合資成立歐葆庭（上海）投資有限公司；

2014年，丹麥養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商“天鵝服務(wù)”受丹麥駐重慶領(lǐng)事館的邀請(qǐng)，和丹麥第二大護(hù)理學(xué)校“奧胡斯社會(huì)福利學(xué)院”合作，創(chuàng)造丹麥關(guān)愛世界品牌【Danish Care World】，并與長(zhǎng)春國(guó)信集團(tuán)簽訂合作；

2014年10月，荷蘭博組客（Buurtzorg）全資成立博組客（上海）健康信息咨詢有限公司；

2015年6月，法國(guó)高麗澤（Colisee）與招商蛇口合資成立廣州招商高麗澤養(yǎng)老服務(wù)有限公司；

2015年7月，法國(guó)多慰（Domusvi）獨(dú)資成立多慰健康管理咨詢（上海）有限公司；

2016年，江蘇耘林養(yǎng)老發(fā)展集團(tuán)的耘林生命公寓凈慧寺項(xiàng)目引入荷蘭伯格威生命公寓的理念；

2019年1月，荷蘭萊茵集團(tuán)與中民國(guó)控集團(tuán)合作向中國(guó)輸送15萬老年人接受1-6個(gè)月的中醫(yī)治療和康養(yǎng)旅居。

其他入華的外資企業(yè)還包括：

2014年，澳洲聯(lián)實(shí)（Lendlease）開始與上海當(dāng)?shù)卣佑|并籌備在華養(yǎng)老項(xiàng)目，該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就是2020年落地上海青浦的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的逸浦薈；

2014年，美國(guó)水印養(yǎng)老社區(qū)中國(guó)有限公司在香港成立，作為水印美國(guó)（Watermark）在中國(guó)地區(qū)（含香港、澳門和臺(tái)灣）的獨(dú)家養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)；

2014年，美國(guó)護(hù)明德（Home Instead Senior Care）在深圳成立護(hù)明德居家養(yǎng)老（深圳）有限公司；

2014年，韓國(guó)書佑集團(tuán)和綠葉醫(yī)療、及鮑巴斯紀(jì)念醫(yī)院一起成立煙臺(tái)綠葉鮑巴斯康復(fù)醫(yī)院，后又與九如城集團(tuán)合作開發(fā)宜興九如城養(yǎng)老綜合體；

2015年1月，澳大利亞 Provectus Care 集團(tuán)的護(hù)理理念與方案被順天通地產(chǎn)引入北京天通苑國(guó)際頤養(yǎng)公寓項(xiàng)目；

2015年，美國(guó)Meridian Senior Living與遠(yuǎn)洋開始合作；

2015年，美國(guó)老年社區(qū)（America Senior Communities，簡(jiǎn)寫ASC) 與誠(chéng)和敬的北京美瑞山養(yǎng)老服務(wù)有限公司合作，現(xiàn)已改名為北京誠(chéng)和敬投資有限責(zé)任公司亦莊養(yǎng)老分公司；

2017年，澳大利亞藍(lán)寶石控股集團(tuán)（Sapphire Holdings Group）與復(fù)星集團(tuán)成員企業(yè)、復(fù)星地產(chǎn)旗下大健康投資和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)——星健，成立合資公司，共同打造北京七葉香山高品質(zhì)照護(hù)旗艦項(xiàng)目；

2017年，新加坡鵬瑞利置地集團(tuán)收購上海人壽堂養(yǎng)老服務(wù)（集團(tuán)）有限公司（"人壽堂"）49.9%的股份；

2018年，日本船井（上海）商務(wù)信息咨詢有限公司在上海分公司成立養(yǎng)老咨詢部門；

2018年，日本倍樂生第一次將養(yǎng)老技術(shù)引入中國(guó)：廣州市職業(yè)能力培訓(xùn)指導(dǎo)中心和越秀養(yǎng)老公司共同探索和調(diào)研，開發(fā)出一套結(jié)合日本倍樂生養(yǎng)老技術(shù)和中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老技術(shù)、適合廣州養(yǎng)老服務(wù)特點(diǎn)、可持續(xù)發(fā)展的養(yǎng)老培訓(xùn)課程，并予以試行推廣。

2、混戰(zhàn)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分外企項(xiàng)目已出局

此時(shí)，入華的養(yǎng)老服務(wù)外企已經(jīng)有至少40家，加上中國(guó)本土的保險(xiǎn)巨頭、地產(chǎn)巨頭、和民營(yíng)企業(yè)均已身在局中，戰(zhàn)局變得前所未有的激烈。

2016年7月，日本維斯福祉將其在2012年成立的大連維斯福祉健康管理有限公司的全部股份出讓給株式會(huì)社日中醫(yī)療福祉支援機(jī)構(gòu)，但這轉(zhuǎn)讓并未改變?cè)械膽?zhàn)略模式。在激烈的中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)中，這種股份轉(zhuǎn)讓的生存策略并非不是一種明智之舉。

a.日本維斯福祉株式會(huì)社

圖：【維斯之家】系列項(xiàng)目提供的各項(xiàng)服務(wù)

早在2010年就入局中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的日本維斯福祉在2012年9月27日，進(jìn)而成立大連維斯福祉健康管理有限公司（日本獨(dú)資），注冊(cè)資金1680萬日元，主要從事日式護(hù)理人才培訓(xùn)、健康信息咨詢、養(yǎng)老服務(wù)咨詢、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)等服務(wù)。隨后，大連維斯福祉健康管理有限公司在2014-2017年的3年時(shí)間里，與政府合作開了3家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這3家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要提供日托服務(wù)、日式護(hù)理洗浴服務(wù)、以及短住服務(wù)：

Ø 2014年12月，與大連市西崗區(qū)政府合作，以公建民營(yíng)方式設(shè)立了大連市首家日式社區(qū)+居家養(yǎng)老模型，【維斯之家】1號(hào)店開業(yè)；

Ø 2016年7月，日本維斯福祉將大連維斯福祉健康管理有限公司全股轉(zhuǎn)讓給株式會(huì)社日中醫(yī)療福祉支援機(jī)構(gòu)；

Ø 2017年6月，與大連市甘井子區(qū)政府合作，建成醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)養(yǎng)老示范中心，【維斯之家】2號(hào)店開業(yè)；

Ø 2017年11月，與大連市西崗區(qū)政府合作，運(yùn)營(yíng)管理居家養(yǎng)老服務(wù)綜合示范中心，【維斯之家】3號(hào)店開業(yè)。

圖：【維斯之家】系列項(xiàng)目定價(jià)

（從左至右分別是：【維斯之家】1號(hào)店、

【維斯之家】2號(hào)店、【維斯之家】3號(hào)店）

日本維斯福祉在中國(guó)的戰(zhàn)略一如既往維持其在日本靠政府資金的生存策略——與政府合作，輸出運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)；但由于三個(gè)項(xiàng)目均為政府合作項(xiàng)目，在定價(jià)上相對(duì)較低，3家機(jī)構(gòu)的月費(fèi)均低于7200元。盡管在2016年因?yàn)榉N種原因?qū)⒐煞蒉D(zhuǎn)讓給其他日企，但是其在中國(guó)成立的公司卻也因此生存了下來。

在這期間，已經(jīng)出局的公司/項(xiàng)目還包括：

2017年，由于房東不再續(xù)租，加之持續(xù)的虧損，北京禮愛上河村社區(qū)養(yǎng)老中心關(guān)門；

2019年3月26日，北京木下醫(yī)療科技有限公司退出北京厚樂居健康科技有限公司的股東身份，目前該公司是誠(chéng)和敬投資有限責(zé)任公司100%控股；

2019年9月30日，F(xiàn)B介護(hù)株式會(huì)社退出福至（大連）養(yǎng)老服務(wù)有限公司的股東身份，目前該公司由廈門絡(luò)城電子科技有限公司100%控股；

2020年4月26日，中大金石收購純美資企業(yè)雍柏薈老年護(hù)養(yǎng)（杭州）有限公司。

圖：杭州雍柏薈項(xiàng)目

在戰(zhàn)場(chǎng)上，爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)合作伙伴，保持穩(wěn)定現(xiàn)金流，不斷優(yōu)化自身實(shí)力與適應(yīng)變化的市場(chǎng)環(huán)境，才能不被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手踢出局。

b. 魅力花園（Merrill Gardens）

 “魅力花園”是美國(guó)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)公司，成立于1993年。截至2019年底，“魅力花園”在全美擁有超過65個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，擁有超過8500間養(yǎng)老公寓房間數(shù)，并遍布于全美17個(gè)州。

早在2010年就已在上海設(shè)立辦事處的“魅力花園”選擇進(jìn)軍中國(guó)是出于理性的判斷，2012年就被派遣來中國(guó)的魅力花園中國(guó)區(qū)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)芭芭拉·諾本（Barbara Nopen）對(duì)進(jìn)軍中國(guó)的原因總結(jié)出以下3點(diǎn)：

中國(guó)老齡人口的迅速增長(zhǎng)；

“獨(dú)生子女”政策使得中國(guó)撫養(yǎng)比【計(jì)算公式為：（少年人口+老年人口）/勞動(dòng)年齡人口*100%】逐年升高，家庭贍養(yǎng)老人的職能在逐年減弱，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將成為更多老年人的選擇；

中國(guó)整體支付能力和支付意愿提高，同時(shí)富人的比例在逐年上升：5％的中國(guó)人資產(chǎn)超過100萬元人民幣，且該數(shù)字將繼續(xù)增長(zhǎng)。在2019年，中國(guó)擁有超過150萬個(gè)千萬富翁和50多個(gè)億萬富翁。

盡管這一系列的數(shù)據(jù)表明中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)是一片藍(lán)海，但當(dāng)芭芭拉·諾本親自來到中國(guó)后，卻發(fā)現(xiàn)中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)并沒有像想象的那么美好，魅力花園面臨的挑戰(zhàn)和對(duì)中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的誤解主要來自客戶端、供給端、和人力資源3個(gè)方面：

客戶端：

1.缺少能夠用來指導(dǎo)發(fā)展戰(zhàn)略的可靠客戶數(shù)據(jù)；

2.客戶的相關(guān)研究結(jié)果不準(zhǔn)確；

3.早期研究結(jié)果表明：中國(guó)老年群體僅在無法照顧自己的情況下選擇入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；

4.西方養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商忽視中國(guó)老人對(duì)三級(jí)醫(yī)療體系的依賴程度；

5.中國(guó)文化體系下，人們對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有很深的誤解：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)類似于醫(yī)院；

6.客戶需求定位有誤：并不是所有中國(guó)老人都愿意為高端護(hù)理服務(wù)買單，同時(shí)中國(guó)自理老人對(duì)于生活方式的選擇和美國(guó)老人類似。

供給端：

中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，缺少行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)公司，因此魅力花園在中國(guó)缺少必要的供給端支持體系。比如：在美國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)存在發(fā)展成熟的財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)管理公司、老年器械公司、老年特殊照護(hù)服務(wù)供應(yīng)商等，而早期的中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不存在這些公司。

人力資源端：

因?yàn)轲B(yǎng)老護(hù)理工作的工資水平低，愿意從事該工作的中國(guó)人很少。現(xiàn)實(shí)是從事該工作人員的受教育程度相對(duì)較低。

盡管魅力花園面臨著不小的挑戰(zhàn)，但是它深耕中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的決心依舊堅(jiān)定，并作出以下4個(gè)應(yīng)對(duì)策略：

選擇正確的合作伙伴：于2013年5月與美國(guó)高端住宅和混合項(xiàng)目開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)管理公司瑞聯(lián)置業(yè)合資成立了美瑞魅力花園老年服務(wù)（上海）有限公司；

踏實(shí)而系統(tǒng)的業(yè)務(wù)拓展：聘請(qǐng)全職業(yè)務(wù)拓展人員在中國(guó)尋求合適的項(xiàng)目及商業(yè)合作伙伴；

建立高效的團(tuán)隊(duì)：包括護(hù)理團(tuán)隊(duì)、銷售和市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；

持續(xù)調(diào)研：在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時(shí)，不斷進(jìn)行業(yè)務(wù)的可行性分析和市場(chǎng)調(diào)研，將其作為未來戰(zhàn)略布局方向的支持體系。

在上述4個(gè)策略的支持下，魅力花園進(jìn)軍中國(guó)的想法逐漸落地：

Ø 2017年4月26日，與北京新松企業(yè)集團(tuán)合作的位于哈爾濱市的魅力花園|新松茂樾山養(yǎng)老公寓正式運(yùn)營(yíng)，建筑面積約1.8萬平方米，地上15層，擁有220間房；

Ø 2018年12月29日，由桂林交通投資控股集團(tuán)有限公司投資，委托美國(guó)魅力花園運(yùn)營(yíng)管理的廣西 “魅力花園（桂林交控）國(guó)際養(yǎng)老公寓”開始試營(yíng)業(yè)，該項(xiàng)目建筑面積約7000平方米，地上八層，地下一層，共設(shè)80間房；

Ø 2019年11月19日，魅力花園（Merrill Gardens）與中國(guó)中鐵國(guó)際生態(tài)城太陽谷項(xiàng)目合作的位于貴州省的“魅力花園|太陽谷安養(yǎng)中心”正式運(yùn)營(yíng)，總投資額已超過50億，共有13個(gè)樓層，建筑面積約15000㎡，156間房；

Ø 被中國(guó)最大最知名的保險(xiǎn)公司選為多個(gè)項(xiàng)目的合作伙伴，比如與中國(guó)人壽合作的蘇州國(guó)壽嘉園·雅境。

圖：魅力花園太陽谷安陽中心項(xiàng)目

2020年底，魅力花園首席財(cái)務(wù)官Doug Spear表示：“今年養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迅速，供應(yīng)在不斷提高，有些開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模很大，存在很大風(fēng)險(xiǎn)，但我們一直很注意現(xiàn)金運(yùn)營(yíng)，任何會(huì)給運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流帶來的壓力，我們都不去挑戰(zhàn)。”

目前，魅力花園在中國(guó)的主要戰(zhàn)略為“投資+管理模式”。它嚴(yán)格控制行政和運(yùn)營(yíng)成本，以“中高端城市精品養(yǎng)老公寓”為主要產(chǎn)品類型，通過品牌費(fèi)、咨詢費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)研等模式產(chǎn)生部分收入，同時(shí)廣泛開展合作，尋找和建立在養(yǎng)老資產(chǎn)投資方面的長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系。

從魅力花園近幾年的合作伙伴類型看，其更偏向于國(guó)企或者保險(xiǎn)公司等現(xiàn)金流充裕的企業(yè)；布局地區(qū)以哈爾濱、貴州、廣西等二線城市地區(qū)為主。

c. 凱健國(guó)際

自2011年7月，美國(guó)哥倫比亞太平洋管理有限公司（Columbia Pacific Management Co.，簡(jiǎn)稱CPM）與美國(guó)愛美世老年服務(wù)集團(tuán)（Emeritus Senior Living）合資建立“凱健國(guó)際”（上海凱健華展養(yǎng)老院有限公司）后，CPM與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于2013年2月合資組建北京椿萱茂凱健養(yǎng)老服務(wù)有限公司，該公司旗下項(xiàng)目椿萱茂·凱?。ū本┮嗲f）老年公寓于2013年8月21日正式開業(yè)運(yùn)營(yíng)，截止2016年8月開業(yè)3年項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿入住。

Ø 2013年1月，位于上海徐匯區(qū)的上海凱健華展苑開業(yè)，是哥倫比亞投資中國(guó)的首家養(yǎng)老項(xiàng)目；

Ø 2014年2月，位于上海浦東新區(qū)的上海凱健華鵬苑開業(yè)；

Ø 2020年，位于江蘇蘇州的蘇州凱健友誼苑和浙江寧波的寧波凱健夏映苑開業(yè)。

圖：凱健國(guó)際在華的部分項(xiàng)目

以上4個(gè)項(xiàng)目，凱健國(guó)際均單獨(dú)成立全資子公司：上海凱健華展養(yǎng)老院有限公司、上海凱健華鵬養(yǎng)老院有限公司、蘇州凱健友誼養(yǎng)老服務(wù)有限公司、寧波凱健夏映養(yǎng)老服務(wù)有限公司。

除此之外，凱健國(guó)際的其他項(xiàng)目還包括：

Ø 2016年7月，凱健國(guó)際與以健康醫(yī)療為主要產(chǎn)業(yè)之一的恒威集團(tuán)簽約Columbia凱健恒威寧波養(yǎng)老合資項(xiàng)目，項(xiàng)目總建設(shè)面積約為15,000平方米，項(xiàng)目投入建設(shè)資金約為6,000萬元；

Ø 2020年9月，哥倫比亞中國(guó)與房地產(chǎn)開發(fā)商中梁集團(tuán)簽約，共建無錫凱健國(guó)際頤養(yǎng)中心，意味凱健正式進(jìn)軍江蘇無錫市場(chǎng)。該項(xiàng)目計(jì)劃投資1億元人民幣，165張養(yǎng)老床位，計(jì)劃于2023年開業(yè)。

從凱健國(guó)際將近10年的在華歷程可以看出其布局以上海及長(zhǎng)三角為中心，輻射全國(guó)；同時(shí)，凱健國(guó)際將合作伙伴重點(diǎn)放在地產(chǎn)公司與有強(qiáng)大醫(yī)療資源的企業(yè)，初步呈現(xiàn)出“運(yùn)營(yíng)管理+地產(chǎn)+健康醫(yī)療”的戰(zhàn)略模式。

d. 法國(guó)歐葆庭

歐葆庭品牌創(chuàng)立于1989年的法國(guó)巴黎，主營(yíng)業(yè)務(wù)有醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老公寓、康復(fù)醫(yī)院、與精神疾患康復(fù)中心，分支機(jī)構(gòu)遍布全國(guó)22個(gè)國(guó)家，總計(jì)10萬余床位。自2013年12月，法國(guó)歐葆庭與Clinea合資成立歐葆庭（上海）投資有限公司后，開始進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)。隨后，于2014年10月成立歐葆庭（南京）養(yǎng)老服務(wù)有限公司。

圖：歐葆庭的國(guó)際頤養(yǎng)中心項(xiàng)目

Ø 2015年，歐葆庭集團(tuán)與北京協(xié)和醫(yī)院老年醫(yī)學(xué)科共同建立的協(xié)和-歐葆庭老年醫(yī)護(hù)培訓(xùn)項(xiàng)目啟動(dòng)；

Ø 2016年3月，位于江蘇南京棲霞區(qū)的南京·歐葆庭仙林國(guó)際頤養(yǎng)中心開業(yè)，是歐葆庭集團(tuán)在中國(guó)的首家高端醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；

Ø 2018年11月，歐葆庭（上海）投資有限公司與中國(guó)太平洋人壽保險(xiǎn)股份有限公司旗下太平洋保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司合資成立太保歐葆庭（上海）養(yǎng)老企業(yè)管理有限公司；

Ø 2018年12月，與以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)之一的市屬大型國(guó)有獨(dú)資公司北辰集團(tuán)合作的長(zhǎng)沙·北辰歐葆庭國(guó)際頤養(yǎng)中心開業(yè)，定位高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，面向自理、半自理、完全不能自理的長(zhǎng)者。

歐葆庭第一個(gè)項(xiàng)目選擇落地南京的原因除了江蘇省是老齡化開始最早、程度最深的省份，最重要的還是因?yàn)榻K省率先響應(yīng)國(guó)家促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的號(hào)召，積極鼓勵(lì)外資進(jìn)入，而歐葆庭是由政府主動(dòng)引入南京的養(yǎng)老品牌。

法國(guó)歐葆庭在進(jìn)軍中國(guó)的歷程基本上符合2015年歐葆庭中國(guó)區(qū)總裁高天禮在博鰲房地產(chǎn)論壇上對(duì)媒體的表述：“歐葆庭集團(tuán)在中國(guó)的發(fā)展資金由法國(guó)集團(tuán)總部支持，在中國(guó)落地形式為全資子公司。我們并非以地產(chǎn)盈利，主要附加值在于專業(yè)的養(yǎng)老照護(hù)和康復(fù)護(hù)理，盈利主要來源為房租、日常照護(hù)費(fèi)用和康護(hù)理療費(fèi)用等方面。因此，歐葆庭集團(tuán)與由開發(fā)商打造的國(guó)內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，反而是合作關(guān)系。歐葆庭在很多城市和地區(qū)與開發(fā)商尋求合作機(jī)會(huì)、探索強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的互補(bǔ)結(jié)合方式。且醫(yī)養(yǎng)結(jié)合和定位高齡老年群體是歐葆庭在中國(guó)發(fā)展的未來方向”。

e. 荷蘭博組客（Buurtzorg）

荷蘭博組客(荷蘭語意為社區(qū)照護(hù))提供以社區(qū)為基礎(chǔ)的居家護(hù)理服務(wù)。除了荷蘭之外，博組客已經(jīng)在中國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、瑞典、日本、和印度等國(guó)家開展居家護(hù)理服務(wù)業(yè)務(wù)。于2014年10月，博組客在中國(guó)全資成立博組客（上海）健康信息咨詢有限公司，開始進(jìn)軍中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)。

圖：博組客項(xiàng)目圖

Ø 2020年10月，位于浙江安吉縣的博組客·匯泉養(yǎng)老中心開業(yè)，面積約2000平方米，設(shè)床位56張，提供長(zhǎng)期入住、短期入住、日間照護(hù)、以及居家服務(wù)，客群定位為自理、半自理及認(rèn)知障礙的長(zhǎng)者；

Ø 2020年，四川省都江堰市的觀江社區(qū)長(zhǎng)壽鄰里服務(wù)中心在中標(biāo)成都市民政局嵌入式養(yǎng)老項(xiàng)目后，引入荷蘭博組客居家護(hù)理服務(wù)，為轄區(qū)高齡、失能、特困等人群提供日常生活照料、醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)訓(xùn)練；

Ø 2021年1月，博組客和地產(chǎn)公司合景泰富集團(tuán)旗下全資健康領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)公司合景健康集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同開發(fā)粵港澳大灣區(qū)的居家和社區(qū)護(hù)理服務(wù)市場(chǎng)，雙方計(jì)劃于廣州成立合資公司和服務(wù)團(tuán)隊(duì)。

博組客目前在上海，寧波，福州，成都，海寧和安吉等城市設(shè)有服務(wù)機(jī)構(gòu)或站點(diǎn)，并且計(jì)劃在廣州成立合資公司開拓廣東的居家社區(qū)護(hù)理服務(wù)市場(chǎng)，其戰(zhàn)略布局是以長(zhǎng)三角為中心，逐漸輻射全國(guó)。

在中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)中，博組客的業(yè)務(wù)并不是單純的居家護(hù)理服務(wù)，而是基于社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的居家護(hù)理服務(wù)；它也不走完全市場(chǎng)化的道路，而是“市場(chǎng)化+政府項(xiàng)目”兩條腿走路；它在未來會(huì)更多地尋求與地產(chǎn)或者其他公司合作。

3、趨勢(shì)：美日歐三足鼎立局面形成，4大趨勢(shì)已初現(xiàn)

至此，在中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)，美國(guó)、日本、歐洲的三足鼎立局面已經(jīng)形成。外企在中國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)積累了將近20年的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)文化、養(yǎng)老市場(chǎng)、和政策環(huán)境已經(jīng)有了更加深刻的理解，已經(jīng)初步完成產(chǎn)品/服務(wù)的中國(guó)化，形成一套相對(duì)較為成功的商業(yè)模式：

趨勢(shì)一：尋求多方合作才能共贏

隨著中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的逐漸成熟，越來越多的跨行業(yè)資源涌入，最聰明的辦法就是通過合作的方式進(jìn)行資源整合，外資除了尋求與國(guó)企、險(xiǎn)企、地產(chǎn)企業(yè)等多方公司合作，也在尋求與政府的合作。

趨勢(shì)二：

入華企業(yè)提供的業(yè)務(wù)/產(chǎn)品種類多元化

圖：入華外企的業(yè)務(wù)模式及相應(yīng)的公司數(shù)量

隨著市場(chǎng)教育逐漸完成，老年群體越來越多的需求被激發(fā)，為了滿足這些多樣化的要求，應(yīng)對(duì)越來越細(xì)分的市場(chǎng)，外企提供的產(chǎn)品和服務(wù)也逐漸變得多樣化：

在2013-2020年外資進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的第四階段，入華外企的相應(yīng)業(yè)務(wù)變得更加多元，除了居家護(hù)理、運(yùn)營(yíng)管理輸出、品牌輸出、咨詢和培訓(xùn)業(yè)務(wù)以外，還包括旅居業(yè)務(wù)。

趨勢(shì)三：入華方式多元化

圖：入華方式及相應(yīng)公司數(shù)量

2012年及以前，外資入華的方式主要是：成立合資或者獨(dú)資公司、以及咨詢、培訓(xùn)、合作等無資本輸出的輕資產(chǎn)模式。

2013年開始，隨著外資對(duì)中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)和政策了解的不斷深入，他們的行動(dòng)變得更加大膽，有的開始以重資產(chǎn)模式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，比如澳大利亞聯(lián)實(shí)（Lendlease）重資產(chǎn)自持的坐落于上海青浦地區(qū)的逸浦薈項(xiàng)目；而有的則以持股成為最大單一大股東的方式入華，比如2017年3月，新加坡企業(yè)鵬瑞利通過持有上海人壽堂養(yǎng)老服務(wù)（集團(tuán)）有限公司（"人壽堂"）49.9%股權(quán)，成為人壽堂的最大單一大股東。

趨勢(shì)四：收并購將成為“優(yōu)勝劣汰”外資企業(yè)的主要方式之一

隨著各大資本的涌入，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益白惡化，“收并購養(yǎng)老項(xiàng)目”將越來越成為資本加速布局養(yǎng)老市場(chǎng)的普遍方式；與此同時(shí)，“收并購”在助力優(yōu)質(zhì)外企項(xiàng)目的同時(shí)，也會(huì)淘汰一部分處于生死邊緣的項(xiàng)目，比如：2020年4月26日，中大金石收購純美資企業(yè)雍柏薈老年護(hù)養(yǎng)（杭州）有限公司。

第三篇章： 總結(jié)

回顧外資養(yǎng)老企業(yè)入華的20多年，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)外資企業(yè)從0到至少40個(gè)的升級(jí)，這暗藏著許多外資企業(yè)興衰沉浮的故事。這些不畏艱難的外資企業(yè)將多樣化的養(yǎng)老文化、理念、產(chǎn)品、和服務(wù)輸入到中國(guó)，也因此帶給中國(guó)長(zhǎng)者更多樣的養(yǎng)老方式選擇，并且為中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)帶來了更多活力。 

我們相信：未來的中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)將會(huì)有越來越多的外資企業(yè)涌入，越來越激烈的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加快中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的步伐，其中“多方合作”依舊是制勝的關(guān)鍵。

中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)“危中有機(jī)”，外資入局，是發(fā)展的必然。過往的歷史和成敗，都將成為外資企業(yè)深度布局中國(guó)的隱形資本，為創(chuàng)造更好的明天開拓道路。

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：AgeLifePro(ID：AgeLifePro)，作者：魏圓源